На 18-ти юни премиерът Радев споделил, че се обмисля прогресивен данък сгради. Това мимолетно изказване се разви в следващите дни с протестни становища на анализатори, строителни инвеститори и финансисти. Беше допълнено от хора в кабинета му с това, че не е ясно как точно ще стане, но се обсъжда актуализирането на данъчните оценки. Преглед както всъщност каза и какво е състоянието в момента може да прочетете от Цветелина Соколова в Медиапул и Таня Петрова в Сега.

Опипване със задни помисли

По същността си, това е политически ход. Никой няма съмнение, че е опит за ухажване на кметове и общински съветници като подготовка за изборите догодина. Години преди да подаде оставка водеше активна кампания за събиране на метни кандидати на постове. С това, както и кадруването в съдебната система се опитваше да следва моделът на идване на власт на Орбан. Не се получи, но сега отново има нужда от тях, за да оцелее това, което ще е не само ефективно втори вот на доверие към кабинета в края на 2027-ма, но и следващата голяма битка за страната с Борисов и Пеевски. Повече доходи за общините значи повече средства за преразпределяне от общинските съвети на фона на все по-трудни за крадене еврофондове.

Това изказване също е и опипване на почвата. Колко ще се приеме, какви идеи ще има, каква политическа цена ще трябва да плати. Аналогичното видяхме при идеите му за въвеждане на прогресивен подоходен данък. Там се опита да внуши, че ще се прави заради задължение от Европейския съюз прехвърляйки негативите върху лошия Брюксел. Доколкото има препоръчки за такава стъпка от международни наблюдатели като МВФ и Световната банка, същото има и за имотните данъци. Не му се получи особено и почти универсално беше отхвърлено от икономистите. Тук препоръчвам да прочетете коментара на Лъчезар Богданов по темата.

Моето мнение за подоходните данъци е, че наистина не е честна сегашната система и следва да са прогресивни. Против съм въвеждането им обаче заради негативните ефекти от самата промяна. Понякога се взираме твърде много в желаният резултат от промените в регулации и данъци – било то намаление или увеличение. Не се разбира и внимава обаче как точно се правят тези промени и дали пътят до този желан резултат не носи повече краткосрочни и дългосрочни щети. В случая – при липса на добър контрол над събираемостта, лесно пране на пари и укриване на доходи, анемични вътрешни инвестиции и лесна мобилност на капитали ще видим намаление на данъчните приходи при отлив на работни места с висока добавена стойност или регистрирането им под друга форма.

При имотните данъци обаче съм на мнение, че е отдавна закъсняла мярка и може да се направи повече, за да не се повишат наемите и цените на имотите. Дори обратното – има шанс да се намалят.

Данъчната оценка като политическа дъвка

Последната реална актуализация в данъчната оценка на имотите в България е през 2007 г. – преди почти 20 години. За този период пазарните цени в цяла България са скочили няколкократно. Когато се върнах в България през 2020-та, купих апартамента си на цена три пъти и половина по-висока от данъчната оценка. Шест години по-късно разликата е вече пет пъти и половина. Актуализацията на тези оценки към пазарни цени е предлагана в парламента многократно, но отпада по политически причини. От една страна никой не иска да изглежда, че вдига данъците, но от друга – строителното лоби работи активно срещу такава мярка, защото ефективно им бърка в джоба.

В момента има хиляди сгради в страната, които стоят на груб строеж или са готови и в тях се живее, но нямат акт 16. Последното понякога е заради бюрокрация в общините, но по-често е заради нарушения при строежа, фалит на строителя или нарочно нежелание да се довърши процеса. В миналото това беше начин да се избягват данъци, но тази дупка беше затворена и след две години на акт 14 вече се дължи местен данък. Това е особен проблем за строителите, които са взели парите на купувачи и са зарязали строежите си. Наскоро получих справка, която показва, че само в София има поне 2500 сгради – предимно жилищни блокове – които са на акт 14 повече от две години, но не са пуснати в експлоатация. Дали са изоставени или се живее в тях не може да знаем – чакам още данни, за да разбера.

Актуализирането на данъчната оценка обаче не е нещо спорно. Винаги се е знаело, че се блокира нарочно. Въпросът е единствено дали някой ще има смелостта и гласовете в парламента, както и дали ще се направи формула за автоматично актуализиране, за да е предвидимо за купувачите и бизнеса, а не зависимо от политически прищявки.

Данък сгради като социален инструмент

Вторият компонент тук е данъчната ставка. В момента законът позволява общините да го слагат между 0.1 и 4.5 на 1000 като за основно жилище има намаление от 50%. София, например, слагат данък сгради на 1.875 на 1000. Не е ясна каква е дефиницията на „основно жилище“ и съществува проблем с декларирането на такова в различни общини. Това означава, че ако сте купили апартамент за 100 хиляди евро преди 10 години, за да живеете в него, то данъчната му оценка ще е не по-малко от 50 хиляди и данъка на година ще е около 45 евро на година. Ако сте купили още няколко такива апартамента като инвестиция, годишният данък ще е по-малко от вечеря в ресторант в София със семейството ви. Това важи както за семейства с деца, така и за инвеститори купуващи десетки апартаменти и цели комплекси.

Смятам, че това е не е редно и трябва да се промени. Предложението ми цели запазване на данъчната тежест при първо жилище и на жилища на частни лица отдадени законно под наем, но драстичен скок при едрите инвеститори, схемите с жилища и това, което аз наричам криптобетон. Има три компонента:

• Драстично вдигане на границата на ставката не в промили, а в проценти – от 0.3% до 1.5% от данъчната оценка
• Намалението за основно жилище скача на 90%.
• Местният данък платен за жилище отдадено под наем се зачита като данъчно облекчение към данъците на физическите лица, но не повече от 75% от дължимите данъци за приходите от наем

С първата точка се вдига между два и три пъти ставката. С втората точка не само се запазва сегашната ефективна ставка за основно жилище, но и в някои случаи се намаля. Например, в момента София е избрала 1.875 на 1000 или 0.1875%. Дори да реши да вдигне ставката пет пъти на .9375%, при новото облекчение няма да има промяна в платения данък за това семейство.

Третата точка позволява да не се вдигне данъка на физическите лица, които отдават апартаменти под наем. При тях ставката ще остане висока, тъй като не е основно жилище, но ще могат да я приспаднат от данъците си. Разбира се, тук доста ще посочат, че мнозинството от хазаите не плащат данъци и няма от какво да приспадат. Тази мярка ще помогне да се изсветли сектора, което е също в полза на наемателите. Не следва да се прави данъчна политика, която пази или по някакъв начин се опитва да не засегне сивата икономика и укриването на доходи.

Ще забележите, че говоря само за собственици физически лица. Тази мярка цели неколкопластов ефект. Първо, много често се пишат имоти на фирми независимо, че се използват изцяло за лични цели, с цел избягване на данъци и изписване на фактури за тях. Второ, много жилища са необитавани – между 25 и 40 по различни оценки – с цел паркиране на капитали. Трето, вече настъпват едри капитали, които строят или изкупуват жилища с цел отдаване под наем. В доста страни в Европа бизнес моделът на последните е довел до пагубни последствия за имотния пазар.

Всичко това води до концентрация на жилища в малък кръг от лица и влошава значително възможността на млади семейства да се сдобият с жилище. Последното води до отлив на свободен финансов ресурс за друга дейност като образование и пътуване. По-важното обаче е че доказано липсата на достъп до по-голяма жилищна площ и добри условия влияе негативно на демографската обстановка. Семействата се решават по-трудно на деца като не могат да си позволят наем или жилище.

Тези мерки правят неизгодно да се държат жилища на мазилка или да се концентрират такива за наем в големи конгломерати диктуващи пазара. В същото време физически лица наемодатели, каквито са огромното мнозинство в България, няма да видят особена промяна в данъчната ставка. Тази мярка ще създаде стимул многото празни апартаменти да бъдат пуснати на пазара, което би качило предлагането и свалило цената на наемите. Основна пречка пред това е недостигът на майстори, които да преведат тези жилища във вид за живеене. Това и сега е проблем покрай бума на пуснатите в експлоатация жилища. Затова някои жилища ще бъдат пуснати в продажба, което ако не да свали, то ще забави и дори спре ръста на цените на имотите.

Отдавна чуваме от архитекти, строители и инвеститори, че цените на имотите били високи, защото не се строяло достатъчно. Настояват, че в градовете ни имало предостатъчно междублокови пространства и градинки, където нямало проблем да се уплътнява повече. В същото време броят на жилищата пуснати в експлоатация надвишава не само населението, но и броят на домакинствата. В този контекст и предвид броят на започналите строеж жилища виждаме не само цените, но и наемите да скачат с бързи темпове. Проблемът тук не е, че няма достатъчно жилища на пазара, а че последният не се ръководни от пазарни принципи. Пратено на пари, липсата на защита на инвестициите и като цяло лошата бизнес среда в България, както и прилива на спекулативни капитали изкривяват пазара до степен, в която създава трудност за семейства да намерят адекватно жилище.

Това създава социален проблем и следва да се разглежда данъчното облагане като инструмент за влияние върху тази социална функция. Виждаме, че свободния пазар, свободията в строителството, неефективността на регулаторите и липсата съдебен контрол над нарушителите довежда до огромни проблеми в градската среда. Предложената горе промяна не цели и не може да адресира това. Инвеститори и спекуланти обаче в немалка степен се радват на същите привилегии замислени като социални, както младо семейство очакващо първото си дете. Това не следва да е така и ако декларираната сега воля не е просто политическа пиратка, имат шанс да се случи.

Разбира се, говорейки за спекула и пране на пари следва да се осъждат с лека ръка всички, които са намерили за добре да инвестират спестяванията си във втори или трети апартамент. Точно обратното – присъдата тук е за държавата, която не е осигурила предвидимост, сигурност на инвестициите, намалена бюрокрация и корупционен риск. В такава среда и липса на прозрачност за рисковете в имотния пазар, подобен избор си е логичен. Не следва обаче подобни инвестиции, дори когато става дума за физически лица, да се приравняват към жилище за обитаване. В единия случай говорим за рискова капиталова инвестиция, а в другия – критичен за съществуването актив. Инвестициите следва да се третират като такива данъчно и ефектът им върху градската среда е достатъчно значителен, за да обоснове предложените мерки.

Възможни ефекти и мерки

Всяка такава промяна – дори само актуализация на данъчните ефекти – могат да имат неочаквани ефекти. Всяка намеса в пазара на строителството, наемите и имотите може да има нежелани ефекти. Дори с по-голяма сила важи същото, когато не се прави нищо. Виждаме го в момента. Нямам съмнение, че дори така въведени мерки ще бъдат намерени начини за заобикаляне на закона, укриване на данъци и други схеми. Такива има и в момента.

В изказванията на хора от кабинета стана ясно, че виждат техническа трудност в липсата на свързаност в местните данъци на общините. Тяхната идея е за прогресивен данък, което значи, че трябва да има споделени данни за броя жилища и кой какво е декларирал някъде. Затова моето предложение не прави такова разграничение и не изисква никаква синхронизация между общините. Последното би било изключително трудно предвид опита от подобни инициативи в миналото. Дори техническата част да се случи, ще има нужда от значителен административен ресурс да се следи къде какво се декларира и проверки след това. Отделно недостатък на мярката е, че поставя юридическите лица на същото ниво като семействата с деца, което е нередно.

Затова за основно жилище следва да се води там където човек има настоящ адрес. Знам, че системата за адресна регистрация не работи добре и причината е контрола. Понякога има и злоупотреби – например се сменя настоящ адрес, за да се гласува другаде или за да се трупат точки за различно училище и детска градина. Това ще стане неизгодно, ако като резултат се увеличи данъчната ставка за жилището. Ако то е съсобственост на няколко души, то всеки ще получи намалението от 90% за жилището, където живее основно. Ако живее под наем на едно място, но притежава жилище на друго, то не може да се каже, че второто е основно жилище така или иначе. Ако имота е приписан на юридическо лице като формалност, то отново говорим за взаимоотношения аналогични на наемодател независимо дали собственик на фирмата живее в него.

Има аргумент, че следва да се направи облекчение за второ жилище. Причината за това е, че има много хора с наследствени такива или вили. Това би било по-сложно административно и изисква отново централизация на информацията, тъй като трябва да се декларира кое жилище се води като почивно. Възможно е да се осъществи и общините биха имали стимул да обменят информация дали другаде няма така подадени декларации, което би било укриване на данъци.

В миналото се обсъждаше друг вариант – данъчната ставка да зависи от това дали някой живее в жилището било то като собственик или като наемател. Това би спестило въртележката с данъчните облекчения, би осветлило пазара на наемите и би извадило много празни жилища на пазара. Тази промяна обаче беше отхвърлена от Конституционния съд с доста спорно решение, че не може да се обвързва данък върху имущество с това как се използва. Всъщност, именно Радев обжалва тогава промените в местните данъци, част от които вероятно ще предложи сам сега. Описаните горе мерки дават възможност за данъчно облекчение, което не попада в обсега на това решение.

