В процеса на обновяване на данните от потенциалното застрояване в 3D картата попадам на доста документи и планове. От януари 2025-та насам добавих или промених над 8600 сгради на база визи за проектиране, искания за ПУП и градоустройствени заповеди. Една такава промяна е за въведения първо през 2024-та на картата блок на ул. Шишман, за който през март имаше входирано искане за нов ПУП с по-голяма височина. Стана известен в последните дни след като публикувах визуализация и има вече петиция срещу плановете най-вече на Българската православна църква. Разбра се, че Столична община е разглеждала от самото начало сериозно искането и търси начин да се запази облика на улицата и културното наследство. Район Сердика публикува също отрицателното си становище. Няма издадено разрешение, но е важно да се спомене, че действията на Министерството на културата са ключови в този процес.

Всички сгради на картата са на база такива документи или на нанесените вече скици в слоевете Застрояване в портала на общината. Обясних подробно процеса и отговорих на критиките за тази методология.

Зеленина в рекламите, бетон в експлоатация

Излиза обаче още доста информация. Особено, ако обръщате повече внимание на темата, ще бъдете залети в социалните мрежи от реклами на нови проекти за сгради. Всички са плувнали в зеленина, с обещания за чист въздух, широки пространства и природа наоколо. Разбира се, практически никога реалността не наподобява тези картинки. Често си личи още от рано, например при снимките пуснати от кмета на Младост.

В някои случаи обаче чрез такива реклами научаваме за плановете на инвеститори за големи проекти, за които не само няма още разрешение за строеж, но не е искано промяна на ПУП дори или задействан какъвто и да е процес. Някои са по-скоро мечти, а други е ясно че ще се осъществят под някаква форма. Причини за това може да бъде собствеността на имота, зонирането в ОУП, както и връзките им в политически и съдебен контекст.

Тези планове се публикуват най-често с цел предварителна продажба. Това всъщност е забранено, но както много други неща в установената практика на строителството в България, просто формално се оформя по различен начин и регулаторите спят. В други случаи обаче – какъвто ще видим тук – целта е с помощта на платено съдържание и имотни инфлуенсъри да се масажира общественото мнение, за да се намали отпорът при искането за промяна на ПУП и разрешение за строеж в условията на повишена прозрачност. Важно е да поставяме такива планове в контекст, за да оценяваме ефекта на вече течащи проекти, както и като антидот на купеното влияние.

С тази цел добавих нова категория в 3D картата – проекти въведени само по картинки. За тези липсват скици, искания за ПУП или какъвто и да е процес в Столична община или СОС. По редица причини обаче имам достатъчно основания да смятам, че ще се случва в тези или аналогични параметри. Тук ще дам три примера и описвам защо съм ги добавил. По подразбиране са скрити на картата, но може да се покажат като отворите филтрите горе вляво и изберете категория „Само картинки“. Оцветил съм ги в златен цвят като компенсация за архитектите, които все негодуват колко грозни съм направил „следващите им зелени бижута“.

Залез над Дубайбад

В квартал Дианабад, район Изгрев където метрото пресича ул. Тинтява се е сгушил огромен комплекс, който почти две години стоеше изоставен. Все още е на акт 14 и наскоро беше ребрандиран в опит все пак да продадат апартаментите в него. Обещанието на небезизвестният инвеститор Грийн Лайф е да бъде завършен през 2027-ма, когато се надяваме да разчисти и незаконното сметище за строителни отпадъци на територията на бъдещия линеен парк.

Срещу тази сграда вече има разрешение за строеж на друг 50 метрова. Нейният инвеститор предлага да облагороди подмостовото пространство, за да е по-малко шумно на бъдещите купувачи, а и вероятно да пасва по-добре визуални с двора на сградата му. Следващата сграда, която сега се завършва, е сравнително малка, но първо е върху земя отредена за обществено обсъждане, второ се намира направо върху колектор, в който е натикана река Новачица. Последното създаде проблеми с наводняване на гаражите по време на строежа, но съдът вече беше отредил, че проблем не вижда. По-надолу на мястото на сегашната бензиностанция Петрол се обсъжда няколко пъти в комисия изграждането на 75 метрова сграда. Именно от тези обсъждания стана ясно интересното становище от транспортен анализ, че улиците там са били толкова блокирани от трафик, че още 100 семейства в повече няма какво толкова повече да влошат положението. Проблемът е, че не са само 100 и не е само тази една или три сгради.

От документите на портала на общината разбираме, че по Тинтява на мястото на сегашния автосервиз залепена до сградата на АППК ще има друга 50 метрова сграда. Зоната е сМФ също както всички съседни. Странното определяне точно на тези имоти, както и следващия, за който ще говорим, буди съмнения за добре известния лобизъм  в оформянето на ОУП на София. Тази сграда ще бъде съвсем близо до прозорците на ребрандираната Тинтява 80.

