Трябва да благодаря на НСИ, че ми предоставиха справка за броя жени и живородени деца по възрасти за последните 65 години. Имах по възрастови групи, но за това тук и други данни, които разглеждам ми трябваха с по-голяма точност. Може да свалите справките, които ми предоставиха тук и тук, в случай че може да са ви от полза.

Тук се опитвам да покажа сравнение между това колко деца са се родили спрямо броя жени във всяка възраст от 15 до 49 г. от 1960 до сега. Максимумът е бил сред 21 годишните през 1978-ма – на всеки 1000 жени от тази възраст са се родили 229 деца във въпросната година. Доколкото е имало близнати и тризнаци, те са малко и това означава, че над 22% от жените на 21 години са родили в рамките на година. През 2024-та най-много деца са родили жените навършили 28 години – 105 на всеки 1000. Виждаме свиването през 90-те и повишаването на ражданията след 2000 година, макар и с изместена възсрастова група.

Много се говори за тези числа, за демографската криза, за индивудуалните решения на двойките и последствията им за цялото общество. Има много аргументи и интерпретации. За съжаление, виждам, че почти винаги всички се спират точно преди да стане дума за един от корените на проблема – липсата на адекватно участие, поемане на отговорност и роля в дългосрочната сигурност в бъдещето на семейството и всеки един член от него от страна на нас бащите. Огромна част от останалото – включително косвения дългосрочен ефект, който виждаме на графиката – е следствие в контекста на променяща се икономическа и най-вече социална среда през последните няколко поколения при слабо променени очаквания и отговорност на бащите.

Тък като се забелязва доста тъмни цветове сред непълнолетните момичета, направих отделна графика по тази тема. Писах подробно по темата преди десет години с тогавашните данни. От тогава виждаме намаление на такива случаи при покачваща се обща раждаемост. Може би ще засегна отново темата като прегледам подробно данните по регионален принцип като излязат последните за 2025-та през април.

За тези и други аспекти по темата съм писал в миналото:

• Числото, което ще чуете днес, е грешно
• Решението, че не си готова за дете
• Направи го (кат’ ти се ще, ама що за глупости са това) сега
• Съвременните двама и как ги измерваме
• Раждаемостта от 1968 насам и какво е бъдещето на България
• Възрастово разпределение на родилките в България – 2021
• Картата на Евростат за плодовитостта и какво всъщност ни показва?
• Стопяващата се (драма за претопяването на българската) нация
• Смъртността и как я сравняваме през годините

Вчера написах текст за данните на миграционните власти в Германия и какво показват за последната година. В текста направих грешка, която поправих в последствие. Това ме накара да сверя отново всички данни от таблиците на Destatis, които съм свалял и формулите, с които ги смятам, за да проверя по-старите си статии за грешки. Въведох нови данни и нови таблици.

Накратко / TLDR

• След преброяването в Германия е намалена оценката за диаспората ни с 10%
• Между 2007 и 2015-та има скок на взелите германско гражданство – на 10% от имащите право в 8-мата си година
• След 2015-та има рязък спад в желаещите във всички възрастови групи. След 2020-та падат под 2%
• Една трета от българите пристигнали в Германия през 2024-та са се върнали след няколко месеца
• 15% от тези живеещи в Германия между 1 и 3 г. и 10% от тези с до 7 г. престой напускат Германия
• Има значително увеличение на желаещите да напускат Германия през 2024-та независимо от колко години са в страната

Ревизия на населението

Първото, което забелязах е, че съм запазил старите оценки за броя български граждани в Германия според данните за населението (адресни регистрации, сведения за уседналост и икономическа активност, т.н.). Ревизираните данни след преброяването са в таблица 12411-0009 около 10% корекция надолу. За съжаление, не намирам да са ревизирали данните за населението със задна дата, както правят НСИ, но ще попитам дали и кога ще стане това. Тук виждате разликата и последните данни от 2024-та. Дори при старата оценка се забелязваше значително забавяне на растежа и миналата година видяхме първото намаление на диаспората ни от две десетилетия.

По-интересно е друго, за което се замислих. Споменах на няколко места, че делът българи взели германско гражданство е под 2% от тези имащи право на такова. Бях писал също, че в следващите години десетки хиляди българи ще получат такова право и дори с толкова малко желаещи да вземат германско гражданство, пак ще има значителен скок на абсолютния брой взели такова.

Видях, че имам данни за разпределението на въпросните не само по възрасти, но и по колко години са били в Германия преди да вземат германски паспорт. Намерих същата разбивка и за българските граждани напуснали Германия. Това позволява да разгледаме подробно каква е структурата на диаспората ни според решенията които взимат. Следващите графики се базират на таблици 12511-0005, 12521-0006 и 12521-0011 от платформата Genesis на Destatis.

Кога българите взимат немско гражданство?

Преди 12 години направих анкета за причините накарали българи в Германия да вземат немски паспорт. Тук ще говорим за нещо различно – в кой етап на престоя си се решават на такава стъпка и как тези решения са се променяли през времето. Елементи на това обсъждах през 2020-та, но от гледна точка на възрастови групи.

Започваме направо с първата графика. Тук съм събрал всички данни наедно. В следващата съм ги разделил по групи по години престой, тъй като горната е твърде претоварена. Направих и отделна графика, която в вертикална, ако ви е по-удобно да я разгледате така. Маркирал съм и ключови години – 2007 за влизането в ЕС и 2017-ма за отварянето на трудовия пазар.

Групирането е по българи с престой до 8 г., т.е. такива без право да вземат гражданство. Всъщност, има вариант да вземат такова още на 7-мата година, а с последните промени дори по-рано. Такова е обаче разделението в статистиката им и затова го използвам. 8-мата година на престоя е отделена в своя група, защото се очаква, че повече хора ще се възползват от възможността именно тогава. Следва групата между 9 и 14 г. и 5-годишни групи след това.