Очаквам съпротива срещу тази или подобни мерки, тъй като засягат пряко пазара на нови жилища. В момента излиза практически безплатно да се държат неизползвани вече построените или ако се нанесе в тях – това, което са освободили. Строителите разчитат на това, защото така на пазара излизат предимно това, което са започнали да строят. Разчитат и че остават скрити измеренията на фалити в сектора, изоставените строежи, невъведени в експлоатация и въобще рисковете в имотния пазар. Конкретни предложените данъчни промени няма да променят особено последното, но имат потенциал да раздвижат пазара на имоти създавайки стимул да се освободи паркирания в бетон капитал.

Финансово ще има повече постъпления за общините, от където започна предложението на Радев. Ще има и повече приходи за държавата покрай изсветляването на наемите, ако то се случи. Ако не – поради данъчното облекчение ще има намаление на приходите към хазната. Това обаче е в рамките на децентрализацията, за която Радев говори. Разбира се, ще значи увеличена данъчна тежест най-вече за хората и фирмите инвестирали в множество имоти. Няма да има засегне обаче мнозинството от хората, които притежават жилището си или тези отдаващи няколко такива. Общините могат да изберат ставка, с която дори на намалят данъчната тежест за мнозинството докато в същото време увеличат приходите си от това, което наричам криптобетон.

Технически и административно нищо от тези промени не изисква свързаност на системите на общините. Такава е добра идея по принцип, но би блокирала мерки като споменатите от Радев с години. Една промяна би била справка за настоящ адрес при изчисляването на данъците от общините. Това обаче вече се прави от тях постоянно и всъщност именно те отговарят за този процес. От страна на НАП ще трябва да се предвиди ново данъчно облекчение и промяна на декларацията каква част от приходите са от наеми в страната.

Добре за семействата, зле за инвеститорите

Убеден съм, че много хора ще са срещу това предложение и като цяло срещу всяка актуализация. Чуват се вече аргументи как един и същи доход се облага многократно, как не получаваме нищо срещу тези данъци, как се крадат и как трябва да бъде оправена събираемостта, а не да се вдигат ставките за всички останали. Има различни философии как да се облага икономическата активност и собствеността. Част е подоходна, част е на потреблението, а част е на акумулираните активи. Колкото и абстрактно и наивно да звучи думата, целта винаги е била да е честно.

Събираемостта на данъци, такси и глоби, сивата икономика, неработещата прокуратура са проблеми, за които говорим всеки ден. С местните данъци не може да се решат, но това не значи, че данъчните оценки не са крайно остарели, а спекула, тъмни капитали, а в последно време и хищнически бизнес практики не създават социален проблем допринасящ към демографската криза. Предложените мерки имат потенциал да раздвижат пазара достатъчно, за да променят поведението на играчите в нея, да направят оценката за риска по-консервативна и първото жилище по-достъпно.

Надявам се, че сред псевдо-либертарианските възгласи ще се чуят достатъчно разумни аргументи против предложението ми. Не се съмнявам, че има недостатъци както всяка друга промяна или настоящото положение. Да не се прави нищо често е по-зле, а привидната ненамеса е форма на заемане на страна. В настоящия случай – тази на едрия капитал и инвеститорите.

Според закона за вероизповеданията те са свободни и равноправни. Според същия закон източното православие е традиционно за България, но това в никакъв случай не му дава привилегии спрямо останалите. Също така, че изповядването на религия не може да бъде използвано за политически цели, срещу здравето и правата както на членовете им, така и на другите. Доста може да се каже за това как основните религии у нас нарушават чл. 7, особено що се отнася до публичното здраве и вмешателството в светското образование. Тук ще говорим за друго обаче.

Чл. 18 задължава Софийски градски съд да поддържа публичен регистър на вероизповеданията и юридическите лица свързани с тях. Такъв публичен регистър не може да бъде намерен на страницата на съда. Чл. 12 ал. 3 задължава дирекция към министерски съвет да поддържа регистър на храмовете. Дирекция „Вероизповедания“ на МС има регистър, но както ще стане дума след малко, с него има проблеми. Чл. 21 посочва, че вероизповеданията имат право на имоти, но регистър на тези няма.

Започнах да се ровя в темата покрай картата ми за собствеността на имотите в България. Тогава бях шокиран, че голяма част от Рила е собственост на Българската православна църква. Тогава започнах да събирам информация за собствеността им. Задачата се оказа доста трудна. Върнах се към нея наскоро след като припомних за защитените стари сгради на ул. Шишман в София, които БПЦ като съсобственик има намерение да събори и застрои с жилищни блокове.

Успях да събера информация за над 19 хиляди поземлени имоти, сгради и самостоятелни обекти собственост на всички 71 регистрирани в България вероизповедания. Това е т.н. КИД 94.91. За целта използвах комбинация от няколко източника – имотния и търговския регистър и кадастъра. Не използвах регистъра на храмовете поради простата причина, че 45% от съдържанието няма координати, а доста от останалите са грешни – например поставени върху улицата, а не сградата, където е офиса на фирма регистрирана като религия.

Методология

В събирането на данните и изготвянето на картата разчитам изцяло на публични източници. Доколкото се налагаше да изчиства голяма част от тях, както и да комбинирам данните по подходящ начин, възможно е да има грешки в представянето на информацията. Ако откриете такива, моля оставете коментар, за да ги оправя. Някои от поземлените имоти или обекти имат повече собственици и само един да е вероизповедание. Има случаи, в които са вписани взаимоотношения различни от собственост като договор за ползване. В доста случаи ще забележите, че на картата е отбелязан поземлен имот, а религиозна организация притежава само сграда или офис на това място. Затова в описанието съм описал точно за какъв обект и взаимоотношения става дума.

Имотен регистър

Събрах над 100 справки за имотното състояние на юридически лица регистрирани като вероизповедания. Някои от тях купих, други ми бяха изпратени от други, които са търсели информация по темата. Имотния регистър е най-точният източник предвид, че е т.н. system of records що се отнася до собствеността. Не е без своите проблеми. Най-очевидния са липсващи или унищожени актове, за което стана въпрос наскоро и дори се стигна до уволнения.

Не е нужно да има злоупотреба обаче. Сериозна част от актовете не са налични, тъй като никога не са били вписвани. Това става обикновено при прехвърляне или продажба. Макар да има записи дори от 1960 г., за голяма част от имотите в картата ми няма да намерите нищо там. Най-големият проблем е, че въобще се налага да се плащат тези справки особено за юридически лица. Има проблем и с формата – получаваме PDF, който изписва всякакви актове и всички замесени лица в тях. Това е полезна информация, но първо се обработва трудно, второ получаваме доста записи като уреждане на сервитути. В крайна сметка намерих начин да обработя информацията и да отделя само онези имоти, които конкретната проверявана фирма притежава.

Търговски регистър

Откакто отвориха данните им е значително по-лесно да се сверява информацията. В случая използвах един от многото сайтове предлагащи такава услуга, тъй като показваше архивирани юридически лица с прекъсната дейност. Търсейки по 94.91 открих 3843 юридически лица. 79 са с прекратена дейност. Открих също 39 фирми, които имат цялостна или частична собственост друго юридическо лице, което е регистрирано като вероизповедание. Доколкото в данните на търговския регистър по принцип няма данни за собственост, може да използваме събраният така списък с ЕИК за следващите стъпки.

Всичко това би следвало да е налично заедно с много друга информация на страницата на Софийски градски съд. Или аз не мога да го намеря, или наистина не е публичен както е изискването по закон. Това означава, че трябва да минаваме през Търговския регистър, както аз направих или да искаме информацията по ЗДОИ, от което чакам отговор от тях. Тази публичност е несъмнено важна за обществото. Така например разбрах, че преди 17 години собствениците на Артекс са участвали в основаването на строителна фирма в Габрово заедно с евангелистична църква.

Кадастър

Тук получаваме информация по няколко направления. В отворените данни на кадастъра намираме списък със собствеността на имотите. Коментирах вече проблемите с точността на тези данни. Знаем най-малкото, че вероятно не са актуални заради спецификите на вписването и липсата на свързаност между държавните регистри. Взимайки списъка с ЕИК номера, за които знаем, че са на вероизповедания, получаваме списък с имоти, за които кадастъра знае, че са тяхна собственост. Проблемът тук е, че за доста записи в кадастъра ЕИК номерата са объркани или са случайни, особено когато става дума за актове от преди повече от 20 години.

Отделно, в описанието на всеки имот има информация за вид собственост и тям е отбелязано когато е на „частна религиозна организация“. Може да използваме това категоризиране, за да съберем още имоти, които по една или друга причина не са намерени директно през ЕИК. Тук е важно да се повтори, че така получаваме информация не само за поземлени имоти, но и за сгради, магазини, офиси и жилища. Също така получаваме известната на кадастъра собственост за всякакви лица – не само търсените.

На последно място, взимам имотите отбелязани, че са на частни религиозни организации в кадастъра, взимам имената на юридически лица, за които кадастъра знае, че са собственици на имота. Изчистих тези, които видимо не са религиозни организации, а съсобственици или имат някакви други взаимоотношения. След това намерих всички имоти, които са собственост на фирми с точно тези имена. Правя това, защото както споменах има грешки с ЕИК номерата в кадастъра. Има обаче и грешки в изписването на името и това е просто защото се подава грешна информация. Този подход ми позволи да намеря още няколко стотин, за които нито има данни в имотния регистър, нито самия кадастър беше отбелязал че е на религиозна организация.

Един голям проблем тук е, че много села не са въведени в кадастъра. Стотици църкви в тези села не намират място на картата ми, тъй като просто не съществуват в кадастъра. Липсата на кадастриален идентификатор значи, че е практически невъзможно да бъдат намерени в имотния регистър дори да има информация за собственостт там.

Храмовете

Както споменах по-горе, не използвах този източник за търсене на имоти. Първо, координатите в регистъра или липсват, или са грешни за много от храмовете. Второ, това, че църква е в парк, не значи, че поземленият имот е на църквата. Възможно да е само сградата. Това обаче изисква да имам точни координати, за да открия полигоните на обекта. Все пак, добавих всички известни храмове на картата, за да може да съпоставяте информацията събирана от Министерски съвет, имотите и какво виждате на място.

Това, което получих от този регистър обаче е списъка вероизповеданията. Намира се във файл с номенклатурите. Впрочем сайта на дирекцията беше паднал за две седмици, но използвах архивно копие, което пазя. Този списък не може да замести регистъра задължение на СГС, тъй като липсват много детайли.

Представяне на данните

Комбинирайки цялата тази информация създадох карта на имотите на всички вероизповедания в България. За да е по-прегледна при разглеждайки големи площи като области или цялата страна, показвам в началото с шестограми къде има най-много такава собственост. При увеличение на ниво град вече се виждат отделните поземлени имоти. Колкото по-тъмен е цветът на шестограмите или имотите, толкова повече територия е на религиозни организации в първия случай или толкова по-надеждна е информацията. Например, справка в имотния регистър е по-надеждно от косвените данни в кадастъра.

Когато натиснете на някой поземлен имот ще видите данни за него, както и каква информация за какви обекти в него или самия него съм намерил. Понякога има еднакви записи както от имотния регистър, така и в кадастъра, защото съм засякъл, че юридическото лице е по КИД 94.91.

Горе вляво има бутон за добавяне на всички известни храмове на картата. Работи само когато се увеличили на ниво град и виждате отделни парцели. Ако натиснете някой маркер ще видите името и вида на църквата или джамията или каквото е, името на вероизповеданието и съобщеното ѝ състояние. С другия бутон над него може да смените на сателитни снимки на мястото.

Картата може да разгледате тук или на цял екран.

Така от картата виждаме няколко интересни неща. Първо, тук виждаме набралата известност сграда по Шишман отчасти собственост на настоятелството на Ал. Невски. За това разбираме както от имотния регистър, така и от проверка в данните на кадастъра след справка в търговския регистър за ЕИК. В съседство виждаме обаче апартамент собственост на църква, цяла сграда собственост на софийската митрополия, още един парцел със сграда собственост на друга църква, 18 апартамента възстановени от нотариален акт от 1981 на синода и още два парцела и обекти на евангелистична църква.

На тази снимка е илюстрирано това, което описах в методологията. На картата ще видите отбелязан цял парк – в случая този на ул. Опълченска в София, а в детайлите се вижда, че има собственост само на един обект – в случая църква.

Виждаме и доста големи масиви из България. Голяма част от Рила, заради която започнах всичко това, както и земите около Бачково, Орехово, Сатовча, Мелник, Чепеларе, Сливен и Бургас. Има още много други из страната, но тези ми направиха най-голямо впечатление.