Наскоро ми изпратиха проект на още една 50 метрова сграда, която ще е отсреща на улицата. Инвеститорът Виа Ахинора е същият, който построи съседната сграда съдържаща клиника и ресторант Адела, но с практическа липса на озеленяване. Виждате я отбелязана в жълт… златно. За сградата няма искане за ПУП, виза или какъвто и да е публичен документ. Вече я рекламират на сайта си обаче и предвид зонирането и собствеността нямам съмнения, че ще я изпълнят както са решили. Картинките, разбира се, нямат общо с реалната ситуация в района, околните сгради зеленината и дори какво има в далечината. Друг проблем в случая е, че сградата ще е буквално на брега на река Новачица, която редовно прелива.

Това надали е известно на хората инвестирали вече в Тинтява 80, както и на онези замислящи се да купят от останалите апартаменти или в съседните изброени кули. Отделно, дори да се абстрахираме от плачевното състояние на улица Тинтява, тя е само 10 метра широка и практически без тротоари. Всичките ѝ изходи свършват в тапи, които и сега са крайно натоварени.

Единственото успокоение, ако може да се нарече така, е че съседният имот помещаващ сега Софтуни е собственост на Областна управа София. Т.е. държавна собственост. Той попада също в сМФ зона та ако правителството реши, може тихомълком да го продаде по отпаднала необходимост и да видим още една кула там и 30 хиляди кв.м. разгърната площ.

Към този „ансамбъл“, разбира се, следва да се добавят сградите на Артекс в близост, точно заради които в медиите се обсъжда, че са въведени лобистките промени в ЗУТ направили възможно всичко тук. В другата посока до метростанция Г.М. Димитров вече имаме данни за планираните кули на мястото на сградата на ПИБ.

Културна безстопанственост и фонд с история

На метри от злополучното кръстовище на Тинтява ще има друг проект, за който се говори отдавна. Историята около Аудиовидео Орфей в квартал Изгрев е дълга и емблематична за липсата на интерес на Министерството на културата да опазва не само на културата, но държавната собственост. Препоръчвам статията на Mediapool, в която Радослав Александров проследява делата и участниците. Също текста на Генка Шикерова в Свободна Европа от 2023 г. Холдингът стоящ зад тази драма е свързван от самото начало с Иван Костов и Стефан Софиянски.

Тук нямаме картинка, на която да стъпим. От изхода на делото обаче знаем, че се предвижда строеж на ново студио за Орфей като компенсация. Знаем също, че зоната позволява до 75 метра височина и абсурднен кинт 3.5, т.е. могат да построят 92 хиляди кв.м. разгърната площ. Разбира се, има доста други изисквания като отстояние, озеленяване и прочие, които ще повлияят на крайния проект. Ако се опитаме да си представим възможното, за да се увеличи максимално печалбата от това парче земя, ще получим нещо подобно на снимката долу.

Нямаме представа дали в крайна сметка ще изглежда така. Тук виждаме само една възможност Теоретично може да решат да запазят стила на квартала, да се концентрират върху качество, спокойствие, разумно строителство и реална зеленина, а не 5-те см. почва на Артекс. Това би било прекрасно, но предвид всичко видяно в града по-скоро се съмнявам. На този етап няма никаква публична информация или задействан процес. Ще обновя картата когато научим нещо.

Детска градина – залагалка

Говорейки за Артекс третият проект е техен. Отдавна се говори, че ще се строи нещо на мястото на Била в квартал Младост. Научихме какво миналата година от серия интервюта на собствениците на строителната фирма. Еднотипното съдържание, което само на места беше отбелязано като платено, каквото е изискването, видимо целеше да промотира проекта като едва ли не „полезен“ за квартала. Описват как ще подаряват детска градина на града. Аз го описах като подигравка и зададох насрещни въпроси като това кой ще поема разходите за довършителните работи, дали ще плащат родителите вход, за да влизат в комплекса. Най-вече дали наистина общината ще притежава имот или само акции в дружество, което реално държи сградата по добре познатата и опасна схема за избягване на данъци, в която НАП ги обвини. Що се отнася до публична инфраструктура и дарения на общината обаче, бих бил много внимателен какво всъщност правят и какво качество доставя Артекс предвид видимите резултати наскоро.

През януари виждам, че отново са говорили за сградата и са пуснали нови визуализации. В тези, както и предишните се забелязва, че са използвали аналогични полигони на тези в 3D картата ми, но сиви. Всъщност, не са аналогични – използвали са буквално стара версия на данните ми във визуализацията си. Точно това е целта на картата и се радвам, че е била полезна на тях или хората, които са наели да им правят картинките. При това условие обаче нямат право да я критикуват като неточна. Дори би следвало да се радват, че по снимките включвам модел на сградата им тук.

Този проект също няма задействана процедура, обсъждания или някаква публична информация извън опитите на Мирянови да омилостивят общественото внимание. Включвам я първо заради историята на Артекс в „магическо“ преодоляване на всякакви административни, законодателни и съдебни пречки. Второ, защото нямам съмнение, че след отшумяването на скандала с другия проект за 75 метрова сграда, районният кмет на Младост Кукурин ще лобира от името и на този инвеститор пред общината, СОС и жителите на квартала.

В съседство виждате вече строяща се друга сграда-стена пак на Артекс. Зад нея е старият неосъществен проект на Гаранти Коза. За него съм сигурен, че няма да изглежда така в бъдеще, но нямаме данни за промяна. Затова, както с другите над 20 хиляди сгради в София, разчитам на наличните документи.