Още при комбинираната графика се вижда, че веднага след приемането в ЕС има рязък скок във взимането на германско гражданство. Особено сред хората в 8-годишната група, където виждаме пикове през 2010-та и 2014-та г. от над 10% от имащите право да се възползват от тази възможност. Близки стойности от 7-8% виждаме и при тези от 9 до 14 г. престой. Средната стойност така скача на над 6%. Това е очаквано, тъй като преди приемането в ЕС се е налагало да се откажем от българското гражданство, за да получим германско и много хора не са били готови на това. Все пак преди 2007-ма средните нива са между 3 и 4%. Дори при този пик обаче никога делът от тези с право и взели германски паспорт не е минава 11%, което е доста учудващо на фона на стереотипите за българите в Германия и така типичния ни цинизъм.

При разделените графики се вижда по-ясно, че групата между 15 и 19 години престой имат пик между 2013 и 2016 г. когато достигат 4% от желаещите да вземат гражданство. Това обаче е доста по-ниско от нивата около 2000 г. Тук не трябва да забравяме, че ефектите, които наблюдаваме тук, се влияят не само от събитията в Германия като политика, икономика, социална среда и приемане на чужденците, но и аналогични в Европа като цяло и най-вече в България.

При всички групи виждаме ясен сигнал, че след 2015-та пада рязко делът желаещи да вземат немско гражданство. Към 2020-та вече дори сред тези току-що получили това право се възползват само 2%. През 2024-та виждаме 1.31% от желаещите – леко увеличение спрямо 1.21% година по-рано. Друго интересно наблюдение е стабилното намаление на желаещите за германско гражданство сред българите в Германия, които са стояли там над 20 години. Допълнителна разбивка показва аналогично поведение на тези и над 40 години престой, където все още има хиляди напуснали България по време на социализма и все още държат само българския си паспорт.

Кога българите напускат Германия?

В диаметралната посока разглеждаме кога хора от диаспората ни решават да напуснат страната. Както посочих в миналата статия, това не значи, че всички решават да се върнат в България. Макар данните да показват, че често именно това се случва, има такива, които се местят в други държави и континенти.

Тук оставих една графика, защото е значително по-еднозначано. Не разглеждаме абсолютен брой напуснали страната, а какъв дял от българите в група столяла в Германия си тръгва. Така разбираме, че към 2024-та една трета от пристигналите по-малко от година по-рано си тръгват. Предвид, че са нямали възможност да се установят, с голяма доза увереност може да кажем, че се прибират в България. Забелязва се увеличение на тази тенденция като само десет години по-рано около 15% от наскоро пристигналите са се отказвали.

Високи са нивата и при следващата група с престой между 1 и 3 години. Над 15% от тях напускат Германия, което отново е двойно увеличение като дял 10 години по-рано. Към 2024-та са хората дошли след пандемията. Подобна тенденция виждаме и при тези с престой между 4 и 7 години, т.е. близко до възможността да вземат немско гражданство.

Интересни са групите с престой над 8 години. При тях виждаме аналогични нива между 2% и 5% напускащи, които са оставали сравнително непроменени в разглеждания период. Вижда се увеличение през 2024-та, но е рано да се говори за тенденция при тях.

По-интересно е какво се е случило през 2018-та. Особено при групата от българи над 20 г. се вижда скок на 16%. Най-голямо влияние тук имат хората с престой между 20 и 24 години, където 38.4% са маханти от регистрите. Проверих три пъти таблицата и не е грешка при копирането. Не е аномалия в един от разглежданите показатели – има увеличение при всички хипотези за отписване. Вижда се значително увеличение при всички с престой над 8 години, но при тези между 20 и 24 г. – т.е. пристигнали в Германия между 1994 и 1998 г. е най-голямо. Става въпрос за 1120 души, което е между около 6 пъти увеличение спрямо предходните години.

Вероятно става дума за някаква аномалия в събирането на данните, конкретна кампания или друго събитие, което не се сещам сега. Ако имате идея, пишете в коментарите. За целите на тази графика съм взел само две хипотези в данните при отписване – когато българските граждани изрично посочват, че напускат при отрегистриране и когато се отрегистрират служебно заради друга информация. Последното почти винаги означава, че наемодателя е съобщил в общината, че въпросния човек вече не живее там и се заличава адресната регистрация, а такава не е направена наново никъде другаде в Германия. Тези две хипотези покриват около 90% от всички данни за отбелязани като напуснали страната като първата отговаря за повече от половината. В тази справка са изключени смъртните случаи, заличените със задна дата (например в последствие открити, че не живеят вече в Германия) или други хипотези.

Доколкото може да има много интерпретации защо се засилва тенденцията сънародниците ни да напускат Германия, виждаме ясно, че това е най-ясно изразено сред наскоро пристигналите. Важи и за тези с до 8 г. престой и се забелязва увеличение сред всички групи, особено в последните години след пандемията. Тепърва ще видим дали това увеличение ще се запази и дали ще се оформи тенденция сред онези пристигнали в Германия преди приемането ни в ЕС.

Събирам данни за диаспората ни в Германия от над десетилетие и не можех да не забележа статията на Диляна Димитрова във в. Сега от тази сутрин. Прегледах числата с интерес и ме учудиха – не защото смятам, че тезата в текста е грешна, а защото не намирам числата, на които се основата.

Първото, което трябва да отметмен, е че статията беше препечатана веднага с грешни или подвеждащи заглавия от редица медии. Това включва bTV, които внушават, че българите в Германия са намалели със 60 хиляди. Второто е, че всичко, което ще обсъдя тук, също както числата, на които вероятно Димитрова се оповава, са предварителни данни и се променят постоянно. С други думи, възможно е между различни прочити да се променят оценките. Ревизираните данни за миграцията и демографията излизат в края на юни в Германия и края на април в България. Попитах по-рано в. Сега за конкретните таблици или изследвания, на които се основава статията и ще допълня този текст когато отговорят.

Няколко числа, които не съвпадат

В статията се споменават редица числа, които искам да се обсъдим. Първо се говори за статистика от октомври 2025 до ноември 2024-та. Наистина, на 18-ти януари беше обновена таблицата с месечната статистика за миграцията. В инструмента Genesis на Destatis обаче тази разбивка не включва националността на мигриралите. На новинарската им страница обаче намираме бързи справки, които се обновяват всеки месец с данни около 10 седмици назад. Там има две справки – по дестинация и по националност.