На следващата снимка виждаме индикация защо за още много имоти нямаме данни. Това е центъра на София. Виждаме Невски и Св. София вдясно и джамията и снагогата горе вляво. Виждат се обаче няколко православни църки, които не са отбелязани, включително Св. Петка и руската църква. Виждат се два молитвени домове на евангелисти и адвентисти, за които не намирам данни за собственост никъде. За сметка на това виждаме премного апартаменти и офиси пръснати из града и собственост на вероизповедания.

Липса на прозрачност

Целта на тази карта, както и всички останали, които съм правил, е да разберем по-добре какво е положението. Даряват се стотици милиони в публични средства, имоти и преки дарения към вероизповеданията. Това е добре и така следва да бъде. Дали следва да се дават публични средства и имоти и какъв да е механизма е въпрос на дебат, който изглежда не сме говори да проведем. Има доста противоречиви данни за това колко религиозни са българите и какво разбираме под религиозност. Преди девет години писах за това с импровизирано изследване. Изглежда БПЦ специално се притесняват да се отвори такъв дебат, за да не се окаже, че ще пресъхнат субсидиите и даренията, тъй като за разлика от немците много малко българи биха искали да им се взимат 8-9% от заплата и да се дават на местния свещеник.

От другата страна притеснения будят действията на редица вероизповедания и особено БПЦ с безотчетната си дейност. Доколкото следва да декларират печалби от наеми и търговия и да плащат данъци за тях, журналистически разследвания показват, че това практически не се случва. Имотите имат огромна роля в това и съществуват съмнения, че са инструмент за пране на тъмни капитали. На този фон постоянно се въртят каси и кампании за дарения за ремонт и строеж на църкви, които после заедно с общински имоти да бъдат прехвърляни синода. Имоти, които са били паркове и градинки, а биха могли да бъдат градини и училища.

Липсата на прозрачност кои юридически лица могат да си спестяват данъци и да остават необезпокоявани от регулаторите е повече от притеснителна. Затвореният с цел приход за хазната имотен регистър освен, че не позволява да разкрием измеренията на проблемите и вероятно злоупотребите в Агенцията по вписванията, пречи да видим кои имоти се управляват от тези лица. Вместо да се отвори повече, имотният регистър беше наскоро още повече ограничен със зле прикритата цел да попречи именно на журналистически разследвания.

Фасадна вяра

В този контекст всички вопли специално на БПЦ срещу Sofia Pride, срещу конвенцията на Съвета на Европа за превенция и борба с насилието над жени и домашното насилие в комбина на съветниците на Радев, срещу светското образование чрез въвеждането на ефективно вероучение – всички тези са изглежда са само шум за отклонение на вниманието от същинската дейност на синода – да е най-голямата агенция за недвижими имоти в България.

Не виждам никакви сигнали от патриарха нещо от това, от ролексите и скъпите коли да се промени. Не виждам инициативи от тях за подпомагане на болни, гладни, уязвими, зависими, на строежа на градини и училища. Не виждам каквото и да е усилие от няколкото традиционни за държавата изповедания да дадат отпор на външни капитали финансиращи откровени секти експлоатиращи уязвими групи в обществото ни. Не виждам усилия, визия или дори интерес у висшия клир за връщане на доверието у вярващите в искреността на каквото и да е излизащо от устата на митрополитите.

А това доверие е крайно важно. Има хора, които имат нужда от вяра и някаква форма на организирана религия. В това няма нищо лошо. Липсата на доверие и деструктивната роля, която БПЦ специално има за правата, образованието и дори здравето на хората неизменно кара много да търсят тази вяра в първият, която им обърне повече внимание. За съжаление, нашумяха случаи, а и доста от нас имат познати, за които това не е свършвало въобще добре. Това в допълнение на опитите за политическо и социално влияние.

С действията и отказа си от основната си мисия БПЦ като най-масовата у нас религия има косвена вина за всичко това. Щом настояват да се занимават предимно с имотите си, значи следва и ние да се вгледаме повече в тях.

Вчера служебният кабинет на Гюров взе решение да оттегли искането до Народното събрание за одобряване на Програмата за упражняване правата върху имоти – държавна собственост. Припомням, че след като темата нашумя, ГЕРБ и кабинета Желязков твърдяха, че спират продажбите докато парламента не потвърди приетата програма. В действителност се възползваха от отпуската на народните представители, за да потушат скандала. Преди това бяха казали, че само анализират и няма течащи продажби. В през август показах, че това не е вярно и че само дни след изказването на Желязков има насрочени търгове. В края на август спряха платформата за търгове на АППК. През декември показах, че след пик на активните търгове през юни до август има голяма пауза на активните търгове.

Решението на служебния кабинет гласи:

Правителството оттегли предложението до Народното събрание на Република България за одобряване на Програмата за упражняване правата върху имоти – държавна собственост, и върху имоти – собственост на държавни публични предприятия, и отмени решения на Министерския съвет.

Към Програмата е проявен значителен обществен и медиен интерес. По тази причина с Решение № 536 от 7 август 2025 г. Министерският съвет предлага на Народното събрание да разгледа и одобри Програмата, както и да приеме решение, с което до одобряването й да не се извършват разпоредителни действия с държавни недвижими имоти в полза на трети лица, освен за нуждите на държавни органи, агенции и комисии, общини и публични предприятия.

Към настоящия момент предложението не е разгледано и прието от 51-то Народно събрание.

Целта на проекта е да се осигури възможност за бъдещото редовно правителство да направи анализ на предложението до 52-то Народно събрание и при преценка да се предложат промени, съобразно провежданата държавна политика и програмата на правителството за управление на страната в областта на държавната собственост.

Това не значи, че програмата е спряна или има повече яснота или прозрачност какво се случва. Означава, че оставят за следващия кабинет да реши какво ще прави с плана, дали ще го прекроява, ще пита отново НС или ще търси други решение. Най-важното в случая е да променят практиката на ГЕРБ и ДПС НН за пълна липса на прозрачност и да вземат пример от служебния кабинет, който сякаш отвори повече данни за няколко месеца, отколкото всички кабинети за много години назад.

Какво се случи с онези 4400 имота всъщност?

През изминалата година от решението на кабинета Желязков няма обновен списък с „ненужни“ имоти, няма отговори как е съставен първият, последващи действа или каквото и да е свързано с темата. Дори оригиналният списък изчезна и повече не е публикуван.

Реших да обновя статистиката на търговете на АППК от декември и да видим какво се случило до сега. Виждаме ясно, че след спирането на портала през септември броят на активните търгове силно намалява и остава нисък. Към началото на март е имало 6 активни търга, а към днешна дата само един – имот на ББР в Разград, с който се надяват да получат поне 1.3 млн. евро.

Равносметката за тази година е, че от регистъра на електронните търгове в АППК, където и както са длъжни да продават всички дружества, научаваме за 92 обявени търгове. От тях 27 са прекратени предварително, а 22 са изтрити. Последното според отговор на агенцията е, защото са оттеглени. Най-много търгове за последната година е провела Земинвест ЕАД – 21, следвани от ББР и „БДЖ-Товарни превози“ ЕООД по 16.

16 от търговете са успешни, т.е. някой ги е спечелил. От тях 6 се отнасят до имоти от списъка на Желязков. Общата сума предполагаемо спечелена така за държавата е не повече от 730 хиляди евро. Казвам предполагаемо, защото това, че е спечелен търг не значи, че сделката е била финализирана, имота прехвърлен и цената платена. Попадал съм на няколко търга за идентични имоти след като за същото е имало успешен търг по-рано.

Продадените имоти са в Тръстеник, с. Голяма Железна, Пловдив и Драгоево. Търговете в Трявна и Бургас се отнасят до повече от един обект от списъка на Желязков и са имало поне два неуспешни търга преди някой да бъде спечелен. Две от тези успешни продажби са направени през юли 2025-та, когато осветлих списъка. Една през септември, една през октомври и още две през ноември. Т.е. поне четири имота от списъка са имали успешни търгове след като кабинета на ГЕРБ и ДПС НН обявиха, че спират с продажбите. За нито един от тези имоти няма публична аргументация защо са ненужни, струват ли пари на държавата или нещо от останалото обещано лично от Желязков.

Всички търгове на АППК, както и данните от оригиналния списък на Желязков и ГЕРБ ще намерите на картата, която пуснах миналата година. Под първата ми статия следяща темата ще намерите списък с всички текстове от поредицата.

Добре скритите публични търгове

Проблемът с тези данни е, че изглежда не обхващат всички търгове с държавни имоти. Както казах, държавните предприятия са длъжни да използват само АППК за прозрачни и електронни търгове. Единствено Министерството на отбраната имаше специален режим и изключения, но и това беше променено. Въпреки това, откриваме, че е имало доста такива продажби.

Пример за това е Национална компания Железопътна инфраструктура (НКЖИ). Директна собственост е на министерството на транспорта. Няма нито един търг в АППК и такива липсват на страницата с търгове на собственият им сайт. Проверка в интернет архива или търсене по ключови думи на страницата им обаче показват, че е имало поне 15 търга за продажба на държавни имоти в последните 12 месеца. Липсва всякаква прозрачност дали тези търгове са спечелени, от кого и за каква сума. Скриват се от страницата за продажби или наеми след като приключат. НКЖИ има 448 имота в списъка на Желязков и не е известно колко са продали междувременно. Същото важи за стотиците други държавни компании.

Затова засегнах в началото колко важна е прозрачността и отворените данни що се отнася до действията на институциите. Не само за проследимост и възстановяването на доверие, но и в случая за постигане на най-добри продажни цени предвид, че не се крият фиктивни търгове за предварително съгласувани облагодетелствани.

Днес имах интересна среща и разговор. На път да взема щерката от градина забелязах, че една от автомивките наместила се покрай заветния бъдещ Зелен ринг в частта на район Изгрев е изсекла между 15 и 30 дървета и е изчистила терен от 2 декара държавна земя. Всъщност 500 кв. м. от тях са били заравнени и се използват в последните 7 години като паркинг, но там поне не е имало дървета.

Спрях се да снимам, при което двама мъже ме заградиха. Единият се представи като собственик (което не мога да потвърдя) и ми поиска лична карта, защото съм снимал частен имот. Казах му, че няма такова право и снимам, за да подам сигнал за незаконна сеч на дървета и разчистване на държавна земя. Тогава стана още по-нападателен и настоя, че е частен имота и може да прави каквото си иска. След малко разправии смени версията, че всъщност било на държавна фирма, но имал разрешение и кой па съм бил аз и прочие.

По стечение на обстоятелствата знам наизуст парцелите и границите им в района, та още там видях три проблема с твърденията му.

Първо, това, което виждате на снимките са три имота. Сградите са плътно бетонирали парцел, който незнайно как е станал частен преди 2000 г. и още по-малко ясно е дали са законни въобще. Има апокрифно разрешение за строеж на кафене и автосервиз, но на пръв поглед се вижда, че доста са надстроявали. Имотът, за който вероятно единия заградил ме говореше, е 68134.803.4182. Той е част от Железопътна инфраструктура и през ноември 2025-та е имало търг за наем. Не е обявено кой го е спечелил, но предполагаме, че за тях си е направен търга и те са си го спечелили. Интересното тук е, че точно този търг не е обявен на специалната страница на АППК за разлика от търговете на всички останали държавни дружества, както и други на това предприятие.

Тук обаче въпросът е, че този наем не им дава право да изсичат дърветата, нито договорът за наем е основание да им се дава такова право. За целта независимо от собствеността на имота трябва да искат разрешение от район Изгрев, които са наясно с това. По наредба тези заповеди се издават при строго определени хипотези, следва да са публични също както протоколите от общинския служител присъстващ на сечта. Такива не са публикувани и приемайки за чиста монета демонстрираната загриженост на районния кмет за зелените площи, приемаме, че разрешение за сеч нямат.

Вторият проблем е, че както се вижда на последната снимка, те са разчистили не само парцел 4182, но и 1.4 декара от 68134.803.4191. Вижда се с просто око дигата и бетонната стена. Този имот не влиза в хипотетичния договор за наем, а е основна част от Зеления ринг. За него със сигурност районният кмет Георгиев не следва да е подписал заповед за сеч предвид, че се похвали с това, че областния управител задейства прехвърлянето на въпросния парцел и други след решение на Министерски съвет и дълги усилия от неправителствени организации и Столична община да се случи това.

Третият проблем е, че от поне 15 години навесът, където се извършва основната дейност на автомивката не е законен, тъй като според кадастъра и ортофотозаснемането само малка част е в частния имот, а другите две части са в имота предполагаемо даден под наем, а имотът с решение за прехвърляне на общината минава точно между въпросните два парцела. Та, ако следваме стриктно закона, навесът следва да се събори и пространството с широчина от 2.5 да се освободи.