Много шум за нещо

Изключение от това правило са тези три сгради и има причини да бъдат включени. Целта е същата както с целия проект – да информира за потенциалното строителство в София, как е замислено и какво е възможно. Почти всички сгради, които виждате, са одобрени от години или най-малкото строеж на това място с конкретните параметри е подсигурено административно с решения на СОС и/или ПУП-ове отдавна. Оперативно общината в момента може да забави или изиска корекция, но рядко да спре строеж. Без промени в ОУП, ЗУТ и Закона за София от страна на парламента, без строго съблюдаване на изпълнението на параметрите и озеленяването от ДНСК и самата община, но дори по-важно – без постоянство в съдебната практика и поне някакво разумно намаление на корупцията в административните съдилища, почти сигурно всичко червено на картата ще стане сиво от бетон. Разбира се, действията и практиките в общината са важни, но са предимно следствие и се движат в рамките на описаното.

Осъзнавам, че картата създава шум, който дразни инвеститори и създава допълнителна работа на общината. Всъщност, бивш и.д. главен архитект на София не пропусна да ме нахока точно за това в началото на миналата година настоявайки освен всичко друго, че изискванията за озеленяване са глупост и няма такова нещо като презастрояване. Отчитам, че картата понякога не се разбира въпреки подробно описаната методология. В същото време е вярно, че служи като инструмент за визуализация на притеснителни ситуации из града, които все по-често виждаме да се материализират. В този мисъл още тогава отговорих, че проблемът не е моето представяне, а в липсата на проследимост и абсолютна прозрачност от край до край на процеса, разбиране у обществото на базовите проблеми в градоустройството в София и да – липсата на доверие.

В посока на една от тези точки би помогнал отдавна закъснелият регистър по начина, по който е предложен от служебния министър Николай Найденов и съдържащ дигитално досие на всички такива планове и строежи в цялата страна. Както и другите отворени от него данни, този регистър ще предложи степен на прозрачност и свързаност на информацията надминаващо дори напредъка на София в последните две години. Сега постановлението е на етап съгласуване. Ако настоящото правителство на Радев реши да не спъне и тази прозрачност, каквито съмнения има, че се случва с данните на МВР и МРРБ, ще видим 3D карта като моята, но за цяла България.

Ако попаднете на други подобни реклами на сгради, за които не намирате информация, ще се радвам да ми ги изпратите. Ще се разровя и преценя дали може да се поместят на картата.

Ако ви се струва, че все повече сгради да никнат около вас, въобще не си въобразявате. Общо 39594 жилища са пуснати в експлоатация в България миналата година спрямо 22 хиляди през 2024-та. За това има исторически причини и доста детайли, които личат от данните на НСИ. Паралелно населението на страната е намаляло с над 22 хиляди души за тези две години.

В последните седмици бяха обновени доста показатели в статистиката. Тъй като има много начини да се съпоставят, разделих темата на няколко части. Първо, както винаги, описвам условностите в данните и какво няма да видим в тях. Второ показвам жилищата в строеж, с разрешение и пуснати в експлоатация за цялата страна, както и по брой стаи. След това разглеждам поотделно тези данни за областите София, Пловдив, Благоевград, Варна и Бургас. После сравнявам ключови параметри и аномалии между областите. Накрая правя съпоставям с демографските данни и динамиката на домакинствата.

Условности

НСИ събира информация за разрешенията за строеж, започнатите сгради и пуснатите в експлоатация от различни източници. Колкото и методологията да е описана ясно, има практически разминавания, с които всички ние сме наясно. Например, измерването на полезна и жилищна площ се разминава между инвеститори, както ясно се вижда от обявите и като гледате на място. Отделно има промяна на методологията и след 2018-та смятат в жилищната площ кухните над 4 кв.м.

Има доста сгради, които се използват и в тях живеят от години семейства, които не са пуснати в експлоатация. Отделно има немалко жилища, които са незаконно изградени и разширени. Има цели такива сгради и етажи. Те не влизат в тази статистика. Също така, във времето между разрешението и пускането в експлоатация сградите претърпяват промени – по-често съкращаване на паркоместа, но понякога и разделяне или сливане на жилища. Не на последно място, има доста сгради, които не се водят за жилищни, но всъщност са такива заради лобистки недъзи в ЗУТ и общите устройствени планове на големите ни градове. Това се вижда най-вече в данните за започнатите строежи.

Не на последно място, тук разглеждаме само жилищни сгради и жилищата в тях. В сградите им има офиси, студия и други, които бързо се обръщат в жилища, но официално не се водят за такива. Има го и обратното – жилища се превръщат в офиси. Има сгради, които се водят формално за хотели, но продават апартаментите в тях. Те отново не влизат в тази статистика. Доколкото повечето си представяме блокове и бетонни стени по булеварди, много от тези жилища са и къщи. Именно те заемат по-голямата част от сегмента с 4 и повече стаи.

Всичко това би могло да повлияе на данните подадени на НСИ. За съжаление, оказва се изключително трудно да научим колко сгради са на ниво акт 14, но не са пуснати в експлоатация. Това би ни дало представа за някои от тези недъзи. От години се опитвам да събера такава справка. Миналата седмица пуснат запитване до НАП, които би трябвало да имат такива данни, и се надявам да ми предоставят справка.

