Тази вечер по БНТ след новините темата беше презастрояването в София. Включиха части от интервю, което дадох наскоро, както и кадри от 3D картата на възможното застрояване. Трябва обаче да направя две корекции в репортажа.

Първо, на едно място казвам, че дори някак да спрат да се издават разрешителни за строеж пряко закона и спорни съдебни решения, пак застрояването ще продължи. Години наред са позволявамк милиони кв.м. застроена площ. В интервюто в бързината казах „стотици хиляди сгради“. Имах предвид „стотици хиляди кв.м. площ“, каквато е статистиката на година в последните години.

Второ, цитатът, че част от проблемите е в липсата на „кадърни кадри“ в общината, е в известен смисъл неточно обобщение. В разговора посочих, че има остра липса на кадри, особено в районните администрации. Също и че често тези, които са лобирали и са вписали вратичките в закона, работят за инвеститорите, намират начини да скрият нередностите и заобиколят нормативните изисквания. В общината има немалко кадърни кадри и често работят там заради единия принцип въпреки проблемите, бюрокрацията и заплахите отвън.

Имаше и твърдения за спряни проекти и подписване на документи от този или онзи. В разговора обясних, че любима практика на Здравков е да „забравя“ за преписка в чехмедже. Често, за да се изкара че е спрял строеж, след което лесно в съда го задължават и от нашите данъци плащаме сериозни обезщетения. Също обаче тази практика е огромен източник на риск за корупция. Когато съдът отмени заповед или директно задължи някого, особено заради пропуски и години бездействие на предходните, не значи, че този следващия е „пуснал“ строежа. Както споменавам многократно, незаконните действия и злоупотреби са отдавна заровени в ПУП-ове, заповеди и лични асансьори, а сега някак всичко им е изрядно.

Предаването покрива доста аспекти от темата, които са важни и е добре да се види. Всъщност, това е първият репортаж в някоя от трите национални медии, в които картата се споменава или показва. Дори когато ме интервюираха за имотите за разпродажба на Желязков или картата ми за собствеността в Елените не я показаха. Обсъжда се от година и половина по други медии, в групи на кварталите и включително от общината, но дори когато протестиращи са показвали снимки от картата не са намирали място в репортажите за строителството, сред които протестират. Наскоро някой ми го отбеляза в коментарите и се замислих, че наистина е станно. Разбира се, не е нужно да го правят, но за година и половина вече 20% от софиянци с видели картата поне веднъж.

Репортажа на БНТ ще намерите тук, а тук има няколко статии, които ще ви помогнат да разберете какво показва картата, защо някои браншови организации и архитекти я критикуват и как може да ви е полезна:

• Триизмерна карта на бъдещото строителство в София
• Събрах 20-те чести критики към 3D картата със застрояването и съм съгласен с тях
• Що е то презастрояване и има ли почва у нас?
• Четем сгрешени цени на имотите и това е сериозен проблем
• Още документи от МС, АППК, ОВОС и ДНСК в GovAlert картата

The post След репортажа на БНТ за презастрояването first appeared on Блогът на Юруков.

На 28-ми март 2025 бях поканен от тогавашния и.д. главен архитект Аспарухов в Направление градоустройство и архитектура в община София да обсъдим как може да се подобри прозрачността и комуникацията на отдела. Срещата се оказа със съвсем друга цел, но в рамките ѝ докато обосновавах работата си по темата използвах на няколко пъти думата „презастрояване“. Бях контриран, че такъв термин няма, което ме подтикна да изложа пред пълната зала какво всъщност носи като значение.

Наистина, термин „презастрояване“ в градоустройството няма. Това не значи, че е лишен от смисъл. Аналогично, в медицината няма термин „оздравял“. Както повтарям неспирно в статии и интервюта, а и многократно ми беше изтъквано на срещата, аз не съм архитект, строителен инженер или какъвто и да е специалист в сферата. Аз съм жител на града и като такъв се интересувам какво се случва с него. В ежедневието си, обикновените граждани използваме думи, които обобщават позиции, настроения, усещания и желания. За целта може да заемем термини от някоя професионална сфера, може да използваме такива погрешно изменяйки смисъла им или да си измислим нова дума. В лингвистиката тези се наричат неологизми.

„Презастрояване“ е такава дума. В нея не се събират конкретни параметри на отстояние, височина, кинт и озеленяване, а усещането на живеещите в един град за уплътняване на пространството със сгради, бетониране на до скоро зелени и понякога диви площи, концентрацията на по-голямо население и трафик в определени части на града, липса на инфраструктура и като цяло влошаване на градската среда. Доколкото говорим за усещане, то неизменно е субективно, особено ще се отнася до елементи като височина и озеленяване. Практически всички обаче са единни в това, че липсва контрол и описаните процеси влошават условията за живот въпреки всички подобрения и инвестиции.

В този смисъл говорим за презастрояване не само като уплътняване на междублоковите пространства с нови жилищни сгради, не само като стената от почти залепени една до друга сдания по Черни връх, не само за кулите, които никнат със спорна и понякога откровено корупционна история на разрешение. Говорим за това как това строителство в иначе частни имоти се отразява на всички околни. Говорим за това, че над две десетилетия общината не е защитавала обществения интерес както изисква законът и да изземе част от частни парцели за пътища, училища и градини в кварталите в полите на Витоша. Затова сега рекламирани като „луксозни“ сгради тънат в кал по виещи се улици сякаш извадени от роман на Дикенс описващ мрачна чумава алея.