Бързах за детската градина и не ми се обясняваше всичко това. С поведението им и клишираните въпроси „ти па от къде знаеш, че е незаконно“ не видях и причина да се обяснявам. В крайна сметка ми освободиха пътя пред колелото и продължих, а те тръгнаха да звънят на някого. Имам идея с кого, но не искам да спекулирам точно сега.

Сигналът през call.sofia пътува към районния кмет. Да видим дали този път ще направи нещо за разлика от десетките други подобни в района.

Това далеч не е първият подобен случай на територията на бъдещия Зелен ринг. Миналия август писах как буквално на метри от това място терен беше заграден и изравнен за сметище за строителни отпадъци, а тонове почвен слой – изхвърлен. В последствие се разбра, че извършителят е небезизвестният инвеститор Грийн Лайф стоящ туловището на Тинтява 80. Нашумя със схемата за ощетяване на купувачи на друг техен обект. В случая последствия за него нямаше тъй като районният кмет си изми ръцете, че било собственост на държавно предприятие. Нищо, че никой няма право да прави сметище дори на частен имот и най-малкото следва да задейства процедурата по санкциониране и премахване.

Подобно неглижиране и раздаване на държавни и общински имоти, както и изискванията за озеленяване и строителен контрол виждаме редовно и с всякакви мащаби. Ето няколко примера, за които съм писал през времето:

• Възможно ли е градската среда да изглежда добре с ниски местни данъци?
• Малък пример как липсата на контрол прави градската среда опасна
• Малък пример как липсата на контрол вреди на градската среда
• Бетон и кора – бутафорното озеленяване в София
• Национален обект за авери, паркинги и купони
• Още една уж „подпорна стена“ и поредната схема на Кралев в София

Доста от нещата, които ви показвам започват с прост въпрос, който ме занимава. Случва се за отговора да е нужна бърза справка. По-често се налага да свалям таблици и да правя графики, както направих днес с данните за сигналите за нередности в София. Понякога обаче се изисква нещо доста по-сложно.

Може да прескочите направо към секциите с изводите и картата, но препоръчвам да прочетете как са изготвени.

• Колко от продадените жилища са в панелки?
• Методология
• Числата
• Моята интерпретация
• Карта на продажбите в София през 2025

---

Колко от продадените жилища са в панелки?

Питах се това заради една от трите опорни точки, които строителни предприемачи, брокери и инфлуенсъри най-често повтарят – че нямало празни жилища в новите блокове, а такива в старите, в които никой не иска да живее. Аргументът е общо взето, че семейства търсят по-големи и по-хубави жилища изоставяйки старите си панелки и това движи основно търсенето на ново строителство. Това предполага, че панелките са по-малки, както и че стоят празни, защото никой не ги иска.

Затова исках да знам, дали наистина никой не иска да купи панелките и именно те стоят празни докато семействата се нанасят в новите си жилища когато и ако изобщо бъдат завършени. На този въпрос би се отговорило лесно, ако имахме работеща адресна регистрация, където всеки съвестно си сменяше настоящия адрес. Има и алтернативни начини, за които обаче компании като Електрохолд отказват да съдействат с анонимизирани данни.

Затова се обърнах към продажбите. Описах преди време колко ненадеждни са данните от обявите за цените и движението на пазара въобще. Непотребни са и в този случай. Нямаме достъп и до данните в имотния регистър по начин, по който да направим такава справка, а кабинетът Желязков и най-вече правосъдния Георгиев свиха още повече прозрачността в тази насока.

Остават данните от кадастъра. Споделих в началото на миналата година как отвориха данните си. Те включват и такива за собствеността с анонимизирани записи за частни лица. Целият анализ, който ще видите тук, се базира на сравнение на техните данни между януари 2025 и януари 2026.

Методология

Бях описал за проблемите с данните в кадастъра – най-вече липсващи имоти и неактуални записи за собственост. Доста от тези са оправени през годината. Все пак, не всичко изглежда се регистрира при тях. Новото строителство се вписва, но въпреки споразумението им с Агенцията по вписванията не са пренесли всички данни. Все още обаче аналогично на Имотния регистър липсват данни за много имоти с неизвестна собственост. Това е когато няма промени в собствеността им от началото на регистъра. Забелязах непостоянство в изписването на имена на фирми, грешки в идентификаторите на същите, различно изписване на ключови думи като актове, липсващи или сгрешени кадастрални идентификатори. Доста от тези успях да оправя или изключих от анализа.

Концентрирах се върху 2025-та г. и сравних промяната в собствеността между двата архива на данните на кадастъра, които пазя. Много имоти – пацели и самостоятелни обекти – липсваха в по-стари данни и бяха отбелязани като въвеждани за пръв път през 2025-та. Това често е заради продажба, но е възможно и да е по-други причини, включително подготовка за продажба или подялба или просто вписване на стар нотариален акт. Затова включих в анализа единствено обектите, за които е имало данни за собствеността преди.

За да засека промяна в собствеността сравних имената и идентификаторите на собствениците. В рамките на миналата година промениха начина за анонимизиране на последните при физическите лица, затова прибегнах до комбинация на сравнение на дължината на частите от името и сравнение на детайлите на акта, с който е обявена собствеността. В някои случаи ставаше дума за прехвърляне на имоти от една държавна или общинска фирма или институция на друга. Тези изключих, защото реално няма продажба, поне докато не започнат пак да продават държавни имоти от ония списък. Оставих обаче прехвърлянето на имоти от държавни имоти на общината както стана със стадион Георги Аспарухов.

Събирайки данните за анализа включих не само апартаменти, а всякакви имоти, тъй като усилието беше същото. Няма категория „апартамент“, а самостоятелен обект. Тези могат също да бъдат гаражи, в които не може да се живее. Немалко са студия, където формално също не може да се живее, но се използват масово от строителите за заобикаляне на изискването за паркоместа. За да изключа гаражите включих единствено обекти над 30 кв.м. Възможно е самостоятелните обекти да са магазини и да са над 40 кв. Липсва структурирана информация за предназначението на обектите и не мога да ги разгранича. За целите на анализа ми тези случаи ще натежат в полза на обектите извън панелни жилища, тъй като подобни има почти изцяло в новото строителство.

Отделно има случаи, в които апартаменти се превръщат в офиси, складове и магазини дори без да се промени предназначението им. Тези съвсем няма как да се засекат, също както не може, а и няма смисъл да се определя дали в цялото жилище се живее или едната стая е офис само за работа. Някъде трябва да се сложи чертата на точността, с която работим и на база достъпните данни и качеството им изключвам тези хипотези от анализа.

Доколкото е трудно да се определи причината за промяна в собствеността, бележките ни дават някои сведения. Най-честата презумпция е продажба, но има наследство, дарение и прехвърляне. Има съдебни дела, констативни протоколи и прочие хипотези. За съжаление, има порочни практики, където не се прехвърля имот, а фирмата, която го притежава. Това е с цел данъчни измами и укриване на корупция, каквито примери бяха разкрити тази година. Тези не могат да се видят в данните на кадастъра. В този анализ се опитвам да установя интерес към един или друг вид обекти фокусирайки се максимално върху частна активност. Затова изключих всички актове и хипотези, които предполагат друго.

Някои от записите за собственост сочат към несъществуващи кадастрални идентификатори. Потърсих в архивите си, но не ги открих, от което си правя извод, че става въпрос за грешка. Изключих ги от справката. Намерих около 10-тина сгради и обекти, които имат идентификатори различни от поземления имот, върху който се намират. Първите три числа трябва да съвпадат по конвенция. Става въпрос вероятно за грешка в кадастъра и вписването на сградите или при промяна очертанията, сливане или разделяне на парцели. Поправих ги и ще пиша по-късно на НАГ.

Трябваше да определя коя сграда е панелка и коя не. Учудващо нямаме публичен източник за това. Поне аз не намерих. За целта разширих картата описана по-долу и на ръка отбелязах всички парцели, върху които има само панелни блокове. Отне ми около час и половина. Така категоризирах записите, които се отнасят до панелки и кои – не.

Фокусирам се върху София, защото има най-динамичния пазар и често споровете за презастрояване и празни апартаменти се отнасят именно до този град. Бургас, Варна и Пловдив страдат от същата болест и се вижда ясно по движението, липсващата инфраструктура и хаотичното планиране. Би било интересно да направя същия анализ за тях, но исках да тествам метода си с града, който наблюдавам най-много в последните години. От София гледам само границата на града – екатте 68134 – защото ми беше по-лесно за справките и е най-големият в страната.

Числата

За обсъждания район кадастъра има записи за собственост на 497701 поземлени имота, 101468 сгради и 894194 самостоятелни обекта. Един запис може да бъде собственост на цял имот или дял от него. Например, апартамент на съпрузи купен след брака се води на два равни дяла, т.е. два записа. Още два, ако имат дял от земята. Промени през 2025-та открих в 26596 такива записа. Те се отнасяха до една или повече сгради и обекти в 11471 поземлени имота.

След прилагане на описания горе алгоритъм на сравнение на стари и нови собственици получих 17088 записа отнасящи се до 6095 самостоятелни обекта и 669 сгради намиращи се на 4132 поземлени имота. На база описаните данни мога да кажа с голяма доза сигурност, че става дума за продажба и в сравнително редки случаи друга форма на прехвърляне между лица.

От тези 1566 апартамента са в панелки и са сменили собствеността си през 2025-та. Самостоятелните обекти извън панелките, които са предимно апартаменти, но може да включват гаражи, магазини и офиси, са 4529. Това означава, че поне 25% от всички обекти продадени през миналата година са били в панелки. Ако включим само апартаментите най-вероятно този дял ще скочи значително. Изводът е, че далеч не е вярна тезата, че пазарът се движи от хора изнасящи се от панелките си и трябват повече нови сгради.

От апартаментите извън панелки виждаме 26 сгради с продадени 20 и повече обекта – апартаменти и гаражи. Това видимо е ново строителство, което е влязло в експлоатация. Събирайки тези получаваме 953 обекта или 21%. Иначе казано, 26 сгради в София отговарят за 21% от всички обекти продадени миналата година извън панелните блокове.

Панелните апартаменти са в 864 сгради или средно по 1.8 апартамента на блок. Тези извън панелките са в 1677 сгради или средно по 2.7. При последните включваме и апартаменти и етажи от къщи. Когато цялата сграда като къща е сменила собствеността си, е в друга категория и не се води за самостоятелен обект.

Моята интерпретация

Поне 25% ми говори, че интересът към панелните жилища е сериозен. Това, което видях в данните, не подкрепя тезата, че се изоставят за сметка на по-ново, хубаво и широко строителство – теза, с която напоително ни облъчват за състоянието на пазара.

По-горе споменах, че са три опорките – другите две са, че 1. цените ще паднат, ако се строи много повече и затова трябва да застрояваме градинки, училища и паркове и че 2. не било вярно, че имотният пазар бил пълен с черни капитали, а в действителност движел икономиката, която щяла да колабира без него. За тези двете ще пиша друг път.

Обяснения защо не виждаме сведения за обсъжданата сега теза има няколко. Първото е липса на зелени площи, достъпност и понякога дори връзка със света в новото строителство. Доколкото самите сгради имат (някакви) градинки, хубави асансьори и сами по-себе си превъзхождат значително панелките (особено с абсурдните им полуетажи) стъпвайки извън границите на строежа липсва тротоар, парк или детска площадка, училище и детска градина. Много софиянци се оправят катерейки се на колата, но нерядко дори липсва път. Доколкото всички смятаме, че вина носи общината – и исторически това наистина е така – най-вече е функция на презастрояването и корупционното начало на голяма част от проектите.

Всичко това се вижда ясно дори от сателит. Когато маркирах на ръка панелките, неизменно новото строителство беше със странни форми, бетонирани изцяло и без всякаква видима зеленина. Панелите се разпознаваха лесно по „шареното“ състояние на покривите им, но също големите общински имоти под тях, пътеки, паркчета, много дървета и детски площадки.

Друга причина е цената. Новото строителство струва почти двойно на панелните жилища. Доколкото може да спорим дали това е заради по-добрите материали, качествено строителство, цена на земята, спекула или пазарна логика, факт е, че ако сте младо семейство със средни доходи едно жилище в нова сграда въобще няма да е по джоба ви. Това, всъщност, се оказва сериозен проблем за демографията. Именно недостатъчно пространство и градската среда се сочи като една от водещите причини за нерешителност на двойки да имат деца.

Тук трябва да се отбележи, че панелните апартаменти, макар идващи с много други проблеми, всъщност имат по-добро разпределение и квадратура от новите, които излизат на пазара в момента. По това отношение са по-добри дори от апартаменти с двойна цена. От гледна точка на качеството като пукнатини, течове и прочие мисля, че всеки може да каже доста от свой опит за новото строителство. Разходите са понякога по-големи за вътрешни ремонти, но значително по-малки за поддържането на самата сграда.