Разрешени, в строеж и готови

Информация за тези фази на строежите ни дава НСИ заедно с доста параметри по тях. Това ни позволява да разгледаме не само стряскащото число за миналата година, а как се развива през времето. Виждаме, че наистина почти 40 хиляди жилища са били пуснати в страната, но общо 225 хиляди са били разрешени за строеж в последните 5 години. За същия период 139 хиляди са започнали да се строят.

Всъщност, миналата година за пръв път от последните 20 броят на жилищата е надвишил броя на започнатите строежи. Това ни дава индикация, че има много незавършени такива, както и много, които се използват без акт 16. Има много обяснения защо именно през 2025-та има такъв голям натиск да се довършат и повечето не си противоречат. Няма да се впускам в тях сега.

Интересно наблюдение има когато разделим полезната площ на броя жилища в данните на НСИ. Противно на пазарните анализатори, че се търсят по-големи жилища и пазара се ориентира към такива, всъщност има отчетливо намаление в разрешителните и започнатите строежи с около 10%. Това обаче са декларираните данни от строителите и те твърдят, че строят жилища средно по 115 до 130 кв.м. Това четем и по обявите и красивите обещания на зелено. Реално когато влязат в експлоатация и полезната площ пада на 90 до 100 кв.м. От нея жилищната площ, т.е. без идеални части, е между 65 и 80 кв.м. Забелязва се, че в последните 3 години жилищната площ на готовите жилища всъщност намалява с над 20%

Погледнато по стаи виждаме, че има увеличение на жилищата с 6 и повече, но не много. Най-големият растеж е сред тези от 2 и 3 стаи. С изключение на 2024-та, има растеж и на едностайните. Това отново противоречи на тиражираните от представяни за експерти на имотния пазар, строители, анализатори и инфлуенсъри тези как се движи пазара и какво се търси най-много. Алтернативно обяснение, че инвеститорите просто не следват съветите на изброените и строят каквото им е удобно. Както вече писах, този пазар не е особено пазарен, особено що се отнася до определянето на цените.

Растежът през последната година обаче озадачава. Особено след спадът средно за странта през 2024-та. Това важи не само за София, но и за областите Пловдив, Бургас, Варна и … Благоевград. Броят жилища пуснати в експлоатация в София и Пловдив през 2025-та е бил два пъти и половина повече от предходната година. Във Варна – с 50% повече, а в Благоевград – 90% повече. В Бургас е около средното за страната – 21%, но там пикът беше 2023-та. 10 хиляди от това увеличение е само в София.

На следната графика се вижда по-ясно тази промяна. Растежа започва още 2019-та подхранван най-вече от строителството в София. Това не значи, че не са започнати строежи, за което ще стане дума по-късно, а че не са довършени и пуснати в експлоатация. Бургас, Варна и Пловдив са относително стабилни до 2022-ра. През 2024-та има привиден спад но той е заради намаление извън София.

Тази графика създава впечатлението, че в София и Пловдив бетонирането надлъж и нависоко преуспява. Гледайки готовите сгради това е така, но историите са доста различни. Затова е важно да вникнем в данните на отделните области, за да разберем какво се случва.

Тук е важно да се разбере, че разрешенията за строеж са често формалност. Понякога са на база дела където административните съдилища са отменили предходен отказ. По-често почвата е била утъпкана – в буквален и преносен смисъл – с промени на ПУП на парче, решения на общински съвети, спорни градоустройствени заповеди и едноименни поправки на закони в парламента. След това въпросът по принцип не е дали ще се застроява, а как и колко.

София

В София виждаме огромно увеличение на разрешенията за ползване. Една част са на малки сгради на общината, а големите сгради са от ДНСК. Справка в картата с документи от градоустройството на GovAlert показват 778 документа в тази категория от ДНСК и 1493 – от общината. Разбира се, не всички са жилищни сгради, каквито 2468 са пуснати в експлоатация миналата година. Това значи, че за поне 200 нямаме публична информация, вероятно защото документите не съдържат достатъчно ясна идентификация на имота или просто не са публикувани.

Виждаме обсъждания вече скок на готовите жилища. Вижда се и пикът е разрешенията за строеж между 2020 и 2023. От 2024-та нататък разрешенията за строеж падат наполовина. Аналогичен е спада и на новозапочналите строежи на сгради. Това включва както големи кули , така и отделни къщи или комплекси от такива. Графиката долу, както и останалите подобни, не отчита броя разрешения за строеж, а жилищата упоменати в тях.

Това ни дава индикация, че довършените сгради в последната година са разрешени и започнати в последните години. Предвид натрупаните разрешения и множеството течащи строежи не очаквам да намалее потокът от готови жилища в близките години. Ако се запази обаче спада на започнатите такива, след няколко години ще има спад и там.

Гледайки разпределението по стаи, виждаме с учудване колко малко са жилищата над 4 стаи в сравнение със средното за страната. Това е индикация за повече апартаменти в София, малко от които са многостайни. Залага се много повече на двустайните.

