Озеленяването е задължителен и значителен елемент от всеки нов строеж. Доколкото има изисквания залегнали в ЗУТ, всеки град има свои наредби. В София специално се отнасят до дълбочината на почвения слой отстоянията от фасадата, стълбове и тротоарите и прочие. Целта е да се избегне посяването на дървета под тераси и каквото и да е озеленяване без почвен слой. Въпреки тези изисквания бутафорното озеленяване или практическата му липса е масово явление.

Приемателните комисии си затварят очите при издаване на акт 16, а в последствие контролът практически липсва. Положението е толкова лошо, че инвеститори в прав текст казват на контролите органи, че ще си бетонират и без това никаквата трева за паркоместа, а кашпите са под наем и ще бъдат преместени на следващия им обект веднага след заветния документ за ползване.

Опитвам се да разбера и покажа този проблем по няколко причини. Първо, защото има пряк ефект към качеството и безопасността на градската среда. Второ, защото при стриктно спазване на и без това доста леките изисквания за озеленяване интензивността и височината на застрояването ще намалеят до 30%. Не на последно място, защото за разлика от други нарушения като спестяването на материали, незаконния пясък и структурни проблеми, проблемите в озеленяването може да се видят с просто око и липсата на контрол и надзор е червен флаг и добра илюстрация за аналогичните над незаконното и некачественото строителсто като цяло.

Тук ще намерите някои от предишните ми статии по темата. Днес ще дам още един пример за такъв обект, които е класически пример за бутафорно озеленяване. Намира се на метри от другите, с които илюстрирах системния проблем преди

• Бетон и кора – бутафорното озеленяване в София
• Озеленяването при нови строежи – планове, документи и как се крият
• Озеленяването при нови строежи – два завършени анти-примера
• Озеленяването при нови строежи – два бъдещи анти-примера
• Малък пример как липсата на контрол вреди на градската среда

Harmony One

Строителите рекламират сградата, че е в кв. Изгрев, защото изглежда „по-елитно“, но в действителност е в Дианабад. По-важното е, че е построена върху имот, които според устройствения план трябва да е за обществено обслужване. Т.е. градина, училище, ресторант или нещо подобно. Не жилищна сграда. След дълъг процес и дела все пак Здравков издава заповед за изготвяне на ПУП в края на 2018 и разрешение за строеж през 2021 г. През 2025 г. Панайотова прави няколко съществени промени по разрешението – предимно във вътрешното устройство.

Устройствения план и разрешението предвиждат 20 метра височина, кинт от 3.0, минимално озеленяване от 30% и 10% от площа на имота да е във висока дървесна растителност. Когато говорим за максимална височина в документите, разбира се, архитектите се карат, че всъщност се имало предвид кота курниз, т.е. можело да се боцнат 1-2 етажа отгоре. Тук това е сторено и реалната височина е 25 метра и осем етажа. Последният на теория се води терасовиден.

Според кинт-а би трябвало разгърнатата застроена площта да е 4641. Разрешили са застроена площ до 732 кв. Според скиците подадени в кадастъра са застроили 573 и така с осем етажа РЗП-то пасва. Интересното обаче е, че рекламират последния етаж като апартамент от 352 кв. заедно с „неизползван плосък покрив“ от 171 кв. Даже на скицата е отбелязан като усвоени тераси, а на някои от визуализациите си се вижда, че от самото начало планират въпросния неизползван покрив да се затвори и остъкли.

Този апартамент вече е купен за разлика от 17% от останалите жилищата в сградата въпреки, че се строи от пет години. Това е обща тенденция, която се забелязва включително в т.н. „луксозен“ сегмент, в който до 40% от жилищата застояват. Затова и някои строежи се изоставят с години, други фирми фалират, а трети се обръщат към отчаяни рекламни тактики, бонуси и медийни кампании.

Тук ще се спрем обаче по-подробно на озеленяването. В галерията долу виждате различни изгледи от състоянието към края на октомври 2026 г. Първите две снимки показват липсата на дървета в задната част на сградата. Следващите четири показват 13 дървета забодени непосредствено пред терасите или направо под тях. Поне три от дърветата са в малки кашпи.