Тук идва объркването ми. В статията на в. Сега се говори за 58450 българи напуснали Германия за обсъждания период и нетна емиграция от 11930 души. Сравнявайки с таблицата в Destatis за български граждани виждаме 53428 напуснали Германия и 11290 нетна емиграция. Т.е. 11290 повече български граждани напуснали Германия, отколкото са се нанесли. Числата са близки, но различни, което ме учудва, защото не изглежда това да е източникът цитиран в статията. Тук е важно да се спомене, че говорим за 11 хиляди напуснали Германия в повече в каквато и да е посока, т.е. това не са непременно хора върнали се в България.

Ако погледнем конкретно данните за напуснали в посока България, виждаме други числа – 52606 напуснали и нетна емиграция от 12728 души. Т.е. почти 13 хиляди души са напуснали Германия, за да се заселят в България. Това включва обаче както български граждани, така и чужди. Разминаването между тези две числа може да има няколко различни интерпретации. Най-вероятните според мен са, че има голяма миграция на български гражани от други европейски държави към Германия от една страна, а от друга – доста българи вече получили германско гражданство се върщат в България. В германската статистика те се отчитат като германски граждани независимо какво друго гражданство имат. Както съм показвал няколкократно, изключително малка част от българите имаши право на германско гражданство се възползват от тази възможност – под 2% на година. В последните поне 10 години обаче децата им получават такова автоматично и ако връщат със семействата си ще се броят от Destatis като „немски граждани нанасящи се в България“.

Колко са българите в Германия?

По-нататък в статията си Димитрова цитира данни от НСИ, които ще прескоча. По-интересни са изводите за намаляването на диаспората ни. Миналия август написах текст за Капитал за тяхна поредица за българите в Германия, в който разисквах подробно именно това наблюдение. За пръв път от 20 години през 2024-та броят на българите в Германия намаля между 1% и 2.4%. Оптимист съм, че тенденцията ще се запази, първо заради обсъжданите данни и второ, защото го виждам в своя собствен балон. Както писах наскоро, няколко познати ми писаха за съвети за процеса на връщане само в последните няколко месеца.

Предпазлив оптимист съм обаче, защото говорим за само едно число от една година и трябва да мине време, за да отчетем някаква тенденция. В случая тук и в статията във в. Сега разглеждаме данните на миграционните в Германия, които съм писал многократно, че са крайно ненадеждни. Виждаме го в разминаване между данните за населението в Германия и данните на миграционните. Има и други фактори като нерегламентирана сезонна работа, неотписване на адресна регистрация при преместване извън Германия, непознаване на системата и пропускане на административните задължения, фиктивно регистриране в страната на деца и роднини с цел трупане на години за гражданство или точене на социални и дори трафик на хора. Всички тези фактори влияят в една или друга степен на разминаването на статистиката с реалното състояние на диаспората ни.

С това наум забелязах друго число в края на статията – 371128 български граждани живеещи в Германия. Това число е взето от демографския годишник на НСИ за 2024-та и се отнася до началото на годината. Те от своя страна го взимат от таблица 12411-0009 към 31.12.2023 на Destatis за населението на Германия по гражданство. Това не са данните на миграционните, а се базират на същата методология, каквато НСИ определя населението на България. Този показател включва онези без немско гражданство независимо дали са родени в България или натурализирани или възстановили в последствие българското си гражданство. Сред тях има бесарабски българи, македонци, албанци и наследниците на насилствено изселените български турци. Именно тази таблица цитирах през годината като посочвах намаление от 8707 българи през 2024-та г. или 2.35%.

За да илюстрирам защо трябва да сме внимателни с данните на миграционните, тяхното число за същия показател – български граждани независимо къде са родени – е 436860 за началото на 2024-та г. Това е таблица 12521-0002 в Genesis. По техни данни намалението през 2024-та е 4780 или малко над един процент. Виждаме голямото разминаване, което споменах горе. Destatis го обясни преди години с това, че последните не са ревизирали данните си от 2013-та г. Това е причината да не писах нищо докато следя данните за механичната миграция и да чакам края на юни като излязат числата за демографията, които НСИ цитира в годишника си.

Важно ли е точното число?

Да. Всичко описано не значи, че статията на Димитрова във в. Сега е невярна. Най-много бих я нарекъл прибързана. Когато пиша по тези теми настоявам, че точните числа и методологията им е важна. Както виждате, работим с разлики от няколко стотин до няколко хиляди души и малко отклонение променя изводите драстично.

Що се отнася до причините съгражданите ни да се прибират в България, те са винаги строго индивидуални. Има обаче някои общи признаци. Това се случва не заради подобрение на ситуацията у нас, а по-скоро въпреки влошаването на върховенството на закона, корупцията, овладяването на институциите и раздробяването на политическата сцена. Просто ситуацията в други европейски държави включително Германия изглежда в тръгнала също в подобна посока и положението на мигрантите се влошава особено бързо. Индикации за последното ще намерите в по-старите ми текстове за бедността сред чужденците в Германия и данните за социалното и финансово положение на диаспората ни там.

Според последните данни за риск от бедност и социално изключване от 2025-та, в Германия остава над два или три пъти по-голям рискът за всяка от следените категодии, ако сте чужденец в Германия.

Най-висок е рискът да живеете в домакинство, в което има висока безработица – 3.25 по-вероятно, отколкото сред германските граждани. Рискът за сериозно материални и социални лишения всъщност се повишава значително при чужденците, но още по-бързо расте сред немските граждани. Затова след 2021-ва рискът за същото, ако сте чужд гражданин е само 2.31 пъти повече от немските граждани. преди това е над 3 пъти. Риск от бедност и изключване остава стабилно около 2 до 2.4 пъти повече от средното.

Докато средният за Германия риск от бедност и социално изключване остава под този в България (21.32% спрямо 30.3% за 2023), сред чуждестранните граждани е доста по-голям – над 41%. Няма разбивка по националности и има широк спектър с професии и ситуации сред диаспортата ни и чужденците в Германия като цяло. Най-общо обаче може да кажем, че ако се преместите в Германия, рискът ви от бедност се увеличава с поне една трета.