Гледайки по квадратура виждаме доближаване в последните години на това, което е разрешено и се строи и какво се декларира като площ на готовите жилища. В София се движат около 100 кв.м., но се вижда отчетливо намаление в последната година, вероятно заради строежа на повече двустайни апартаменти.

Ако искате да видите как ще изглеждат не само разрешените за строеж сгради, но и тези, които са в процес на одобрение или са планирани в бъдеще на база ОУП и стари ПУП-ове, погледнете 3D картата на потенциалното застрояване на София. Доколкото тук говорим за нови жилища, опитах се да направя анализ колко стари са се продали миналата година фокусирайки се най-вече върху панелките.

Пловдив

Картинката в Пловдив е доста различна. Отново виждаме скок в последната година и леко намаление в новите строежи. Виждаме обаче стремглав ръст в разрешенията за строеж, особено в мандата на сегашния кмет. Всъщност, миналата година при три пъти по-малко население в Пловдив е имало повече разрешени за строеж жилища от София – 12666 спрямо 12484. Това значи, че при липса на срив в имотния пазар в следващите 4-5 години в Пловдив в гарантирано строителство в пъти повече, отколкото виждаме в момента.

Като брой стаи не виждаме особено по-различна картинка от София. Забелязват се значително повече жилища с 6 и повече стаи. Големият брой двустайни жилища обаче следва същата логика на инвеститорите, а не купувачите.

Като квадратура се вижда аналогична крива на София, но през последните години – дори по-големи жилища. Готовите жилища между 2021 и 2024-та са били средно около 111 кв., макар само 86 от тях да са били реално жилищна площ.

Благоевград

В разрешенията за строеж на Благоевград и още няколко области има аномалия, за която ще стане дума след малко. Вижда се обаче, че разрешенията за строеж, започнатите сгради и готовите жилища вървят в синхрон и със стабилен строеж в последните години. Учуди ме колко много жилища са били пуснати в експлоатация миналата година на фона на малкото население на областта.

Като брой стаи виждаме изключително много едностайни. Вероятно това се дължи на самият град Благоевград, както и курортните селища, където има много жилища с цел отдаване под наем. Учудващо малко са жилищата с 4 и повече стаи, които ми говори, че се строят малко нови къщи.

За разлика от Пловдив и София тук площта на готовите жилища е доста под 100 кв. м. и под полученото разрешение. Виждаме също спад през последната година, но като цяло виждаме, че в последните 20 се строят по-малки жилища. Това е странно предвид, че земята далеч не е толкова скъпа, колкото в други градове.

Бургас

Виждаме аналогичен на Благоевград ръст на разрешенията и започнатите строежи, но спад в пуснатите в експлоатация жилища. Тук интересното е, че има много ниско ниво на строителство между 2010-та и 2022-ра спрямо населението. Също аналогично има аномалия в разрешенията за строеж преди 2008-ма.

От гледна точка на броят стаи, виждаме доста едностайни жилища през годините с пик през 2023-та. В последните две дори са по-малко спрямо предишни години. Доста малко многостайни апартаменти като дял от всички в сравнение с други области.

От гледна точка на жилищната площ виждаме относително постоянство в Бургас. Доста по-ниско е от Пловдив и дори Благоевград и след кратък скок на готовите жилища през 2021-ва се вижда отново спад. Предвид колко малко жилища са били пуснати на пазара тогава, възможно е да е имало един или няколко по-големи комплекса с големи жилища, които еднократно да са отместили статистиката. Съдейки по разрешенията и започнатото строителство, изглежда същите са били строени поне 4 години.

Варна

За разлика от Бургас, във Варна има значително по-голямо строителство и то постепенно расте в последните години. Разрешенията за строеж и започнатите сгради са се удвоили за последните 10 години. За разлика от други градове пуснатите в експлоатация жилища ги следват доста точно, което може да значи, че по-малко биват изоставяни или без акт 16.

За разлика от Бургас има доста по-малко едностайни апартаменти и повече многостайни с 4 и повече стаи. Това е странно предвид, че и двата града са курортни и би било логично да се търсят повече апартаменти за отдаване под наем.

Като квадратура отново средното ниво е стабилно и доста под това в други области аналогично на Бургас. Разликата е, че всъщност разрешенията и започнатото строителство е с тенденция надолу, което значи, че в блузките години ще виждаме все повече жилища с реална площ от по 60 кв. м. във Варна описвани в рекламите като 100 кв.

Сравнение

Ако сравним разпределението по стаи на жилищата довършени през 2025-а г. виждаме големи разлики. Взимам отново 5-те града с най-много жилища пуснати в експлоатация. Пловдив, Варна и София са доста близки, макар да се виждат повече многостайни в Пловдив и Варна – вероятно къщи. Благоевград има много едностайни, което говори за апартаменти под наем. Виждат се и доста повече многостайни като дял от други области, което вероятно пак са къщи по подобие на дялът в „други“. Бургас е някъде по средата между Варна и Благоевград.

От гледна точка на площта, виждаме намаление при Пловдив, Благоевград и София между 2023 и 2025-та и увеличение при Варна и Бургас. Това може да зависи от вида жилища и големи проекти за комплекси, които са били довършени в дадените години. Може и да показва тенденция в местните пазари.