Изискването за тези дървета е да има поне метър от стъблото до издадени елементи на фасадата, което не е вярно за поне седем от тях. Кашпите на тези трите не са достатъчни за дори храст, а какво остава за дърво и не отговарят на наредбата. Останалите дървета нямат и достатъчен почвен слой. Преди да изсипят малкото пръст се виждаше, че дълбочината не е повече от 60 см. до бетонната плоча над гаражите при изискване от 120 см. Отделно лехите са много малки, а трябва да има поне 70 см. от стъблото във всички страни до паважа. Всичко това са абсолютно минимални и честно казано крайно недостатъчни изисквания, за да оцелее едно дърво.

Причината обаче да няма нормална дълбочина и широчина на лехите, както и дърветата да не са на по-голямо отстояние от фасадата е, че просто всичко това е предвидено за паркоместа и ще бъде бетонирано след няколко месеца. Вижда се ясно и в собствените им визуализации и брошури. Показал съм какво от озеленяването ще изчезне в 7-ма и 8-ма снимка. Дори сега не следва да се счита към задължителното озеленяване, тъй като дълбочината на почвения слой не отговаря на изискванията (9-та снимка).

На 10-та и 11-та снимка показвам разликите между рекламните визуализации и реалното изпълнение. Освен, че не са оставили достатъчно място за зелени площи, липсват всички дървета и храсти, които несъмнено са заложили в плана за озеленяване. Тук почвеният слой също е доста по-малък от изискванията – на места под 15 см. Лесно се проверява, но се виждаше лесно докато строяха сградата. Аналогично 12-та и 13-та снимка показват храстите и това, което трябва да се води за зелени площи под стрехите на сградата отзад. Надали някой очаква да оцелеят дълго така, но отново не отговарят на изискванията, за да считат към задължителното озеленяване.

Почуда будят други няколко кашпи сложени върху тротоара пред сградата. Технически отговарят на изискванията за 1 куб. метър почвен слой. Абсурдно е, че нормативно е позволено такова нещо, но в случая е изпълнено. Всеки арборист ще ви каже, че дърветата няма да оцелеят или пораснат отвъд това, което виждаме на снимката сега. В случая интересното е, че кашпите са върху общински имот. В червено на снимката е отбелязана частта на тротоара, която е общинска. На картата долу виждате къде са кашпите и къде минава границата на имота. Снимката е от iSofMap с изглед отгоре от 2024 г.

Единствената причина, която ми хрумва, да е позволено на строителят да слага такива кашпи на тротоара (ако въобще е позволено) е, че става въпрос за компенсаторно залесяване. Не ми е известно да е разрешено такова под тази форма. Възможно е да искат да не се паркира на тротоара, но това е по-лесно с колчета. По-скоро става въпрос за кашпи под наем колкото да мине акт 16. За целта обаче приемателната комисия трябва да си затвори очите, че въпросните „дървета под наем“ не са в самия имот.

Това може и да не е нужно. Имотът е 1547 кв.м. Длъжни са да имат 10% високо дървесно озеленяване. Ако приемем, че ония пръчки ще израстнат в дървета над 5 метра въпреки, че са долепени до терасите и въпреки, че нямат почвен слой и въпреки, че първата паркирана кола ще ги пречупи, то може да вземем щедрото 12.5 кв.м. на дърво. Така за да изпълнят минималните изисквания им трябват 13 дървета. Имат ги – ония същите от първите снимки горе. Нито едно от тях не отговаря на изискванията по наредбата на Столична община – повечето не отговарят на всички изисквания.

Това никога не изглежда да е спирало приемателната комисия до сега. Ако озеленяването на тази сграда мине акт 16, то личното ми мнение е, че поне няколко души от комисията следва да бъдат подведени под наказателна отговорност. Тъй като не следва да се съмняваме в професионалните качества на хората в тези комисии – нещо, което архитекти, инвеститори и самите ДНСК са ми изтъквали многократно, то разумен човек би останал единствено с разумното обяснение, че подобно затваряне на очите е обвързано с корупция или престъпление по служба. Разбира се, възможно е да греша и всъщност проектът да е бил позволен с нулево озеленяване или скрито изключение от нормативните изисквания. Тогава такава отговорността би следвало да се търси от издалия разрешението за строеж … който в момента ръководи ДНСК в София.