И не, взимане на германско гражданство само по себе си не променя нещата, макар може да спекулираме, че е повлияло на качването на средната бедност сред немските граждани в последните четири години.

Изброените индекси често не се разбират добре. Пропуска се, че не се базират на обективни данни, а социологически допитвания основани на местни разбирания и презумпции. Преди 12 години написах подробно какви са проблемите с това. Миналата година пуснах и някои детайли за диаспората ни в Германия от последното микропреброяване. Преди 7 години описах защо ни изглежда, че немските пенсионери са по-богати, какви са причините когато това е вярно и защо често всъщност не е. Друг аспект са социалните и по-специално майчинските, за които писах преди 6 години.

Доста от нещата, които ви показвам започват с прост въпрос, който ме занимава. Случва се за отговора да е нужна бърза справка. По-често се налага да свалям таблици и да правя графики, както направих днес с данните за сигналите за нередности в София. Понякога обаче се изисква нещо доста по-сложно.

Може да прескочите направо към секциите с изводите и картата, но препоръчвам да прочетете как са изготвени.

• Колко от продадените жилища са в панелки?
• Методология
• Числата
• Моята интерпретация
• Карта на продажбите в София през 2025

---

Колко от продадените жилища са в панелки?

Питах се това заради една от трите опорни точки, които строителни предприемачи, брокери и инфлуенсъри най-често повтарят – че нямало празни жилища в новите блокове, а такива в старите, в които никой не иска да живее. Аргументът е общо взето, че семейства търсят по-големи и по-хубави жилища изоставяйки старите си панелки и това движи основно търсенето на ново строителство. Това предполага, че панелките са по-малки, както и че стоят празни, защото никой не ги иска.

Затова исках да знам, дали наистина никой не иска да купи панелките и именно те стоят празни докато семействата се нанасят в новите си жилища когато и ако изобщо бъдат завършени. На този въпрос би се отговорило лесно, ако имахме работеща адресна регистрация, където всеки съвестно си сменяше настоящия адрес. Има и алтернативни начини, за които обаче компании като Електрохолд отказват да съдействат с анонимизирани данни.

Затова се обърнах към продажбите. Описах преди време колко ненадеждни са данните от обявите за цените и движението на пазара въобще. Непотребни са и в този случай. Нямаме достъп и до данните в имотния регистър по начин, по който да направим такава справка, а кабинетът Желязков и най-вече правосъдния Георгиев свиха още повече прозрачността в тази насока.

Остават данните от кадастъра. Споделих в началото на миналата година как отвориха данните си. Те включват и такива за собствеността с анонимизирани записи за частни лица. Целият анализ, който ще видите тук, се базира на сравнение на техните данни между януари 2025 и януари 2026.

Методология

Бях описал за проблемите с данните в кадастъра – най-вече липсващи имоти и неактуални записи за собственост. Доста от тези са оправени през годината. Все пак, не всичко изглежда се регистрира при тях. Новото строителство се вписва, но въпреки споразумението им с Агенцията по вписванията не са пренесли всички данни. Все още обаче аналогично на Имотния регистър липсват данни за много имоти с неизвестна собственост. Това е когато няма промени в собствеността им от началото на регистъра. Забелязах непостоянство в изписването на имена на фирми, грешки в идентификаторите на същите, различно изписване на ключови думи като актове, липсващи или сгрешени кадастрални идентификатори. Доста от тези успях да оправя или изключих от анализа.

Концентрирах се върху 2025-та г. и сравних промяната в собствеността между двата архива на данните на кадастъра, които пазя. Много имоти – пацели и самостоятелни обекти – липсваха в по-стари данни и бяха отбелязани като въвеждани за пръв път през 2025-та. Това често е заради продажба, но е възможно и да е по-други причини, включително подготовка за продажба или подялба или просто вписване на стар нотариален акт. Затова включих в анализа единствено обектите, за които е имало данни за собствеността преди.

За да засека промяна в собствеността сравних имената и идентификаторите на собствениците. В рамките на миналата година промениха начина за анонимизиране на последните при физическите лица, затова прибегнах до комбинация на сравнение на дължината на частите от името и сравнение на детайлите на акта, с който е обявена собствеността. В някои случаи ставаше дума за прехвърляне на имоти от една държавна или общинска фирма или институция на друга. Тези изключих, защото реално няма продажба, поне докато не започнат пак да продават държавни имоти от ония списък. Оставих обаче прехвърлянето на имоти от държавни имоти на общината както стана със стадион Георги Аспарухов.

Събирайки данните за анализа включих не само апартаменти, а всякакви имоти, тъй като усилието беше същото. Няма категория „апартамент“, а самостоятелен обект. Тези могат също да бъдат гаражи, в които не може да се живее. Немалко са студия, където формално също не може да се живее, но се използват масово от строителите за заобикаляне на изискването за паркоместа. За да изключа гаражите включих единствено обекти над 30 кв.м. Възможно е самостоятелните обекти да са магазини и да са над 40 кв. Липсва структурирана информация за предназначението на обектите и не мога да ги разгранича. За целите на анализа ми тези случаи ще натежат в полза на обектите извън панелни жилища, тъй като подобни има почти изцяло в новото строителство.

Отделно има случаи, в които апартаменти се превръщат в офиси, складове и магазини дори без да се промени предназначението им. Тези съвсем няма как да се засекат, също както не може, а и няма смисъл да се определя дали в цялото жилище се живее или едната стая е офис само за работа. Някъде трябва да се сложи чертата на точността, с която работим и на база достъпните данни и качеството им изключвам тези хипотези от анализа.

Доколкото е трудно да се определи причината за промяна в собствеността, бележките ни дават някои сведения. Най-честата презумпция е продажба, но има наследство, дарение и прехвърляне. Има съдебни дела, констативни протоколи и прочие хипотези. За съжаление, има порочни практики, където не се прехвърля имот, а фирмата, която го притежава. Това е с цел данъчни измами и укриване на корупция, каквито примери бяха разкрити тази година. Тези не могат да се видят в данните на кадастъра. В този анализ се опитвам да установя интерес към един или друг вид обекти фокусирайки се максимално върху частна активност. Затова изключих всички актове и хипотези, които предполагат друго.