Доста се говори за оставащия живот на панелките. Аз също смятах, че съвсем скоро ще имаме огромен социален проблем с тях. Санирането трябваше да удължи значително живота им. Вместо това – както много други евро- и бюджетни програми – се превърна в схема за точене, а сградите бяха просто изолирани и то не особено добре. Дори така мнението на архитекти е, че повечето панелки имат поне 20-30 г. живот. При земетресение, например, биха били по-безопасни от всичко строено през 90-те. Динамиката на пазара през изминалата година показва, че хората нямат притеснения по този показател.

Карта на продажбите в София през 2025

Както споменах по-горе, в събирането на данни за анализа не се ограничих само до самостоятелните обекти, а всички промени в собствеността. Това ми позволи да направя карта на всички включени данни. Показва само поземлените имоти, в рамките на които е открита промяна в собствеността. Цветовете показват къде има най-много такива.

Когато натиснете на един имот ще видите обяснение – колко обекта, колко дяла, между кои дати са промените, както и какво лице е новия собственик. Показал съм и какви видове лица притежават по данни на кадастъра дялове или обекти в рамките на този поземлен имот. Това може да са например апартаменти, някои от които да са на физически, юридически лица или държавата.

Разбира се, предвид обемът на обработената информация, проблемите в нея и това, че немалка част трябваше да чистя на ръка, възможно е да има грешки. Ако забележите такива или имате идеи за подобрения, ще се радвам да ги споделите в коментарите.

Може да ви е интересно също да погледнете и картата ми за собствеността на имотите в страната. Целта ми с нея беше да създам инструмент, с който да проверяваме дали градинката пред блока или парка до вас не са се „оказали“ изведнъж частни и неизменно ще бъдат застроени.

В началото на май правителството на Желязков реши, че ще продава хиляди имоти с отпаднала необходимост. Обеща прозрачност кои са имотите, защо, както и на процеса на продажба. След като дълго време не публикува списък, го изисквах и в края на юни – почти два месеца след решението – пуснах карта предстаяща по достъпен начин имотите, които обмислят да продават. Цялата хронология ще намерите в края на въпросната статия с линкове към другите текстове.

Много се изговори по темата. Желязков настояваше, че нямало да разпродават имотите и че щяло да има подробен анализ. След това скри списъка и обеща да пуснат нов. Това така и не стана и отказва да го предостави при няколко запитвания по ЗДОИ, защото не бил готов. Не бяха публикувани никакви анализи или аргументация за продажба на имоти от първоначалния списък. Желязков на няколко пъти отрече да текат търгове, което оборих. За капак на всичко се оказа, че районни администрации и дори други министерства имат нужда от част от имотите и в някои случаи се опитват от години да ги плучат за различни инфраструктурни проекти. Имаше няколко решения на МС за прехвърляне, но предимно на кметове свързани пряко или косвено с Пеевски. Решението обаче не значи реално прехвърляне, както се видя в София, където така застояват с години аналогични решения блокирайки изцяло или частично проекти като за линейния парк в Изгрев и Слатина.

В крайна сметка Желязков обяви, че ще прати искане за решение в парламента, но го направи докато бяха в отпуска и това не блокира течащи продажби. Гласуване по искането така и нямаше до сега, а междувременно системата за интернет търгове за въпросните имоти беше свалена за около месец без реално обяснение защо и какво го налага.

От решението на МС минаха седем месеца. От разкритието ми кои са имотите – пет месеца. От спирането на платформата за месец – три месеца. Реших да видя какво се случва междувременно.

От края на август няма нова информация на МС, няма нов списък, няма публикувани анализи. В края на октомври мълчаливо отказаха да ми предоставят работния списък, а на журналисти са отказвали с аргумента, че не пазят такава информация и нов списък няма. От пускането на платформата в средата на септември са публикувани 23 търга, от които 12 са изтрити ден по-късно заради установени технически грешки. От останалите 5 търга са били успешни, а 4 от тях са от списъка с 4400-те имота на Желязков.

Вгледах се в броя търгове през времето в платформата на АППК. Графиката показва колко са били активни в началото на всеки месец от пускането на платформата през 2020-та до сега.

Вижда се, че няма много нови търгове след решението през май, макар няколко да са били за имоти от списъка. През юли обаче рязко обявяват продажба на повече имоти и това продъжава до края на август. Междувременно има търгове, които са затворени като успешни, отменени или изтрити заради грешки и нови, които са били обявени. След спирането на платформата обаче активните търгове намаляват на под 20. На 1-ви декември активните бяха 4. Днес те са вече 3, като единият е бил отменен.

Няма информация за причините за това. Възможно е институциите да са решили да спрат продажбите до завършване на заветните анализи. Възможно е да ги продават в противовес на собствените си правила извън платформата на АППК. В края на август отрекоха да планират такова нещо. Възможно е АППК да са стегнали изискванията за приемане и обявяване на търгове и това да забавя новите. Възможно е предвид повишената видимост и пряко волята им – подобрена прозрачност да са променили стратегията и да бързат да прехвърлят имотите на удобни общини, където ще е далеч по лесно да бъдат продадени без конкурс и прозрачност. Вероятно затова Пеевски и Борисов блокираха в парламента предложението на Да, България търговете на общини и общински фирми да минава през същата тази платформа на АППК. Възможно е също просто да има управленски и административен вакуум, който да блокира процесите.

Не вярвам да получим отговор, особено предвид исканията за оставка. Виждаме редовни опити за блокиране на прозрачност и разследвания. Виждаме влошаване на практиките за отговаряне по ЗДОИ и комуникация в медиите. Виждаме как са готови да върнат Виденовото време като управление на финанси и ефект върху икономиката само и само да могат да обслужат интересите на Таки и Пеевски. Виждаме машинациите на не/изпълняващия длъжността главен прокурор и вече готвеното наместване на негов наследник пак близък до Пеевски.

В този контекст едни два декара гора или поле край някое село надали е най-големият проблем занимаващ всички. Занимава обаче хората от района, защото от там може да минава питейната им вода, пътя за селото, да е гора, природен парк или да е отредено за инфраструктура, която чакат от десетилетие. Затова трябва да ни пука, а и най-малкото е емблематично как работи шайката на Пеевски заграбвайки обществен ресурс. Затова и направих картата за собствеността на земята в България – за придобием представа какво се случва.

The post Продава ли все още държавата имоти? first appeared on Блогът на Юруков.

Един от многото повдигнати въпроса покрай картата ми с 4400-те имота готвени за продажба от правителството на Желязков беше, че много хора включително кметове не са знаели, че определени имоти са собственост на държавни институции и фирми. Трагедията в Елените пък постави интересени въпроси за собствеността на парцелите около и върху заличеното корито на реката, както и на склоновете над селището. Един от ключовите въпроси за изчезващите градинки, градоустройството и презастрояването не само в София, но във всички градове в България е изненадаващата частна собственост на междублокови пространства, градинки и места иначе предназначени и отдавна използвани за инфраструктура, училища и публични пространства.

С други думи, собствеността на земята е важен аспект засягащ много публични дебати ставащ често неразбран и настрана. Част от причината за това е огромното количество на данни, ниското качество на източниците и липсата на публичност на първоизточника – имотния регистър

Затова преди няколко месеца седнах и изготвих картата на собствеността на няколко български града. Исках да видя кои градинки са частни, кои реки са държавни, кои поля и места за инфраструктура са останали общински или вече са в частни ръце с цел застрояване. Наскоро реших, че ще е полезно да публикувам картата. Това обаче беше отново техническо предизвикателство отново заради огромното количество информация, качеството и принципът на който изготвям всичките си визуализации.

Картата ще намерите на govalert.eu/landown. Препоръчвам преди да я разгледате да се запознаете със секциите в тази статия, защото ще отговорят на почти всички въпроси за самата карта и какво показва. Други подобни карти ще намерите на opendata.yurukov.net/govbg и govalert.eu.

Съдържание

1. Условности и методология
2. Източници на данни
3. Техническо изпълнение
4. Конкретни казуси
5. Защо е важно и какво трябва да се случи?

Условности и методология

За целите на този текст е възможно да използвам думите парцел и имот в един и същи смисъл. Имот може да има значение и за апартамент, офис, къща или друг вид сграда. В случая за избягване на тафтологии ще използвам в смисъл конкретно на парцел.

Доколкото по-нататък обсъждам качеството на данните, картата почти сигурно не показва реалното положение. Причината е не само в наличността на данните, а и че много имоти са с неизвестна собственост. В този смисъл и както винаги, картата следва да бъде начална точка за проверки, търсене на информация и задаване на въпроси, отколкото като източник на фактическо положение. Данните от кадастъра са свалени на 13-ти ноември 2025, а от общински и държавни регистри – в рамките на ноември.

Когато споменах в социалките, че ще публикувам нещо такова, се появи критика, че това ще е възможност за измамници да се възползват и да крадат земя от частни лица и институции. В действителност, подобно на достъпа до нотариалните актове, измамниците почти винаги имат вече тази информация, както и вътрешен източник и достъп. Често ограбването на общински имоти става със съдействие на общинския съвет и служители в общината. Кражбата на частни и държавни имоти става с корумпирани съдии и нотариуси. Липсата на прозрачност е тази, която позволява в голяма степен всичко това. Също липсата на работеща прокуратура.

Източници на данни

Като основа използвах отворените данни от кадастъра. Те имат своите проблеми, един от които е именно с точността на данните за собствеността. Причината е, че доста сделки не обявават сменена собственост в кадастъра. Доколкото в повечето случаи това би засегнало смяна на записа за крайния собственик, виждаме как приватизация и одържавяване може да не бъде отбелязана като такава.

Въпреки споразумение за обмен на данни между кадастъра и имотния регистър – способ за взаимна работа, който принципно е абсурден като концепция – изглежда кадастъра използва достъпа си до данните за собственост единствено за административни операции, а не да приведе отворените си данни в нужното качество. Това е най-доброто обаче, което имаме като за начало и все пак се радвам, че въобще съществува, особено на фона на напъните за по-малко прозрачност и как под прикритието на протестите срещу бюджета и дърпането на уши от Пеевски на министри, една марионетка на ГЕРБ в кабинета всъщност затри критичен елемент на публичност на имотния регистър с оправданието. Оправданието му е, че така борил имотните измами, но практически всички юристи, нотариуси и журналисти обявиха, че прави точно обратното с крайна цел спиране на журналистически разследвания.

Концентрирах се върху 25 български града – Благоевград, Бургас, Варна, Велико Търново, Видин, Враца, Габрово, Добрич, Кърджали, Кюстендил, Ловеч, Монтана, Пазарджик, Плевен, Пловдив, Русе, Смолян, София, Стара Загора, Търговище, Хасково, Шумен и Ямбол. По-нататък обяснявам защо не можах да покрия в детайли цяла България. В повечето взех самото землище на града, но където виждам свързани квартали и села добавих и тях. Така получих 1095933 парцела.

За да коригираме данните, трябва да черпим от други източници. Започнах от данните на АППК, където имаме над 1000 търга от последните години. Презумпцията там е, че щом един търг е успешен, значи имотът вече е в частни ръце. Ако не е успешен, значи все още е в държавната фирма или инстритуция. Доста от търговете са за жилища, офиси и сгради. Някои въобще не споменават идентификатора на имота. Има и имоти, които са имали няколко неуспешни търга. Намерих един с два успешни търга, което говори, че спечелилият не е платил за имота. Няма как да знаем дали и колко още такива. Приемам, че след търговете земята е била сменена, както и че споменати там имоти не са продавани без търг. Също така не разглеждам имоти, които са отбелязани правилно в кадастъра. С тези презумпции обаче намерих 71 имота, които са минали в частни ръце и 13, които предполагаме, че са останали в държавни. Т.е. 84 имота, които много вероятно са отбелязани грешно в кадастъра.

На база тази и следващите корекции ще видите тези имоти в новия си цвят – например при успешен търг парцел маркиран като държавен в кадастъра ще се вижда като частен в моята карта. Тогава в информацията към този парцел ще виждате защо и линк към източника.

След това се обърнах към общинската собственост тя е пръсната и разнородна. Често трудна за сваляне и обработка. Отне ми значително време да сваля данните от София, Пловдив и Варна. Започнах да обработвам и останалите 22 града, но често или липсва регистър, или липсват данни за идентифициране на имотите. Пример е Бургас, където макар да има регистър, той не позволява по никакъв начин да се разбере за кои имоти всъщност става дума. Има предвидена функция за идентификатор, географски данни и прикачени документи, но липсват навсякъде. Именно за това лошо качество на данните говорих в началото и доколкото за други има бюрократично или обективно обяснение, в случая с общинската собственост най-често става въпрос за умишлено прикриване.