Друго интересно за тази сграда е, че е построена точно до колектора на река Новачица. Той минава точно през средата на имота. Непонятно е как е позволено строителство на такава сграда толкова близо до него. Докато лееха основите се виждаше, че колекторът тече и реката наводнява подземните гаражи. В последствие работниците там са споделяли същото. Предполагам, че са оправили проблема, но това ще се установи в бъдеще.

Какво следва?

Не знам дали сградата е минала приемателна комисия. Няма публична информация за това. Със сигурност районната община Изгрев ще има роля в този процес и следва да знаят. Районният кмет се беше похвалил преди години, че е водил дела да не се случва тази сграда заради колектора, но ги е загубил. Това би могло да значи, че този път ще обърне внимание на липсващото озеленяване и прекомерното застрояване и администрацията му няма да допусне сградата да мине метър за разлика от другите примери, които дадох.

Ще поискам плана за озеленяване на този имот и всички други документи, свързани с наблюденията ми на място. Вече получих тези за другите примери от тази серия статии. Спечелих две дела срещу ДНСК именно за актовете на приемателните комисии и скоро ще знам точно какво са разглеждали, подписал и за какво са си затворили очите. Ще научим и за тази сграда. Въпросът винаги е бил да не се налага – да не се позволява подобни своеволия още на ниво инвестиционен проект, ПУП и разрешение.

Прозрачността тук е ключова и всичко, което пиша е на база документите достъпни на страницата на общината. Трябва обаче документите за озеленяването, пожарната безопасност, транспортните анализи и всички други, които засягат безопасността и интересите на околните да бъдат публични по подразбиране. Административният съд категорично каза на два пъти, че документите на приемателната комисия и въобще пускането в експлоатация следва да са публични и да ги получаваме най-малкото по ЗДОИ. Надявам се скоро да научим повече.

Тези дни ми сигнализираха, че е въведено ограничение в свалянето на отворените данни в кадастъра. През януари 2025 писах, че заедно с новата им система са въведени отворени данни включващи всички поземлени имоти, сгради и самостоятелни обекти заедно с анонимизирани данни за собствеността. Скоро след това писах за ограниченията на предоставената информация и причината за тях. От тогава тези данни са крайъгълен камък на десетки анализи и визуализации, които съм правил аз и много други. В това число данните за държавните имоти с отпаднала необходимост и имотите на вероизповеданията.

Както писах преди две години обаче свалянето на данните не е лесно. Разделени са на по шест архива с пространствени данни или такива за собственост за всяко село или град в България. Не всички населени места имат всички данни за всички обекти. Някои всъщност нямат никакви използваеми данни, защото просто не са нанесени в кадастъра, а има фиктивен „парцел“ обхващащ цялото село.

Така обаче архивите, които трябва да се свалят, за да получите всичко за България са над 23 хиляди. Отделно, за да разберете кои населени места какви данни имат и как се казват файловете трябва да свалите 5407 други индекс файла. За целта направих скрипт, който използвам веднъж в месеца, за да получа последните промени. След това обръща формата на кадастъра в по-лесен за използване във визуализации и събира всички данни за собствеността в един общ файл. В ZIP файл индексът е 3.4 Мб. Таблицата със собствеността е около 800 Мб. Очертанията на всички обекти в пространствени данни са 2.2Gb. Държа ги в 3 ZIP файла. За да ги получа се налага да сваля над 28 хиляди файла с общ размер от 6.5 Gb. от кадастъра.

Нови ограничения

Последно свалих данните на 15-ти октомври. Скоро след това получих сигнал, че е въведено ограничение. Проверих на 21-ви и наистина е така. След известно активност блокират който се опитва да свали отворените данни. Ограничението е временно, но достатъчно, за да направи още по-невъзможно свалянето.