Някои от записите за собственост сочат към несъществуващи кадастрални идентификатори. Потърсих в архивите си, но не ги открих, от което си правя извод, че става въпрос за грешка. Изключих ги от справката. Намерих около 10-тина сгради и обекти, които имат идентификатори различни от поземления имот, върху който се намират. Първите три числа трябва да съвпадат по конвенция. Става въпрос вероятно за грешка в кадастъра и вписването на сградите или при промяна очертанията, сливане или разделяне на парцели. Поправих ги и ще пиша по-късно на НАГ.

Трябваше да определя коя сграда е панелка и коя не. Учудващо нямаме публичен източник за това. Поне аз не намерих. За целта разширих картата описана по-долу и на ръка отбелязах всички парцели, върху които има само панелни блокове. Отне ми около час и половина. Така категоризирах записите, които се отнасят до панелки и кои – не.

Фокусирам се върху София, защото има най-динамичния пазар и често споровете за презастрояване и празни апартаменти се отнасят именно до този град. Бургас, Варна и Пловдив страдат от същата болест и се вижда ясно по движението, липсващата инфраструктура и хаотичното планиране. Би било интересно да направя същия анализ за тях, но исках да тествам метода си с града, който наблюдавам най-много в последните години. От София гледам само границата на града – екатте 68134 – защото ми беше по-лесно за справките и е най-големият в страната.

Числата

За обсъждания район кадастъра има записи за собственост на 497701 поземлени имота, 101468 сгради и 894194 самостоятелни обекта. Един запис може да бъде собственост на цял имот или дял от него. Например, апартамент на съпрузи купен след брака се води на два равни дяла, т.е. два записа. Още два, ако имат дял от земята. Промени през 2025-та открих в 26596 такива записа. Те се отнасяха до една или повече сгради и обекти в 11471 поземлени имота.

След прилагане на описания горе алгоритъм на сравнение на стари и нови собственици получих 17088 записа отнасящи се до 6095 самостоятелни обекта и 669 сгради намиращи се на 4132 поземлени имота. На база описаните данни мога да кажа с голяма доза сигурност, че става дума за продажба и в сравнително редки случаи друга форма на прехвърляне между лица.

От тези 1566 апартамента са в панелки и са сменили собствеността си през 2025-та. Самостоятелните обекти извън панелките, които са предимно апартаменти, но може да включват гаражи, магазини и офиси, са 4529. Това означава, че поне 25% от всички обекти продадени през миналата година са били в панелки. Ако включим само апартаментите най-вероятно този дял ще скочи значително. Изводът е, че далеч не е вярна тезата, че пазарът се движи от хора изнасящи се от панелките си и трябват повече нови сгради.

От апартаментите извън панелки виждаме 26 сгради с продадени 20 и повече обекта – апартаменти и гаражи. Това видимо е ново строителство, което е влязло в експлоатация. Събирайки тези получаваме 953 обекта или 21%. Иначе казано, 26 сгради в София отговарят за 21% от всички обекти продадени миналата година извън панелните блокове.

Панелните апартаменти са в 864 сгради или средно по 1.8 апартамента на блок. Тези извън панелките са в 1677 сгради или средно по 2.7. При последните включваме и апартаменти и етажи от къщи. Когато цялата сграда като къща е сменила собствеността си, е в друга категория и не се води за самостоятелен обект.

Моята интерпретация

Поне 25% ми говори, че интересът към панелните жилища е сериозен. Това, което видях в данните, не подкрепя тезата, че се изоставят за сметка на по-ново, хубаво и широко строителство – теза, с която напоително ни облъчват за състоянието на пазара.

По-горе споменах, че са три опорките – другите две са, че 1. цените ще паднат, ако се строи много повече и затова трябва да застрояваме градинки, училища и паркове и че 2. не било вярно, че имотният пазар бил пълен с черни капитали, а в действителност движел икономиката, която щяла да колабира без него. За тези двете ще пиша друг път.

Обяснения защо не виждаме сведения за обсъжданата сега теза има няколко. Първото е липса на зелени площи, достъпност и понякога дори връзка със света в новото строителство. Доколкото самите сгради имат (някакви) градинки, хубави асансьори и сами по-себе си превъзхождат значително панелките (особено с абсурдните им полуетажи) стъпвайки извън границите на строежа липсва тротоар, парк или детска площадка, училище и детска градина. Много софиянци се оправят катерейки се на колата, но нерядко дори липсва път. Доколкото всички смятаме, че вина носи общината – и исторически това наистина е така – най-вече е функция на презастрояването и корупционното начало на голяма част от проектите.

Всичко това се вижда ясно дори от сателит. Когато маркирах на ръка панелките, неизменно новото строителство беше със странни форми, бетонирани изцяло и без всякаква видима зеленина. Панелите се разпознаваха лесно по „шареното“ състояние на покривите им, но също големите общински имоти под тях, пътеки, паркчета, много дървета и детски площадки.

Друга причина е цената. Новото строителство струва почти двойно на панелните жилища. Доколкото може да спорим дали това е заради по-добрите материали, качествено строителство, цена на земята, спекула или пазарна логика, факт е, че ако сте младо семейство със средни доходи едно жилище в нова сграда въобще няма да е по джоба ви. Това, всъщност, се оказва сериозен проблем за демографията. Именно недостатъчно пространство и градската среда се сочи като една от водещите причини за нерешителност на двойки да имат деца.

Тук трябва да се отбележи, че панелните апартаменти, макар идващи с много други проблеми, всъщност имат по-добро разпределение и квадратура от новите, които излизат на пазара в момента. По това отношение са по-добри дори от апартаменти с двойна цена. От гледна точка на качеството като пукнатини, течове и прочие мисля, че всеки може да каже доста от свой опит за новото строителство. Разходите са понякога по-големи за вътрешни ремонти, но значително по-малки за поддържането на самата сграда.

Доста се говори за оставащия живот на панелките. Аз също смятах, че съвсем скоро ще имаме огромен социален проблем с тях. Санирането трябваше да удължи значително живота им. Вместо това – както много други евро- и бюджетни програми – се превърна в схема за точене, а сградите бяха просто изолирани и то не особено добре. Дори така мнението на архитекти е, че повечето панелки имат поне 20-30 г. живот. При земетресение, например, биха били по-безопасни от всичко строено през 90-те. Динамиката на пазара през изминалата година показва, че хората нямат притеснения по този показател.