Подобно е положението в много други общини. Обработвам ги една по една и скоро ще обновя картата с нова информация. Публикувам я преди това, защото очаквам сравнително малко нови данни и съответно корекции за по-малките градове. В София „поправих“ собствеността на 3738 парцела, което е 0.96% от всички. В Пловдив – 239 или 0.62% от всички в общината. Във Варна – 1497 или 1.88% от парцелите.

Това не са всички общински имоти, а само тези, които сметнах за сгрешени в кадастъра. Също така не значи, че почти 1% от територията на София е сгешена, тъй като някои от парцелите са много малки. Не на последно място, данните в самите регистри са под въпрос, защото как се поддържат не е много ясно. Общинската собственост е чест източник на измами и схеми, особено от страна на общински съветници, чиновници и свързани с тях лица. По времето на Фандъкова, например, точният списък е бил изключително ревностно пазена тайна дори в рамките на администрацията. Това означава, че като правило липсват технически и организационни механизми тази информация да се публикува коректно и автоматично.

Това, което ни липсва като данни, е собствеността на държавни и общински фирми. Много години имаше обещания за такъв регистър, но не видя бял свят. Това изглежда е отчати лоша организация, отчасти нужда от продължително усилие на иначе кратковременни кабинети, отчасти чадър над многобройни схеми и точене на публичен ресурс по места, но също и факта, че изглежда много институции всъщност не знаят къде какво притежават.

Бихме могли да използваме информацията в АППК за отдаване под наем. Някои от тях са на държавни фирми. Като правило тези обаче се отнасят за офиси и сгради и няма яснота дали земята под тях е на същата фирма. Бихме могли да използваме решенията на Министерски съвет за промяна на предназначение на имоти, одържавяването или приватизацията им – добавих всички тези за София, Пловдив и Благоевграда в картата ми с документите за градоустройството. Оказва се обаче, че не е ясно колко от тези решения са изпълнени. Пример е решението за 12 имота в София да се прехвърлят на общината за изграждане на линеен парк, от които областния управител прехвърли след много време едва два.

Друг косвен индикатор би могъл да бъде списъкът с 4400 имота на Желязков. Там наистина има инфорамция коя държавна фирма какво държи и с какво кабинета би му се искало да закърпи невъзможния бюджет. Оказва се обаче, че данните са също крайно ненадеждни. Това не е учудващо предвид изписаното до тук и методът за събиране на инфорамцията първоначално „на крак“. Впрочем, след като списъка „изчезна“ не са публикували нов въпреки уверенията, че работят по такъв. Отказват да отговорят защо. В сега известния списък обаче намираме парцели, които са вече минали търгове и са продадени. Преглеждам отново данните за такива несъответствия и ще преценя дали има смисъл да се използват за тази цел. Вероятно ще трябва да прегледам повечето един по един. Това обаче би покрило само описаните като „отпаднала необходимост“ имоти, а не всички на съответните фирми.

Бих могъл, разбира се, да мина всички държавни фирми от регистъра на АППК и да извадя собствеността на всички 307 предприятия от Имотния регистър. Това би отнело значително време и ресурс предвид таксата за такава операция, възможни дъщерни фирми и прочие. Дори тогава не бихме имали цялата картина, тъй като немалко имоти не са с вписана собственост и дори понякога липсват документи за собственост.

Разбира се, всичко това следва да бъде излишно. Задължително трябва да имаме регистър на държавна и общинска частна и публична собственост, както и на такава на компании с над 50% държавно и общинско участие. Следва данните от имотния регистър да бъдат свободно достъпни без личните данни на частни лица и да бъдат обновени в съответните записи в отворените данни на кадастъра.

Ефект от тази липса на прозрачност и неточности в регистрите сега ще видите доста собственост на държавни и общински фирми като частна такава. В известен смисъл следва да бъде такава, защото въпреки формалните правила за използване на публични търгове през съответната агенция, всъщност нищо не спира борда на дадено ЕООД да продава имотите си пряко или прикрито чрез продажба на дъщерни фирми. Подсъдимо би било, но в определени случаи самата операция не би била обратима, а виновните могат да са спокойни при така услужлива и опъваща чадъри прокуратура.

Техническо изпълнение

Използвам Leaflet с d3js както винаги. За базов слой използвам OSM със стил от Carto и сателитните снимки на Google. За обработка и обръщане на формати и създаване на tiles използвам mapshaper и QGIS.

В повечето си проекти зареждам данните директно и ги визуализирам директно в browser-a. Затова и 3D картата или тази с документите е толкова тежка и бавна понякога. Това обаче ми позволява да филтрирам в реално време, да се клика за повече информация за конкретен обект и прочие операции. В този случай говорим обаче за гигабайти, което е невъзможно да се обработи в реално време на почти всички устройства.

Класическия подход е да се вдигне една GIS система отзад, която да кешира слой с данните и когато някой натисне някъде, с отделни заявки да се зарежда информацията. Това изисква значително пространство и отделен сървър, който да обработва заявките. Това правят кадастъра, всички GIS системи на общините (където въобще има). Основна задача когато изготвям визуализациите си обаче е да са портативни. Тоест да няма сървърна част, която динамично да изготвя всичко. Използвам само статични ресурси, които лесно да може да се свалят локално или прехвърлят другаде. Това означава първо, че практически липсват разходи за сайта, но най-вече, че не се изисква специализиран софтуер и поддържка. Най-вече обаче значи и че картите и графиките ще продължат да съществуват дори да ги изоставя.

Затова се обърнах към vector tiles, които позволяват хем статично зареждане, хем може да се стилизират в реално време според филтриране – например да се скрият всички държавни парцели. Генерирах ги използвайки две node библиотеки – geojson-vt и vt-pbf. Първо опростявам геометрията където не е нужна голяма точност (например при по-малко увеличение), а после ги режа на tiles, които да се зареждат.

Това създаде друг проблем. Доколкото при голямо увеличение (над 15) картата да работи добре, при отдалечаване се зарежда твърде много отделни пацели във всеки квадрат. Тъй като при отдалечаване на картата трудно се различават така или иначе отделни парцели – освен най-големите – минах на растерни tiles. Тях генерирах на база същите данни с QGIS. Тъй като не може да се клика на отделни парцели и поради спецификата на обръщането на снимки, за да не се виждат празни линии межди парцели от един и същи тип ги слях с mapshaper. Все пак запазих само данните за отделни градове поради големият обем данни при това увеличение. Ето, например, Смолян. Вижда се границата на пацелите, които съм показал.

При още по-голямо отдалечение, когато виждаме вече цели области, размерът на слоя стана доста малък при растерно изображение. Затова се пробвах да извадя снимки на цялата страна. Така виждаме снимката в началото. При промяна на увеличението на картата се зареждат различни източници – векторни, растерни и цялата страна. Отдолу ще се покаже каратко съобщение какво виждаме и кога може да кликаме на отделни имоти. Ето същото място на Смолян при отдалечаване. Вижда се землището на Бостина и земите около Пампорово нагоре.

При промяна на увеличението на картата ще видите освен съобщение, промяна и в легендата. С натискане на категориите ще може да скриете някои от тях. С бутона наподобяващ карта вляво горе може да смените между административна карта на OSM или сателитна на Google. Сега търся начин да взема ортофото картите от кадастъра. Ето например карта на централната част на Бургас с отбелязани частни парцели.

Бутона над него е за промяна на прозрачността на слоя с имотите. С повече натискания се увеличава на стъпки между 20% и 100%. Най-отдолу се извежда информацията за картата с различни линкове. Ще добавя тия дни и бутон за локация и търсене на адреси – да довежда картата до местоположението на гледащия я, както и да се намират адреси градове директно. Тук виждате изглед на Странджа при 40% прозрачност на имотите.

При отваряне на всеки парцел ще виждате собствеността му според кадастъра, друга информация за същото, ако съм я открил, кадастрален идентификатор и линкове към източници като КАИС и АППК. Макар конкретния собственик – конкретна община, фирма или частно лице са публикувани без разкриване на лична инфорамция, зареждането на тези данни статично би било твърде много. Би могло да се вложи като инфорамция в статичния слой, но пак ще стане твърде тежка картатам особено предвид, че за няколко клика ще са нужни данни.

Алтернативата е от страна на сървъра да има услуга, която да предоставя конкретния собственик при поискване. По-горе обаче обясних защо не съм го направил. По-важното тук е, че дори да покажа собственика според кадастъра, както беше обсъдено до тук Имотния регистър е отправната точка. Затова давам идентификатора и ако някой се интересува, може да плати лев да провери историята на въпросния парцел. Би било интересно да събираме тези справки на едно място. Вече имам няколко стотин по други поводи.

Конкретни казуси

Когато направих първата карта със София и ведната се забеляза как природен парк Пирин е собственост на държавата. Далеч не целия обаче. Виждат се много частни имоти доста навътре в парка. Може да се отриентирате ясно къде следва да минава границата на парка и как „инвеститорския интерес“ го окупира.

Аналогично във Варна исках да видя как стоят нещата с Алея първа и къщата на Копейкин. Тук виждате в червено всичко по алеята в Приморски парк, както и имоти зад нея. Вижда се и че в жк. Бриз нагоре почти няма общинска земя, с изключение на улиците.

Когато направих растерния слой на цялата страна, забелязах няколко неща, които ме накараха да мисля че съм объркал обработването на информацията или съм свалил нещо грешно. Първото шокиращо нещо беше, че половината планина Рила е всъщност частна. Виждаме го долу. Става въпрос за парцели 62685.10.1, 62685.10.2, 62685.50.3, 62685.45.1, 62685.46.1 и много други. Отблязани са като земеделска или горска земя и са собственост на „частни религиозни организации“. Разбирайте Българска православна църква. С изкючение на самите природни паркове, това е най-голямото непрекъснато парче земя собственост на няколко в България. Знаех, че имат доста земи около Рилския манастир, но мащабите ме шокираха. Това поставя редица въпроси, на които ще отговоря по-нататък.

На картата се виждат и доста „бели петна“ – липсващи райони, обикновено около села. Най-голямото е около с. Голец край Ловеч, с. Равнище край Правец (където също има липси), част от средногорието край Златица и Пирдоп и слоновете над Обзор и Бяла на морето. Виждат се и други странности като това долу – един вид линия от държавни имоти между Стара Загора и Казанлък простираща се от изток на запад до село Розовец. Става дума за десетки държавни имоти, които обаче на практика отрязват имотите над съседните села. В кадастъра се виждат едва когато човек увеличи значително. Търсете, например, парцели 05431.57.66 и 54314.238.3.

На горната карта се вижда и че доста села са отбелязани като съсобственост. В действителност, отделните парцели в тях не са отбелязани, а всичко е сложено наедно като „съсобственост“. Това е по-скоро правилото, отколкото изключението в България. Затова ако се чудите защо наследствената ви къща няма идентификатор и не може да я намерите, това е причината. Ето пример за с. Остра Могила в Стара Загора. Всичко е под КИ 54314.888.9901

Аналогично нещо виждаме и в планините около Чепеларе. Тук съм склонен да вярвам, че става дума за грешка, но не съм седнал да проверявам отделните парцели в Имотния регистър. Повечето, които разгледах са си наистина отбелязани като съсобственост и са всъщност иглолистни гори. Пример е 80371.202.42 от 1566 декара иглолистна гора.

Връщайки се на ниво град отново става интересна собствеността на парцелите около гребната база в Пловдив и неспирните опити да се застроят малкото останали зелени площи там. Оттатък реката, където искаха да правят нов канал, битката вече е загубена. С активните действия сегашния кмет и екипа му, градът се разпродава и презастроява още повече.

Защо е важно и какво трябва да се случи?

Описах няколко неща, които ми направиха впечатление. Подобно на картата за имотите на Желязков и много други, целта ми е да дам възможност на хора с местно знание, които ги е грижа за района им да си задават въпроси. Детайлите са налични, за съжаление, само за големи градове, но и общата картина помага, както видяхме в горните примери.

Най-простата употреба на картата е да проверите дали градинката, паркинга или полето край блока ви всъщност е частна собственост. Предвид изписаното до тук като методология, източници на данни и тяхното качество, това може да е само първа стъпка към по-нататъшно търсене. Препоръчвам тази статия, където описах миналата година как да търсим такава информация. Фокусира се върху София, но някои от линковете важат и за други градове.

Важно е да задаваме въпроси защо няма публичен регистър на общински и държавни имоти, както и какво всъщност притежават държавните и общинските фирми. Доколкото наистина последните като форма позволяват далеч по-голяма гъвкавост, всъщност най-често са средище на злоупотреби и източване на публичен ресурс. Именно имотите заедно с еврофондовете и бюджетните средства са основни източници за това.