Споменах аномалии в статистиката за някои области що се отнася до разрешителните за строеж. Тук виждаме разбивката по брой жилища и избрани области. Виждаме колко много има в Бургас през 2006 до 2008-ма също както във Варна и Благоевград. Аналогичен сигнал виждаме в останалата част от страната, макар и не толкова драматично. Интересно е, че специално 2007-ма в Добрич е имало повече разрешения за строеж като брой жилища, отколкото следващите 18 години. Единствено Пловдив изглежда като изключение от областите по този показател.

Пазар за жилища или криптобетон

Споделял съм доста мнението си, че голяма част от строителството е това, което аз наричам „криптобетон“, т.е. спекулативен инструмент, а не материална собственост, която се използва по предназначение. Доколкото дигиталните инструменти като криптовалута и NFT-та нямат материално изражение, а апартаменти, офиси и прочие имоти могат да бъдат използвани теоретично в някакъв момент, важно е да разберем какво точно се крие в тази дума „теоретично“.

Отново данните на НСИ показват, че броят на домакинствата е намалял с 139 хиляди между двете преброявания през 2011 и 2021 г. Това е около 4.6% по-малко. Тук е важно да се разбере, че намалението на населението не се отразява пряко на броя домакинства. Възможно е при намаляващо население да има повече домакинства, какъвто е случая между преброяванията през 2001-ва и 2011-та, когато са отбелязани 83700 повече домакинства, но при 552 хиляди по-малко население. Причината за това е, че домакинствата стават по-малки – повече хора живеят отделно от родителите си, имат по-малко деца или живеят сами.

При 139 хиляди по-малко домакинства виждаме 208 хиляди жилища получили разрешение за строеж в периода между двете преброявания – 2012 и 2021 г. Също така за този период е започнал строежа на 135 хиляди жилища. 104 хиляди са били пуснати в експлоатация. Тези числа не бива да се събират, защото доста сгради са получили разрешение за строеж и са били довършени в рамките на тези 10 години.

По-интересно е обаче да се види разбивка по райони, защото демографската картина е различна. София е станала емблематична с масовото си застрояване. Данните от преброяванията дават аргумент защо пазарът би търсил повече жилища – домакинствата са се увеличили с почти 42 хиляди за 10 години. Това би означавало значително търсене на имоти. За същия период обаче 49 хиляди жилища са започнали строеж. В последните 4 години след преброяването още 39 хиляди жилища са също в строеж. Общо от 2012-та насам близо 149 хиляди жилища са получили разрешение за строеж, което е над два пъти и половина повече от най-оптимистичните прогнози за увеличението на домакинствата.

В Пловдив също има увеличение с 2841 домакинства между преброяванията, но за същия период са били започнати над 14 хиляди жилища. В последните 4 години – още 16 хиляди. Разрешенията за строеж от 2012-та насам са за 77 хиляди жилища. Това значи почти 20 пъти най-оптимистичните прогнози за увеличение на домакинствата.

В Бургас и Варна имаме леко намаление – съответно с 1230 и 221 домакинства. Въпреки това за тези 10 години е започнат строеж съответно на нови 21 и 26 хиляди жилища и още 16 и 18 хиляди отгоре в следващите 4. Разрешенията за строеж в последните 14 г. са за 40 хиляди жилища в Бургас и 51 хиляди във Варна при намаляващ брой домакинства. Предвид, че говорим за областите като цяло, там може да се спори, че става дума за ваканционни къщи и апартаменти. Предвид броя им и динамиката на населението обаче, неизменно повечето ще са с инвестиционна цел.

В Благоевград има намаление от близо 5000 домакинства, което е свиване с 4%. Въпреки това е започнал строеж на 4800 жилища между 2012 и 2021-ва и още 5000 след това. Общо 88 хиляди жилища са били разрешени за строеж в последните 14 г. Доколкото тук може отново да говорим за търсене на ваканционна къща и апартамент, особено около района на Банко и Гоце Делчев, все пак говорим за разлика от над 16 хиляди жилища между започнатите такива и очакваното намаление на домакинствата за този период.

Останалите области в България не ги виждате на графиката, тъй като там намалението е най-драматично. Виждаме 177 хиляди домакинства по-малко извън изброените горе между преброяванията. В същото време има 38 хиляди повече построени жилища за същия период и още 28 хиляди – след това. Разрешенията за строеж след 2011-та са 88 хиляди въпреки рязко намаляващия брой домакинства.

Покрай работата ми с данните за градоустройството в Столична община забелязвам доста неща, а и се свързват с мен хора с наблюдения, притеснения и сигнали. Винаги препоръчвам да се подават на call.sofia, за който направих и удобна визуализация и карта за търсене. Още по-добре е през електронно връчване с официална жалба, защото има по-добра следа и проследимост. Както обаче виждаме често, а и ще стане видно тук, немалко сигнали се прикриват или просто потъват. Най-често това е от местна власт или чиновници по служби прехвърлящи си топката. Перифразирайки част от разговора на Терзиев от последния Кошер на Тук-Там – има много аспекти от администрацията, които мъчно се изваждат от тресавещото на нехайството и корупцията.