Карта на продажбите в София през 2025

Както споменах по-горе, в събирането на данни за анализа не се ограничих само до самостоятелните обекти, а всички промени в собствеността. Това ми позволи да направя карта на всички включени данни. Показва само поземлените имоти, в рамките на които е открита промяна в собствеността. Цветовете показват къде има най-много такива.

Когато натиснете на един имот ще видите обяснение – колко обекта, колко дяла, между кои дати са промените, както и какво лице е новия собственик. Показал съм и какви видове лица притежават по данни на кадастъра дялове или обекти в рамките на този поземлен имот. Това може да са например апартаменти, някои от които да са на физически, юридически лица или държавата.

Разбира се, предвид обемът на обработената информация, проблемите в нея и това, че немалка част трябваше да чистя на ръка, възможно е да има грешки. Ако забележите такива или имате идеи за подобрения, ще се радвам да ги споделите в коментарите.

Може да ви е интересно също да погледнете и картата ми за собствеността на имотите в страната. Целта ми с нея беше да създам инструмент, с който да проверяваме дали градинката пред блока или парка до вас не са се „оказали“ изведнъж частни и неизменно ще бъдат застроени.

Попаднах на мой стар пост от преди 8 години показващ как правят тротоар в тогавашния ми квартал във Франкфурт, Германия. Тогава го сравних с оплакванията на ремонтите на Дондуков и Цариградско. В продължение на темата от вчера реших да проверя, колко всъщност е струвал да се направи така. Намерих аналогичен тротоар в съседно село, който миналата година е бил направен за около 120 евро на кв.м. Това включва основа, бордьори, подобни очертания на зелени площи без осветление.

За сравнение, цената на тротоарите, които виждаме да се правят в София, при последните поръчки излиза около 100 евро на кв. м. Имайки предвид, че разходите за труд са по-ниски, цените са почти идентични Разликите в качеството на изпълнение, плочите и елементите се виждат с просто око. Бях във Франкфурт пет години след като завършиха този тротоар и не беше мръднал. Някои от тези в София вече ги виждам как пропадат.

По социалки и групи се възмущаваме на общината и липсата на контрол когато нещо е нескопосано. „Ремонт на ремонта“ стана нарицателно по време на Фандъкова за лошо свършена работа и криво-ляво закърпена след това. Доколкото си мислим, че това става само когато държавата и общината плаща, показах как частни компании правят път и се налага поне четири пъти да го поправят защото пропада. В случая това беше по поръчка и под зоркото око на Артекс, но важи с пълна сила при изпълнение на всякакви сгради и инфраструктура. При тротоарите обаче, особено ремонтите, наистина голяма отговорност носи общината в целия процес.

Има обаче поне седем фактора, които влияят дори повече на тези ремонти. Някои от тях оскъпяват работата значително, други блокират налагането на контрол, а трети в най-добрия случай удължават времето за изпълнение.

Подземна инфраструктура

В София и практически всеки български град който не е коп’нал, той не е направил шахта или прекарал нещо под земята. Понякога кабели, тръби и оптика са на сантиметри под краката на хората. Понякога са дори опасни. Спомняте си смъртта на детето, което го хвана ток. Столичния общински съвет обеща да се захване с решаване на проблема и създаване на структура, която да отговаря. Това не се случи.

Преди две години пуснах карта на шахтите на София. Това са поне тези, за които общината знае и са в ГИС системата на НАГ. Има още много кабели и трасета между тях и още доста, за които не се знае. Всички следва да са достатъчно дълбоко, за да не пречат на тротоари и улици. Проблемът е, че понякога са буквално сантиметри под плочки, корени и бордюри. Това се установява едва когато започне ремонта, т.е. когато работата е планирана, бюджетирана и поръчката е спечелена.

Дори когато са незаконни не могат просто да се отрежат. Когато са законни обаче, но не на правилната дълбочина, проблемът възниква когато някой чиновник някога е подписал, че приема обекта както си е. Дали е било въпрос на корупция или нехайство, факт е, че сега разходът за преместването им на правилна дълбочина е на общината години по-късно. Това оскъпява значително нещата.

Лошо или липса на планиране на улици и тротоари

ПУП-овете на парче, позволяването улиците да са с намалена широчина оставяйки никакво място за тротоарите, приватизирането на места за паркиране или повече ленти на булевардите за сметка на тротоари и велоалеи, странните архитектурни чупки по сградите усложнявайки достъпа до гаражи, входове и съседни сгради, липсата на отчуждаване на достатъчно от частните имоти преди урегулирането им години назад във времето за нормална инфраструктура и редица други проблеми около хаоса в презастрояването в София и редица други градове води до там, че тротоарите не са просто 2.5 метра широки алеи подходящи за хора с проблеми с придвижването, незрящи или родители с колички, а криволичеща какафония от неравности и абсурди.

Дори при липса на подземни „мини“, най-съвестно изпълнение на строителя и контрол от общината, каквото и да бъде направено на определени места ще е абсурдно. В Изгрев видях тротоар широк една педя с бордюр още 10 см. Опитах и сам не мога да стъпя на него. Но имаше знак „мини на отсрещния тротоар“, т.е. на тия 30 см., защото се строеше поредният голям комплекс наблизо.

Дори когато се ремонтират улиците, се прави единствено смяна на горния слой на асфалта. Не се преосмисля концепцията на улицата, новата натовареност, дали следва да има издадени части на тротоара за по-лесно преминаване на учениците по пътеките, дали трябва да се обособят паркоместа и стесни на места платното, за да се намали скоростта и шума. Именно това очаквах при поръчката за ремонт на улицата в най-лошо състояние в район Изгрев – Тинтява. Районният кмет се хвалеше години наред, че работи над промяната ѝ, че мисли и готови всичко и подава предложения как да е в общината. Накрая като излезе поръчката се оказа, че нищо не е подал като предложения, а се използва остарели и вече неверни скици и планове от преди 10 години. Това е пример как не се прави и накрая плащаме много по-вече от данъците си за нещо по-лошо.