Изискването сделките да стават само през АППК и с решение (в повечето случаи) на Министерски съвет е добра стъпка. Проблемът е, че практически липсва контрол при прокуратура и административен съд, които са в кюпа. Няма такова задължение и за общинските имоти и фирми. В действителност, прехвърлянето на имоти от държавата на общините понякога е схема за продажбата им на точно определени интереси. Причината е, че работата на общинските съвети се следи много по-малко, по-трудно е и се разбира от шепа хора. Вероятно затова почти всички от разпорежданията за прехвърляне на част от имотите с отпадната необходимост на общини отиде именно при кметове от ГЕРБ и ДПС пряко или непряко контролирани от Пеевски.

Казват, че светлината е най-добрия дезинфектант. Макар да имам забележки към тази максима, наистина е важно да разберем по-добре какво се случва в страната ни в мащаб, за да търсим отговори да настояваме за решения. Защото онези, които иска и вече я грабят ги знаят тези неща. Също работят неспирно в парламента, общински съвети, съдебни зали и тъмни офиси на нотариуси по нощите да прехвърлят и заличават следи. Работят и през една марионетка в министерски съвет, за да спрат разследванията, към които настоявам затваряйки публичността в Имотния регистър и блокират отварянето на данните ѝ.

Тази статия и картата имаха работно заглавие „Кой притежава България?“ В действителност не отговаря на този въпрос, а за го задава. Картата показва само каква територия вече не е в публични ръце. Доколкото повечето от описаните схеми крадат земя от наподозиращи наследници, най-големият грабеж именно е на публичен ресурс. Затова е добре да питаме кой всъщност държи даден парцел, гора, плажна ивица, природен парк, детска градина, езеро или река, кой го е позволил и кой прокурор е затрил преписката.

The post Каква е собствеността на земята в България? first appeared on Блогът на Юруков.

Покачващите се цени на имотите са основен елемент в няколко взаимносвързани обществени теми – има ли имотен балон, има ли презастрояване, финансова култура и инвестиции на домакинствата, демографска политика, сиви капитали и пране на пари. Описал съм позицията си, че имотния пазар не работи на пазарен принцип и защо въобще се говори за презастрояване макар да няма формална дефиниция.

Днес ще засегна друг аспект – статистиката за цените на имотите. Разделям я от данните за брой жилища пуснати на пазара, жилищна площ и отпуснати ипотеки. За тях препоръчвам да погледнете скорошната статия на Капитал и суровите данни от НСИ. Тук искам да погледнем това, което според мен е основен фактор в ценообразуването в сектора – следенето на т.н. „пазарни цени“.

Новини за покачването им навсякъде в България виждаме постоянно. Наскоро беше обявено, че България е сред рекордьорите по това отношение. Достатъчни са данните на Евростат, които ни поставят на 7-мо място по ръст за последните 15 години. 8-мо, ако включим Исландия. Тук ще намерите суровите данни по тримесечия.

За това, разбира се, има много фактори включително финансова култура, несигурност на инвестициите, влошен бизнес климат и липса на върховенство на закона, вътрешна миграция, пране на пари, ръст на доходите на част от населението та дори и обратна миграция от диаспорите.

Тезата ми обаче е, че има твърде много променливи в източниците на данни за цените на имотите, за които е практически невъзможно да контролираме и изчистим. Така според мен няма нито една оценка за пазара, която да може да твърди, че е вярна или дори, че може да следи динамика през времето. Разделям причините в четири категории.

Некоректни практики на брокери

Често изследвания и статистики за цените на имотите, особено що се отнася до разбивка по квартали, използват извадки от текущи обяви от сайтовете за имоти. Някои, включително най-известният imot.bg, включват дори историческа справка за избрания район. Взимайки квадратурата и параметрите на жилището лесно може да се изчисли средна цена на кв.м.

Проблемът с този подход е, че огромна част от обявите са фалшиви. Според брокери половината обяви, с които се свързват, се оказват на несъществуващи имоти и служат само като въдица за привличане на интерес след което се представят други жилища и сгради. Дори когато са истински оказва се, че параметри като квадратура, брой стаи, наличие на паркоместа и дори района на сградата са подменени.

Такива нелоялни практики са масови и затова много брокери призовават за регулиране на сектора. Като пример се дава Франция, където след 2-3 подобни измамни обяви или нарушения на кодекс лицето получава забрана да упражнява професията за дадено време. Доколкото искането за внасяне на ред се подкрепя от много фирми за недвижими имоти, брокери са ми споделяли, че най-големите и известни само формално са зад тази идея, но лобират да не види бял свят.

Друг източник на данни са самите комисионни на брокерите. Те знаят много добре кои обяви стигат до сделки, на каква цена се изповядват и колко реално е платено. В края на краищата на база именно платените пари получават комисионна. Тази информация обаче надали ще види бял свят, но дори да я получим, не може да се очаква, че ще е надеждна през времето, а и агенциите не покриват целия пазар на имоти – има много сделки директно със строител или без посредник.

Дори да изключим последното и дори оценката за 50% фалшиви обяви да е завишена, достатъчно е да са само една трета, за да прави тази вариация абсолютно неизползваеми публичните данни от подобни сайтове за оценка цената на жилищата.

Разлики в параметри на жилищата

Дори да можем да отсеем реалните обяви от публично достъпните, има разлики в самите имоти. Най-очевидна е квадратурата. Докато старите жилища се мерят по т.н. светла част или само видимия под на апартамент, например, при новите се броят вътрешни стени и целите балкони. Отделно на места включват общите части и понякога по различен начин. Когато се върнах от Германия се наложи в рамките на две седмици да огледам десетки апартаменти. Това ми даде възможност да сравня в кратък отрязък разликите между обявите и реалността. Квадратурата се разминаваше понякога с 50% от реалната жилищна площ.

Това непостоянство на това как се мери квадратурата означава, че не може да се сравняват имоти и цената им на кв.м. Тъй като в един район често се среща различни агенции да имат повече или по-малко обяви в зависимост от периода значи, че „динамиката“ на описанията се разминава и през времето и съвсем не може да сравняваме тримесечие за тримесечие или година.

Дори по-голям ефект има степента на завършване на сградата и жилището. Често сделки за жилища се правят на зелено, отделни обяви за които не се публикуват в сайтовете за имоти и не минават през агенции, т.н. там няма данни за тях. Цената им принципно е по-малка, но предвид, че жилището може да е готово след 2, 5 или 10 г. в зависимост от това колко е читав строителят, тези сделки не може да се слагат в една графа с препродажбата на жилища. В тази връзка, дори да получим данни за и да вкараме сделките на зелено в статистиката, нелоялни бизнес практики като късане на договор и прекомерни индексации означават, че за същото жилище получаваме две цени в различни години без дори да е предадено. Индексацията е параметър, за който също не научаваме и реално завишава значително платеното за едно жилище. Дори да научим за него кога го броим към статистиката – към годината на договора, кога се прехвърли или към годината на акт 16? А ако така и не получи такъв?

Доколкото агенциите за недвижими имоти и сайтовете с обяви посочват дали едно жилище е завършено, на мазилка или за ремонт, всеки търсил жилище знае, че тези също подвеждат силно и варират в широки граници. Покачващата се цена на майстори и материали именно заради огромния брой празни жилища и масовото вливане на пари в сектора води до допълнителен разход от 10 до 30% от цената на къща или апартамент за ремонт и обзавеждане. Оскъпяването на жилището след това е дори по-голямо.

Изброените широки граници са невъзможни да се изчистят в данните без да се посети всеки отделен апартамент и оцени по единни стандарти, което е практически невъзможно, но и не би било допуснато от самите брокери и продаващи.

Данъчни измами, сделки на сиво и други схеми

Тук може би може да се изпише най-много и затова ще гледам да маркирам основните. Най-очевидната е подписване на договор на занижени цени и даване на остатъка на ръка. Така се избягва от една страна плащането на данък, а от друга помага да се изперат незаконни или просто недекларирани пред НАП пари. По същия начин, но без доплащане на ръка, е документирано да се осъществява корупция, в които апартаменти (с и без асансьори) практически се подаряват на депутати, общински съветници, висши магистрати и техни роднини.

Така се зачерква друг източник на данни за сключените сделки – имотния регистър и нотариалните актове. Доколкото реалната цена на сделката е различна независимо дали се доплаща в кеш, в натура, с прокаран закон или с отсъждане по дело, няма как да я установим с точност. В някои случаи има вписани ипотеки, което помага. Тези обаче са едва една трета от сделките в последните тримесечия. Също така не гарантират, че няма пари или услуги под масата, защото често нотариуси и банки си затварят очите за подобни практики.

Не трябва да забравяме, че има немалко жилища в сгради без акт 16 или дори разрешения за строеж. Колко точно са всъщност никой не знае. Оказва се, че документите са пръснати между няколко институции в зависимост от типа сграда и почти никоя от тях не иска да ги дава или дори да сподели справка. Все още работя по това. ДНСК поне започна да сканира и публикува всички разрешения за строеж. Става бавно и е трудно да намери точно каквото му трябва човек, но може би ще се случи. Известни са обаче сгради, които имат тези проблеми и при оглед с неохота го признават, ако се сетите да питате. В такива случаи жилищата са обикновено с по-ниски цени, но следва ли да се включват в индексите при условие, че там не следва да живее никой и дори трябва да бъдат разрушени?

Вече стана дума за схемите с късане на договори на зелено и препродажба. Друга практика е да не се продава самият апартамент, а фирма, която държи собствеността и всеки купувач взима дялове в дружеството. Останалото се урежда с вътрешни договорки. Така реално продажба на имот няма, а от там се спестяват куп данъци. НАП санкционира Артекс преди години именно за това посочвайки очевидното, че сделките са фиктивни с цел избягване на данъци. Административният съд обаче взе страната на небезизвестният строител и дори отсъди да им платим от данъците си обезщетение. Това след като им опростиха 20 млн. лв. данъци, но преди според медиите ключови политици да получат евтини апартаменти. Идентична схема нашумя наскоро във връзка със Сарафов, където придобиване на имот на нелогично ниска цена беше разкрита и връзка с нелегалната фабрика за цигари свързана с Таки и Пеевски.

Доколкото изброеното и много други нелоялни и откровено незаконни практики прикриват други незаконни действия, за целите на статистиката за имотния пазар обезсмислят данните от държавни институции, официални документи или вътрешни извадки на самите агенции за имоти. В случая цените може да се занижават, но не може да се твърди дали и до колко това компенсира спекулативното завишаване от други фактори, както и че е постоянно през времето, което да позволява сравнението, което четем в медиите.

Вторичен пазар на имоти и ценообразуване

Тук се комбинират ефектите от няколко фактора, но като психологически ефект. Публичните данни и щедрите обещания на брокерите създават очаквания у продаващите и те съвсем очаквано залагат завишени цени.

Всъщност, нерядко се случва имоти да се слагат на неразумно висока цена въпреки предупрежденията дори на агенциите. Виждаме такива да престояват и да се публикуват отново и отново с месеци. Причината е, че собствениците нямат нужда от парите веднага, но оставят жилището „на пазара“ в случай, че някой се подлъже и получат цена доста над очакваното. В друг сектор би се нарекло limit sell order. Резултат е от „паркираните“ в имотите пари и неразумните очаквания към пазара. Вторичният ефект е още по-надута статистика от обявите за даден район.

Тук голямо влияние имат оценителите на имоти, за които ще стане дума след малко. Те се вглеждат по-дълбоко в състоянието на имота, сградата и обзавеждането, но в крайна сметка се влияят и придържат към същите метрики и изначално грешни източници за цени. Оценките се използват също като индикативни цени при препродажба или при пускане на нови жилища на зелено. Това затваря цикъла захранвайки същата мелница на фалшиви, неравномерно завишени, неправилно отчетени или неосъществени продажби.

Липса на данни, регулация и прозрачност

Тук някой би отправил критика, че привидно голяма част от тезата ми се базира на наблюдения върху пазара на имоти, обявите, разговори с архитекти и брокери, както и от собственото ми търсене на жилище. Този някой може би имал право доколкото не излизам с точни числа (или карти) на отклонение на цени, разминавания на оферти и сключени сделки. Същността на тази теза обаче е, че това са добре известни фактори и проблеми, за които се говори отдавна, но са проблем именно, защото не са измерими, предвидими и най-вече са непостоянни в ефекта си върху пазара.

Аналогично, когато писах за абортите в България, изписах надълго и широко защо не може да се вярва на данните на НЦОЗА. Разликата там обаче е, че освен, че са единственият наличен официален източник на информация, става дума за що-горе едно число с малко демографски променливи, които от своя страна са добре документирани и ясно определени – раждаемост, брой жени по възрастови групи и прочие. Не това е положението при данните за цените на имотите. Като антипример често давам данните на НЗОК за ражданията, които не само са неясни като методология, но и отчетливо непостоянни като неточност през времето.