Та тук искам да разгледам едно от нещата, на които обръщам доста внимание в последно време – озеленяването. Причините за изискванията за озеленяване не са естетически, макар и от това да има полза. Не е просто защото ни харесва да живеем в приветлива среда, а не бетонна джунгла. Причините са инфраструктурни и практически. Озеленяването намалява драстично шума и замърсяването, но също и вредителите. Най-вече действа като гъба задържайки вода при проливни дъждове вместо да се излива всичко по улици, мазета и подлези. Тук роля има както дебелия почвен слой, така и дървета и храсти. Доколкото канализацията и каналите на София са ограничени в капацитета си, прекомерното застрояване на София – особено с изцяло бетониране или павиране на повърхностния слой – води неизбежно до наводнения.

Според Надребата за изграждане, поддържане и опазване на зелената система на Столична община за да се смята нещо за зелена площ, трябва да има поне 120 см. почва, ако има дървета, 60 см. за храсти и не по-малко от 30-40 см за трева. Изменението е от края на юли 2023-та. Същото важи, впрочем, за любимите кашпи, с които строителите отбиват номера в озеленяването. Преди това правилото е било за минимум 60 см. почвен слой, а когато е 30 см., 80% от площта се счита към озеленяването. С други думи, всичко построено след юли миналата година трябва да има поне 1.2 метра почвен слой при дърветата и 60 см. другаде.

Наскоро подадох сигнал за почти привършен строеж, в който се вижда под метър почвен слой, където са предвидени дървета и под 30 см. където трябва да има храсти. На места направо бетонират кашпи за балконни цветя в земята. При сегашното изпълнение е невъзможно да изпълнят изискванията, а зарият ли с пръст, никой никога не си играе да рови и проверява. Отговорът от районната администрация в Изгрев е, че строежът не е готов и като е готов щели да видят дали ще видят.

На сигнал за друга сграда, където зелена площ е превърната в паркинг, а друго озеленяване с храсти има почва под 30 см. при тогавашни изисквания за значително повече, на поредното напомняне и подаване на сигнал все пак се сетиха да искат плана за озеленяване, та чакаме там. И без този документ се виждат лесно тези и други нарушения.

Както версията от 2021-ва, така и тази от 2023-та и преди това правят препратка към Наредба 1 за опазване на озеленените площи и декоративната растителност на МРРБ. В нея има установен стандарт за отстояния. Без да са спазени тези изисквания, нито един проект за озеленяване не може да бъде разрешен, а тъй като този индивидуален административен акт няма превес над нормативен акт, озеленяването неотговарящо на тези изисквания би следвало да е незаконно.

Ето няколко ключови изисквания по наредба за дърветата:

• Трябва да са на поне 5 метра от външни стени на сгради и съоръжения, както и трамвайни линии
• 70 см. до бордюри на тротоари и паркови алеи
• 2 метра от пътни платна и банкетни ивици
• 1 метър до откоси и тераси
• 3 метра до основата на подпорни стени

Само на моята улица има поне 10 дървета, които „спасяват“ коефициента на озеленяване на сградите си, но не отговарят на горните изисквания. Често се срещат възмутени коментари за откровени абсурди в озеленяването, което ще доведе до неизменно измиране на дървета и храсти. Въпреки това районната администрация и строителен надзор ги допускат безропотно.

Според горните изисквания, както и описаните за почвен слой, огромна част от озеленяването в София на новото строителство не отговаря на изискванията. Особено множеството споделени снимки на фиданки посадени под тераси и навеси. Доколкото плановете за озеленяване не са публични и трудни за сверяване с действителността, немалка част също изглежда са незаконни и вероятно подписани при съмнителни обстоятелства. Аналогично, от това изискване излиза, че когато дърветата са засадени в градинка, следва да имат поне 70 см. отстояние до тротоари и пътя, както и поне 60 см. почвен слой под тях за сгради преди миналото лято и 1.2 м. за тези след това.

Друг важен аспект тук е пълната липса на прозрачност. Освен, че плановете за озеленяване не са публични и усърдно се крият при искане по ЗДОИ, липсват и други документи. По наредба на общината всички решения, заповеди и протоколи на районната администрация във връзка със озеленяването трябва да се публикуват на сайтовете на районната община. Поне за Изгрев и няколко други, които проверих, няма такава публичност. При поискване по ЗДОИ районния кмет на Изгрев настоя, че няма задължение да ги публикува и отказа да даде протоколите, че той или упълномощен в администрацията е проверил на място какво всъщност се сече в един апетитен имот.

Ако видите зелена площ, която не отговаря на тези лесни за преценка изисквания, подавайте сигнали през call.sofia. Тъй като няма подходяща категория за това, може да използвате „Сгради/строежи ->  Незаконни строежи“. Така ще отиде на правилното място. Дори да е претупа, поне ще има следа, че нещо не е наред и е прикрито.

Ако сте запознат с планирането на подобни зелени площи и процесите, ще се радвам да споделите в коментарите, ако греша в прочита си на наредбите или съответно порочните практики в сектора. Сигурен съм, че имате и други примери за подобни своеволия. Всяка обратна връзка е добре дошла.

The post Бетон и кора – бутафорното озеленяване в София first appeared on Блогът на Юруков.