Строителен надзор

При такива проекти се взима строителен надзор, който би следвало да е независим. Проблемът е, че често става въпрос за свързани фирми. Независимият надзор трябва да следи за изпълнението на параметрите и изискванията за качество. Както добре виждаме обаче, това почти никога не се случва. Общините често нямат експертен капацитет да преценят дали нещо следва да е така или не и чисто естетическата им оценка и това, че някои неща са очевидни не издържат в съда. Становището на „независимия“ надзор натежава.

Непостоянни съдебни практики с дъх на корупция

Всяка обществена поръчка, всяко искане за поправка, всяка наложена глоба за несвършена работа или лошо изпълнение, всичко може и често се обжалва пред административните съдилища. Те имат крайно противоречива практика. Отчасти това е заради неспазен процес от страна на общината въпреки наличието на нарушения. По-често е защото става дума за сериозни пари и съдиите или не им пука, защото „ма то така си беше“, или са заставени да не им пука. Аналогични проблеми има при отказите за разрешения за строеж или ПУП-ове.

В тази среда административните съдилища в България носят със себе си един от най-негативните ефекти на градската среда. Несигурността, че законът и публичният интерес ще бъдат запазени води до там, че общините масово не се възползват от възможността да рестарвират или поне укрепят разпадащи се паметници на културата и да заставят собствениците да платят, ако ще със самия имот. Страх ги е, че никога няма да си върнат парите, защото е по-евтино да подариш апартамент във Витоша на сина на съдийка в Административния съд, отколкото да върнеш парите, които сме дали от данъците си.

При поръчките за тротоарите ситуацията е подобна. Затова винаги се гледа да се разберат с добро, ако ще да е на база компромиси и ниско качество на резултатът. Най-лошото е, че следващия път най-вероятно същите хора ще спечелят поръчката отново и ще трябва да се работи с тях отново

Липса на конкуренция и некачествена работа

Доколкото има страшно много строителни фирми в България покрай манията за крипто-бетона, всъщност много малко фирми кандидатстват за подобни поръчки. Отчасти това е заради изискванията за опит и мащаб, отчасти защото много от фирмите работят на черно и не могат да докажат доходи от подобна работа, отчасти, защото хора като Вълка и Таки извиват оркестрират кой да кандидатства къде. Така разпределят територия и сфери и дори общините да не са „в кюпа“ и да се стараят да получат качество на разумна цена, често са изправени пред свършен факт. Пример за това беше боклука в София, където изведнъж всички камиони за смет в страната потънаха в дън земя, когато община София искаше да наеме такива.

Липсва конкуренция заради такива мафиотски тактики и малкия брой фирми по принцип. Отделно качеството на работата е изключително лошо. Въпреки възторгът на инфлуенсъри и брокери, ако се наблюдавате строежите преди да сложат фасадата виждате с просто око невъзможни неща. Залепят ли фасадата и покрият бетона на гаражите с боядисан в зелено тънък слой трева вече изглежда готино като за снимки.

При тротоарите това го забелязваме по-бързо, защото е пред нас. При първият лек дъжд се виждат и проблемите в основата като се разкривят и започнат да плюят плочките. Бордюрите започват да се чупят от качващи се коли. Плочите и бордюрите не са изрязани правилно, а се пълнят с малко бетон ронещ се на втората седмица. Липсват хора, но дори тези служители не са обучени, нямат достъп до правилната техника и не им се плаща достатъчно. Твърде малък пазар сме, че фирми да дойдат за няколко тротоара от други държави, а и мафиотските схеми по-горе ги гонят. Материалите не са достатъчно добри, дори да има сложени изисквания.

Специфични изисквания, схеми и планове

За да може да се аргументира използването на 5 см. тежки плочи вместо 1.5 см. или специални бордюри с изрязани плочи около тях или многослойна основа от точно определен чакъл, а не каквито строителни отпадъци фирмата не е успяла да изхвърли вероятно нелегално някъде, трябва да е разписано ясно и недвусмислено в стандарт и схеми за тротоарите. Предложения за такива е имало доста през времето, но или не са били технически издържани отвъд шарените картини, или просто не са били придвижвани в Столичния общински съвет.

Именно тяхна е отговорността за приемане на такива изисквания, схеми и планове. Аналогично могат да изискат разработването и да приемат разписана единна визия на фасадите в централната част или да засилят вместо да зачеркват, както явно се готви икономическото мнозинство, изискванията за озеленяване на нови сгради. За да може да се изисква качество като описаното горе, трябва да се стъпи на такава схема. Именно това имат във Франкфурт в различни варианти и всеки район си избира специфика и дори цветове.

Паркиране върху тротоарите

Никой тротоар не се прави с идеята да може да се паркира върху него. Това би оскъпило значително процеса, особено предвид увеличения брой тежки джипове из града. У нас всеки паркира където си иска и се кара като му направят забележка „ма къде да паркирам другаде“. Новите тротоари в София масово се използват за паркоместа. Това се вижда дори и особено когато тротоарите са пред училища и детски градини точно когато десетки деца трябва да минат точно от там. Доколкото изпълнението е лошо като цяло, именно паркирането е основна причина за скапването им.

В Германия за паркиране като този горе се плаща 100 евро глоба на момента. Няма нужда от катаджия на място – просто снимка от някой, където се вижда номера и мястото. Дори да стъпиш с гума на бордюра, което неизменно го чупи с времето, значи глоба. У нас имаме изключително странна нарочно бюрократизирана система с предразполагаща към корупция и отказ от отговорност, в която практически не се глобяват повечето нарушения, а събираемостта е плачевна. Столична община няма право да налага глоби, за това, че им чупи някой тротоарите. Само ако са паркирали в зона. СДВР не приема да използва камерите на общината, не следи за минаване на червено или престрояване на кръстовище и масово не налага глоби. Никога не са взимали подписаните с електронен подпис сигнали от Гражданите или собственият им мейл за сигнали, например, за разлика от останалата част от страната.