Попитах ги за причините, какви са измеренията на натоварването и дали е временно докато въведат друго решение. В действителност. още в началото на 2025-та предупредих, че начинът на публикуване ще им създаде проблеми. Нищо не пречи да пакетират данните в 28 архива за всяка област. Всеки ще е от няколко стотин Мб и ще трябват 28 заявки към сървъра, а не 28 хиляди. Отделно създаването на нов архив при всяка промяна изисква същите ресурси като обновяване на няколко файла в един голям архив.

Когато го предложих в началото един аргумент беше, че при обновяване на данните за едно населено място ще се обнови само архива за него и съответно при желание всеки ще има нужда да сваля само обновените. Това звучи логично, но практиката показва друго. За да се разбере кои файлове са обновени пак трябва да се направят няколко стотин запитвания към индекс файловете и доста по-сложна логика. Т.е. някой трябва да прави програма или скрипт като моя специално за това. Най-вече обаче видяхме, че практически всички общини имат промени в рамките на даден месец и така или иначе повечето информация трябва да се сваля.

Казано иначе, чисто технически не пречи да се групират данните в 28 архива и отказът им да го направят е причината за трудностите, с които се аргументират в момента. Отделно, че съдейки по обществената поръчка, ако са получили сървърите, които са предвидени, не би трябвало да имат затруднения дори със сегашното положение.

Когато някой бъде блокиран така, на страницата се показва мейл адрес. Очаквам все още отговор на мейла, който писах до него. Междувременно получих отговор на Fb страницата им по същата тема. Надявам се техническите лица да дадат по-смислена информация.

Най-вече се надявам да махнат ограничението и да направят свалянето на отворените данни практично. Както съм казвал много пъти в интервюта и лекции, ключова характеристика на отворените данни е не само, че са в подходящ формат, добре описани и изчерпателни, но и че са свободни за сваляне и използване. Това означава техническа и юридическа възможност. Сайтът на министерството – както и твърде много обществени органи – все още има лиценз с „всички права запазени“, което е абсурдно за държавна институция. В случая обаче спърват и техническата достъпност.

Давал съм данните на кадастъра многократно като положителен пример за базисни и критични данни, които подпомагат из основи разследвания, визуализации и инструменти, които нашумяха много в последните две години. Първият случай мисля, че беше е лекцията ми за Ratio. С това просто техническо недомислие обаче тръгват в обратната посока. Това започва да става системен проблем в действията на този кабинет.

Ново заснемане на България

Междувременно МРРБ обявиха, че са добавили нов слой с ортофото заснемане на България. Това е аналогично на добре познатите сателитни снимки на картите на Google, Apple и много други. В случая обаче е поръчано от български институции и се прави независимо от големите доставчици. Това е добре, защото последните данни бяха на четири години. Странното обаче е, че беше представено както иновация и разширяване на възможностите при условие, че съществува като функционалност в различни формати от 15 години.

Разгледах го подробно и забелязах нещо странно. Заснемането беше представено в изказванията като актуално към 2026 г. В самата карта беше маркирано като направено през 2025 г. Разгледах София специално търсейки конкретни строежи, за които знам кога са започнали и на каква фаза са били в последните години. Видях, че на заснемането бул. Филип Кутев не е бил дори завършен. Това значи, че поне южна София е била заснета през лятото на 2023 г. и новите снимки са на поне три години.

После се оказа, че всъщност са имали предвид, че МРРБ са получили данните през март 2026 г., а заснемането е било в периода между 2023 и 2025 г. Това е нормално предвид, че България е голяма и не могат да я заснемат със самолети за няколко месеца или да използват сателитни снимки без облачна покривка за кратък период от време. След коментара ми във Fb забелязах, че са променили заглавията на слоевете с по-точна информация, което е добре.

Новото заснемане определено е полезно, макар и не актуално и не някаква нова функционалност. Снимките са по-нови от тези на Google Maps, както и 3D заснемането, което използвам във визуализацията на застрояването. Специално за София има по-ново заснемане от 2024 г., което е достъпно на iSofMap. Знам, че и други градове в България имат подобни заснемания. Така получаваме доста интересна снимка през година от различни източници.