За да имаме по-добри данни за имотите, трябват три неща. Първо, както стана дума по-рано, трябва да се регулира сектора на посредниците. Брокерите да носят отговорност за фалшиви или силно подвеждащи обяви. Трябва да има единна методология за описване, измерване и публикуване на имотите, за да не подвеждат и да може да се сравнява. Трябва всички документи покрай строителството и цени на вписване на имоти да бъдат публични, лесно и безплатно достъпни. Това ще заличи огромна част от несигурността, която описах до тук. Несигурност, която за пореден път твърдя, че прави практически всички сензационни заглавия в медии, оценки на агенции за недвижими имоти и индекси за цените на пазара най-малкото безпредметни.

Защо има значение отвъд заглавията?

Правилно е да се запитаме на този етап дали нещо от това има значение. Все пак, хората купуват и продават постоянно жилища на тези цени, видимо има търсене, което се среща с това предлагане. Идеята на пазарът все пак е именно тази и в самото начало започнах с това, че има рекорден брой сделки и ипотеки.

Първият проблем е, че има хора на пазара, които нямат особен избор. Задомяват се, раждат им се деца, връщат се от чужбина или си намират нова работа в друг град. Тогава въпросът е не дали да се вземе жилище, а какво и къде могат да си позволят и какъв дял от дохода им в следващите 20 години ще отделят. Изкуствено завишените цени на имотите означават, че ще ограничат финансовата си сигурност и икономическа активност в бъдеще, ще ограничат района, в който ще е удобно да търсят работа, градина и училище и в най-лошия според мен случай – ще повлияе на решението им да имат повече деца заради недостатъчно място. Именно жилищното пространство е сред основните рискови фактори, които се посочват от изследващите демографската криза в съвременния свят и има ясни белези за това от индустриалната революция до сега.

Стана въпрос обаче вече за оценителите и там се крие риск за банковата и застрахователната система. Зачетете се по-подробно в стандарта за оценка на сайта на Камарата на независимите оценители в България или дори в оценката на собствения си имот, ако имате такава. Ще откриете, че използват именно данните изброени до тук с всичките условности и неконтролируеми и измерими променили, които им влияят. С други думи, доколкото те се вглеждат по-добре в състоянието на жилището, в крайна сметка отново разчитат на поне 30% фалшиви обяви, други с нереалистични цени при сключени сделки на доста по-ниски цени, пари под масата или в магистратска натура.

Доколкото тези оценки влияят например на вноската ви за често задължителната застраховка живот към ипотеката води до оскъпяване за вас. Системно обаче те имат потенциално пагубен ефект върху активите на банките и дейността на застрахователните дружества. По всичко личи, че рисковите отдели на същите са съвсем наясно с този проблем, но предвид другите им практики, злоупотреби, проблеми с регулатори и дори съмнения за съдействие при пране на пари, надали трябва да ни учудва. Разчитат на видимо надути оценки в един откровено надут балон, за да не трябва да отписват активи и да покажат реалното състояние, до което нерентабилното отпускане на ипотеки ги е докарало.

Какво следва?

Ако вярваме на НСИ – още стотици хиляди кв. м. жилищна площ всяка година. Вече са разрешени милиони още за застрояване из страната. Националната асоциация на строителните предприемачи освен да настоява, че няма такова нещо като презастрояване, твърди, че решението за високите цени е леенето на много повече бетон. Т.е. повече предлагане. Предвид обсъденото вече ценообразуване, нелоялни практики и индексация, това бързо се разпознава като поредната подмяна.

Казах, че имотният пазар не работи на пазарен принцип, защото не е основан на нужда за дадената стока – в случая жилище, което да се обитава по един или друг начин, а на спекулативната му стойност. Доколкото има несъмнено много хора търсещи жилище, в което да живеят, вече между 20 и 40% в зависимост от града остават празни. Така същите разбираемо могат да се определят като нищо повече от бетонно крипто.

Постоянно се пита дали и кога ще се спука балонът. Истината е, че никой не знае. Това не значи, че междувременно щетата върху икономиката, прането на пари, финансовото състояние на населението и дори демографската криза не е истинска. В няколко интервюта наскоро споделих мнението си, че ще видим срив едва когато има значително намаление на доходите и свободните капитали най-вече в два сектора на обществото. Първият е IT индустрията, където сериозен и най-важното продължителен спад в позициите на IT специалисти ще накара много да се освобождават от инвестиции в такива имоти. Вторият е спиране на еврофондове и/или работеща прокуратура и регулаторни органи, които по един или друг начин спират краденето на обществен ресурс и изпирането му. И в двата случая пазарът ще бъде залят от до сега високо оценени жилища и ще се види липсата на търсене отвъд базовата жилищна нужда. Тогава вече ще имаме редица други проблеми в допълнение на тези, които природата ни донася.

Съгласни ли се с тезата ми? Ако не, ще се радвам да споделите в коментарите кои източници на данни за цените на имотите смятате за надеждни, защо и как се контролира за променливите и условностите, които изброих.

The post Четем сгрешени цени на имотите и това е сериозен проблем first appeared on Блогът на Юруков.

Нашумя случай за хората платили жилища на зелено преди години, които сега са готови, но не ги получават. Обиколи медиите. Това, което последните пропуснаха да кажат обаче за тази схема е кой я организира.

Накратко се случва следното – купувате апартамент на зелено с идеята, че има риск да не се случи предвид, че сме в България, но поне е по-евтино. Години наред строителят се бави, спира, започва, но все нещо се случва. Има най-малкото акт 14. Почти завършва строежа и изведнъж къса договора с аргумент, че не може да завърши апартаментите. Обещава, че ще върне платените преди години пари и веднага продава на нова свързана фирма същите тези практически готови апартаменти, за да бъдат препродадени на вече значително по-високи към днешна дата пазарни цени.

За прекратяването се уповават на алинея, която обаче не е приложима в случая. По-високи разходи за строеж следва да се аргументират и коригират в разумни размери (а не както дойде, както ще стане дума по-нататък) по съществуващ механизъм, а възможност за значително по-голяма печалба за строителя, каквато е същинската причина тук, не попада в хипотезата на въпросната алинея. Искрено се надявам, че ще се престрашат купувачите и ще съдят, защото съдейки по досегашната практика по подобни дела, почти е сигурно да спечелят.

Абсолютна схема и измама. Зад нея стои фирма собственост на политик от Атака, който беше депутат, после общински съветник и заместник председател на СОС и който ГЕРБ след това направиха областен управител на София през 2017-та. През 2015-та купува триетажна къща от майката на Пеевски за баснословна сума.

Групата на същия предприемач Николай Пехливанов строи хотели и почивни комплекси, а в последните години и жилищни сгради където такива не следва да има. Негова е Тинтява 80, която получи акт 14 в края на 2023-та и от тогава е практически изоставена като строеж. Причината може би са рекламираните много непродадени апартаменти, чиито прозорци ще са на метри от преминаващото метро. В последните месеци се чува друга схема, която разиграва там – кара купувачите да плащат 100% индексация или губят всичко. Както и да решите да смятате инфлацията и да комбинирате секторни индекси не излиза толкова. Вече има дела, някои от които са били спечелили според купувачите. По обясними причини доста от тях се притесняват да говорят за това публично, но се споделя доста в групата им.

До този същия строеж, впрочем, от години има незаконно сметище. Установено е от общината, както и кой е виновникът. Заградил си е част от имот на БДЖ, който трябваше да се използва за линеен парк, изсекъл е десетки дървета, изнесъл е тонове почва, за да си го изравни и го използва за склад за строителни материали и сметище. Към този момент има няколко контейнера, генератор и инертни материали. БДЖ като пряк собственик знаят, сегашният областен управител като представител на крайния собственик знае, но нищо не правят вече години наред. А дори си има табелка „частна собственост“ до оградата.

Първата схема, която нашумя тези дни обаче, не му е първа – прилагал я е и в дружба, където подобно на Тинтява 80 и други обекти има сигнали, че не би следвало да получава акт 16, тъй като озеленяването е бутафорно и изцяло с дървета с кашпи и трева на няколко сантиметра над бетонирания изцяло парцел.

Та всичко това се пропуска от медиите като информация, а го знаят много добре, защото собственикът и всичко изписано се намира с един клик и съм убеден, че са потърсили. Просто са решили да не го споменават в ефир, защото за всеки дори непряко свързан за голямото Д е опасно да се говори. Столчета изстиват.

Наскоро в интервю ме питаха какво може да спука балона на имотния пазар. Доколкото доста хора не са съгласни, че има балон, а аз не съм съгласен, че това може да се нарече пазар, има доста фактори, някои от които ще са спиране на евросредства като източник на пари за крадене и от там нужда за изпиране на тези средства. Друг е продължителен срив в IT индустрията, където повече хора, че имат спешна нужда да ликвидират част от инвестициите си в сектора, т.е. ще бъдем залети от спешни обяви за имоти.

Друг фактор за намаляване на строителството е нелоялни бизнес практики и откровени измами като тази горе. Доколкото купуването на зелено е рисково конкретно в България, това, което виждаме в последните 2-3 години е пагубно. Има цели комплекси, които остават незавършени, фалирали фирми оставили подизпълнители и купувачи на червено и схеми като тази. Единствената добра новина тук е, че с по-доброто осъзнаване на риска в този вид инвестиции, хората биха се насочили към далеч по-полезни за обществото и растежа на икономиката инструменти като акции и бондове. На този етап бетонът като инвестиция е сравним единствено с крипто.

Въпросът е горното да се осъзнае добре, а не да смятаме всички, че точно на нас няма да ни се случи. Както съм писал преди – наивно е да се мисли, че когато някой е мамил с регулации и данъци, ще бъде честен и ще спази договора си именно с вас.

The post Строителна измама и/или масова практика first appeared on Блогът на Юруков.

Както писах в четвъртък, в рамките на 48 часа след отговора на Желязков на критиките ми бяха проведени два търга, един от които от списъка с „отпаднала“ необходимост. Именно той беше продаден за 23100 лв. Представлява земя с рушаща се сграда в с. Голям Желязна в Ловеч. В парцела попада и трафопост, който не е обект на продажба. Купувачът е инициатива за създаване на кулинарно училище, която е купила сградата на местното училище в селото и го е възстановила за нов живот. Сега купуват този имот в близост. Не знам нищо за работата им, но от малкото прочетено определено искам да знам повече.

По всичко личи, че това е положителен пример за държавна земя, която влиза в ръцете на хора, които искат да правят нещо полезно и смислено с нея, показва отново че отговорът на Желязков е подвежда обществото. Показва също колко хаотично е правен списъка и се подхожда към тези продажби, защото сред държавните имоти с „отпаднала необходимост“ виждаме също въпросната сграда на селското училище купено от същата фирма още преди години.

Бъдещите търгове са също на картата

Намерих обаче още нещо и снощи прекарах отново значително време да сложа на картата. На страницата на АППК има списък с текущи проекти за нови търгове. Тоест информация за имоти, които ще най-вероятно ще обявяват за продажба.

Към този момент виждаме 25 такива проекта. 15 от тях засягат имоти в списъка на Желязков и по-специално 34 парцели или сгради в него. Това означава още 14 търга отгоре на 6-те, за които говоря горе, които може да бъдат обявени и в някои случаи продадени преди края на ваканцията на Народното събрание. Нещо, с което Желязков е напълно наясно излизайки с тази формулировка на отговора си.

Тези проекти ще намерите в нов филтър на картата „Проекти за търгове“. Показват номер, който се състои от датата, когато съм ги видял последно и пореден номер в този документ. Тъй като е Excel таблица, не изглежда да имат уникални номера, затова съм направил такъв сам. Таблицата обаче изглежда се съставя доста добре, така че ще може да следим какво идва като нови търгове. Информацията съдържа само описание на обектите и данъчна оценка. Аз добавям освен кога съм видял за пръв път проекта, кога за последно е бил там или кога виждам, че е махнат от списъка. Тогава, ако има обявен търг, той ще се види на същото място.

Ето например такъв проект за сграда до Младежкия парк в Русе – номер в списъка на Желязков 2580, собственост Областна администрация Русе и данъчна оценка 258 хиляди лева.

Ето пример и с 11 сгради зад летище София с обща данъчна оценка от 2.7 млн. лв.

Тъй като виждам само последният списък с проекти, това не значи, че някои от тях не са започнали доста по-отдавна. Също, данъчната оценка видимо няма да е началната цена на търговете. Например, има един проект в Криводол, където нямам кадастриален идентификатор и мога да го покажа само към населеното място. Виждаме на същото място търг, който не е успешен през 2024-та с начална цена 75 хил. лв. Към сегашна дата виждаме проект за продажба на същото с данъчна оценка под 24 хил. лв. Т.е. опитват се отново и вероятно търгът ще е за повече.

Този пример показва трудността да се свържат проекти, търгове и имоти в списъка за разпродажба на кабинета, когато няма точна информация за местоположението. Търся начин да реша този проблем, за да не пропускаме тези случаи.

The post Желязков продължава разпродаването на държавни имоти с над 20 търга first appeared on Блогът на Юруков.