Презастрояването на градовете в пословично, но далеч не толкова, колко усилията на местните власти да избегнат по всевъзможни начини публичността на плановете, обсъжданията и документите свързани с тях. Разбира се, има светлини надежда, в които кметове като Георги Илиев сериозно се старят да разпространяват такава информация и да канят съгражданите си. В повечето случаи обаче, дори когато формално изискванията по закон бъдат изпълнени, практически някой ги забелязва закачени до кабинет А на етаж Б в сграда В на общината.

Ситуацията в София е една идея по-добра, тъй като има що-горе добър портал на Направление „Архитектура и градоустройство“. Проблемът обаче е, че твърде често документите за определени апетитни сгради се укриват умишлено от администрацията прикрити зад „технически грешки“, а обществените обсъждания направо се прескачат. Това, разбира се, може да се промени единствено с кадърен кмет начело, който да следи изкъсо администрацията си. Това обаче го няма в София, няма и да го има още няколко години. Кметовете на райони, които имат желание да действат, нямат достатъчно лостове. Решение би била и работеща прокуратура, но и това го нямаме. За последното обаче има какво да направим и то е на изборите на 11-ти юли.

Когато документи и обсъждания се публикуват обаче, ни се дава шанс да участваме, реагираме и протестираме. Често формалната процедура далеч не работи заради вкоренената корупция и сенчестост на Софийска община. Да знаем навреме за нов строеж или промяна на ПУП ни дава лостове да вдигнем шум, а това често дава резултати.

Следенето на портала на НАГ не е приятно занимание. Правя го от месеци всяка седмица и е тягостно. В такива случаи опирам до автоматизация, както направих с ЦИК и заявленията в чужбина. За общата администрация имам обаче друг проект – GovAlertEu, където в серия от Twitter акаунти се пускат новини, събития и документи от всякакви държавни институции. Последно след сушата добавих бюлетина на оценката за състоянието на язовирите, например. Друг пример е, че от години пуска в почти реално време съобщения за земетресения от БАН. През тази система ми минава и автоматизация на Lipsva след като спрях проекта преди 7 години.

Сега добавих и НАГ София към списъка. Освен новини и събития се пускат съобщения за:

• обществени обсъждания за промени на ПУП и ново строителство
• визи за проектиране
• градоустройствени заповеди
• разрешение за строеж
• разрешение за поставяне
• разрешения за строеж на благоустройствени обекти
• доклади на главния архитект
• решения РИОСВ за преценяване на необходимостта от екологична оценка
• заповеди на Общински строителен контрол

съобщения за обществени обсъждания, визи за проектиране, градоустройствени заповеди и разрешителни за строеж. Може да ги следите на акаунта @NAG_SO_public в Twitter.

Tweets by NAG_SO_public

Проверката се прави на всеки 2-3 часа и както при всички останали наблюдавани сайтове е направена така, че да не натоварва сървърите. Където е възможно в tweet-овете показвам първите страници от дадения документ като снимка. Във всички случаи обаче целта на съобщението е да даде представа за какво става дума и дали би било интерес за следящия новини.

Тук трябва изрично да дам като положителен пример Софияплан, които публикуват доста интересни карти с анализи. Тяхната роля обаче е да напътства градоустройството и да предоставя данни, с които да се взимат решения за бъдещето на града. Както добре виждаме обаче, въпреки добрата им работа, решенията базирани на данни далеч не са в арсенала на сегашната администрация.

Разбира се, далеч по-добре било да има услуга, в която да можеш да очертаеш регион и да получаваш новини за планове специално за него. Това може да е квартала ти, улицата или градинката пред блока. НАГ всъщност има такава услуга, с която да можеш да се регистрираш и да получаваш новини. Опитах се да го направя няколко пъти, но все неуспешно. Това, което съм направил точенето на новини в Twitter не може да замести отговорността на НАГ за прозрачност, но би помогнало да има повече видимост, по-лесно следене на промените и засичане на съмнителни корекции със задна дата, за което немалко имат съмнения.

Отделно един акаунт в Twitter далеч няма да позволи на мнозинството да следят активността в НАГ. Да не говорим, че принципно никое технически решение не може да компенсира дефектите в управлението, администрацията, регулаторната рамка и правосъдието. Също както отворените данни ни позволява да насочим фенера на общественото внимание.

Подобни електронни услуги могат да станат съвсем лесни, ако портали като този на НАГ, а и други информационни системи на администрацията, се създават в съответствие със закона и предоставят автоматични интерфейси за обмен и отворени данни. Така ще дадат възможност не само на актунти като този, но и на всякакви приложения да уведомяват заинтересовани за актове на администрацията. Това не се прави обаче дори когато няма корупционен риск – просто липсва визия в законодателната и изпълнителната власт също толкова, колкото и в местната. Затова кандидатури като тази на Божидат Божанов в 24 МИР София са толкова важни на изборите на 11-ти юли.

Ако имате идеи какви други регистри и новини могат да се добавят, пишете с линк в коментарите. Може би вашият град има подобен портал или страница с обявления.

The post Как да разберем, че ще ни застроят градинката поне няколко дни преди багерите? first appeared on Блогът на Юруков.