И не, колчетата не решават нищо. Тротоарите и без това са крайно тесни с всички лампи, стълбове, дървета, кофи за боклук, стълби на нечий магазин или щъркели на някой бар или направо маси на заведение наблъскани така че и сам човек да не може да мине, а какво остава за детска или инвалидна количка. Тук се налагат законодателни промени даващи повече лостове на общината и възможности за гражданско участие, както и автоматизация на процеса както на установяване, така и на връчване и налагане на глобите.

Какви други причини смятате, че са замесени тук? Ще ми е интересно да го обсъдим в коментарите.

Наскоро в групите в район Изгрев, София се отвори тема за ремонти с публични средства направени изглежда приоритетно пред новия хотел на 4-ти километър. Писал съм за това преди. Районният кмет отрича да има връзка, но нов асфалт на навярно най-разбитата улица в района е положен буквално до гаражите на сданието, а парк в края на района до булеварда беше направен скоростно точно след като заработи хотела при множество проблемни детски площадки и паркове до училища и градини из целия район.

Има съмнения за доста проблеми около разрешенията на самия хотел, озеленяването му и огромния билборд, който са направили. Обърнаха се към мен обаче в една група с принципен въпрос – как се очаква с толкова ниски местни данъци да се оправят градинки, паркове, детски площадки и цялата инфраструктура.

Отговорът ми се получи доста изчерпателен и тъй като не обичам да обяснявам едно и също на много места, ще го поместя тук с дребни корекции, за да препращам към него в бъдеще. Сложих и няколко линка към стари статии, в които съм разгледал в детайли аспекти от темата.

---

Новото строителство има задължителна озеленяване, което трябва да се поддържа. Често не се прави въобще или недостатъчно или не по изискванията или просто 2 до 5 години каквото има като зеленина се бетонира за паркоместа. Отговорност на районният кмет е да не го допуска, но не го прави. Подавал съм много сигнали за такива проблеми, но или ги заравя, или зачерква без реални проверки.

Ако се поддържа въобще, както е в комплексите, това идва от таксата на сградата. Решава се от блока, но като цяло не отиват повече от 5 до 20 лв. на месец. Това обаче е само за прилежащата зеленина към имота.

В квартала, където живеех във Франкфурт, нямаше такава такса, каквато говорите. Имаше си такса към блока отново за прилежащата зеленина. Парковете и зеленината в квартала се поддържаха от данъка на жилищата. Всеки град в Германия има различни политики и такси. Често по квартали е различно дори, особено в историческите части. Във Франкфурт имаше дори обществени съвети по квартали, където да се обсъждат и поставят такива теми. Понякога и да се налагат местни такси за определена цел. В някои села, поне в Хесен, карат живеещите според зоната да плащат част от разхода за ремонт на пътища, тротоари и зеленина. Не е пожелателно и стига десетки хиляди. Чел съм за случаи, в които хора продават къщите си заради такива наложени такси.

В София всичко на общинска собственост се поддържа от бюджета на общината. Той идва както от данъците на жилищата, така и от доста други проходи като такси за строителство, продажба или наеми на общински имоти за сгради, търговски площи и билбордове и прочие. Голяма част идва директно от държавния бюджет, както и конкретни целеви програми – предимно за инфраструктура. От същият бюджет идва чистенето на улиците, махането на снега и прочие.

Дали софиянци биха се съгласили на нова такса е спорно. Повечето по-скоро не, защото не смятат, че ще се използва рационално. Пример са таксите и глобите за паркиране, които трябваше да отиват за оправяне на тротоари и пътища, но потъват предимно в частни ръце заради ръководството на ЦГМ.

В този смисъл проблемът си остава управлението на сегашните приходи и да се покаже на жителите на града, че ако дават повече, ще получават повече. Отделно го има политическия аспект, че СОС в сегашния си формат може и да приеме вдигане на данъците, но предвид историята му ще ги натика в общински фирми с лошо управление, за да изтекат, а вината за това ще прехвърли на общината. Разбира се, харченето на публични средства в полза на няколко едри инвеститори, а не мнозинството живеещи в един квартал, каквито съмнения има нерядко, също разрушава доверието, че се използват целесъобразно. Не на последно място в зависимо какъв данък се вдига, вероятно ще трябват законодателни промени, за да се предвиди новата схема от ставки и намаления за първо жилище и/или необитавани такива.

Определено данък жилища е много нисък. Говори се отдавна за вдигане на процентът от данъчната оценка, особено за второ и трето жилище и такива, в които не се живее. Не бяха приети предложенията, а Конституционният съд излезе преди години с доста странно и изпълнено със съмнения за лобизъм решение, че не можело данъка да зависи от използването на даден имот. Миналата година имаше инициатива да се преизчислят данъчните оценки на реални пазарни цени, защото сега са многократно по-ниски, но беше блокирано отново от икономически интереси. Местните данъци и много други такси се изчисляват на база данъчна оценка. Та има много законодателни и нормативни инициативи за това, но се блокират по политически или лобистки причини в СОС и НС.

Друг важен детайл е, че в София много зелени площи всъщност са частни, а не държавни. Особено междублокови пространства. Затова направих карта на известната собственост в 25 български града, за да може всеки от нас да провери. Общината няма задължение, а в известен смисъл и право, да поддържа тези площи. Понякога хора от квартала се хващат и ги оправят, включително с пейки и алеи. След това се появява собственика, загражда и строи. Има отново редовно инициативи да се изкупят тези пространства, както и аналогични в паркове, но са нужни милиарди евро за целта. Имаше шанс да струват стотици милиони и по-малко ако по времето на Фандъкова бяха използвали възможност в закона преди повече от 5 г., но отчасти нарочно не беше направено.

Иначе детските градини и инфраструктура се плащат често от държавния бюджет или европрограми. Компенсациите за неприемане на дете в градина или ясла, например, са от държавния бюджет. Има и доста държавни имоти, за които отговаря държавата или държавни фирми, но буренясват.

Още информация по тази тема:

• Каква е собствеността на земята в България?
• Бетон и кора – бутафорното озеленяване в София
• Що е то презастрояване и има ли почва у нас?
• Зеленият ринг на София и елементарното беззаконие закотвено около него
• Малък пример как липсата на контрол прави градската среда опасна
• Малък пример как липсата на контрол вреди на градската среда