Това усещане не носи със себе конкретни параметри. Колкото има спор дали сегашните кули в София може да се квалифицират като небостъргачи, така няма единно мнение дали помагат или пречат на градската среда. Истината е, че могат да бъдат полезни, но разговорът спира само с етажност и кинт – може би защото те чакат подпис от общината. Биха били полезни, ако цялата останала площ не е изпълнена с шикозни бит-пазари или бутафорна зеленина, а са истински обществени площи като паркове. Ако са наистина достъпни и потребни на околните, а не просто красива фасада криеща дефекти и/или каквото някой е успял да изпере като пари. В противен случай независимо от височината, сградата единствено затормозява по всички важни критерии районна и е нормално засегнатите да търсят ограничаване.

Може би най-важното тук е, че това усещане за града се изменя през времето. Това става както с развитието на инфраструктурата и икономиката, така и на демографията и възможностите. Доста сякаш още очакват всички останали да им осигуряват безплатно паркоместо точно пред входа. Все повече обаче осъзнават, че да си купиш кола в голям град значи вече да имаш гараж. Аналогично хората свикнаха да карат децата си по-далеч на училище и градина и имат по-високи очаквания от градския транспорт. Промени в разпределението на живущите между кварталите, възрастовата структура, възможностите за работа от вкъщи и прочие също влияят на тази динамика и усещане. Следва да е така и трябва да говорим за това.

Тези разговори са важни и е разбираемо защо архитекти и инвеститори не ги харесват. Първите, защото боравят с точни термини и параметри, но най-вече разбират колко трудно е да се кодифицират изисквания, които да отговарят на описаното усещане на живущите за града им. Вторите, защото се опитват всякак да спрат опити за ограничаване. Всъщност, точно Националната асоциация на строителните предприемачи настояваше, че такова нещо като презастрояване няма, че през социализма е било позволено нереалистично голямо пространство между блоковете, което сега може съвсем спокойно да се уплътни.

Всъщност критика към мен, че „такъв термин презастрояване няма“, беше отправена първо именно от архитекти притежаващи или работещи в такива инвеститорски фирми. Някои настояваха, че картата ми с 3D застрояването била манипулативна и София никога нямала да изглежда така. Те бяха причината да опиша в статия 20-те най-чести критики към проекта. В онази среща в НАГ Аспарухов във временната длъжност главен архитект изказа като свои дословно позициите на тези инвеститори, които следва да регулира. Намерих го за странно, но не учудващо.

Важното тук е, че доколкото наистина няма такъв професионален термин „презастояване“, той съществува като неологизъм обобщаващ масовото обществено недоволство от влошаването на градската среда породено от привидно безразборното, изпълнено с корупция и липса на контрол, планирано на парче и без инфраструктура, а понякога обективно опасно за жителите строителство. Като такова да, презастрояване в България има и то е повсеместно. На дона на демографската криза е и също абсурдно и спекулативно.

The post Що е то презастрояване и има ли почва у нас? first appeared on Блогът на Юруков.

Наводнението в Елените не е нищо ново, уникално, непредвидимо или непредотвратимо. Всъщност се случва всяка година и ще се случва повече. Спомням си за едно подобно в Добрич преди години, а чета се случва идентично в момента пак там.

Ако живеете в София, може би се чудите дали има вероятност да видите същото по улиците си освен, разбира се, вече традиционното наводняване на мазета. На тази снимка виждате наложена площта на Елените върху съвсем случайна река в София подготвена за застрояване. Просто за да разберете какви са мащабите на случилото се там спрямо какво се готви в столицата.

На втората снимка виждате 100-метровата зона около реките на София, която би трябвало да е минимумът за защита. Данните са на Софияплан и Столична община. Доста ще намерят жилищата си върху самите реки, много от които са активно унищожени от досегашни главни архитекти и кметове, а земята на още доста е все още частна и на места има приети отдавна ПУП-ове и документи за (пре-)застрояване. Третата снимка показва всички реки на София според стария ОУП.

Последната снимка е на над 21 хиляди разрешения за строеж от последните 20 години. Почти гарантирано е, че цялата площ на тези парцели е бетонирана и запечатана с практически никакъв почвен слой или растителност с дълбока коренова система, която са задържа водата или да я пропуска към подпочвените води. Това, заедно с павираните улици и тротоари създава фуния, която не задържа по никакъв начин проливни дъждове, а ги насочва към зоните от първата снимка. Наводненията видяни до сега са е нищо. Метрото, подлезите и каналите на София няма да помагат много повече в бъдеще.

На следващите снимки съм наложил 3D картата на очакваното застрояване с реките и 100-метровата зона около тях. Направил съм галерия със снимки на 13 места, които ми направиха впечатление. Добавил съм описание къде се намират. Може да контролирате галерията със стрелките да спрете автоматичното прехвърляне с бутона горе вдясно.

Тук от голяма полза са анализи като тези на института GATE, Университетски център за геопространствени изследвания и технологии и други. В пост последните пуснаха анализ, който са направили, който моделира точно какво се случи в Елените и доказва думите ми, че е лесно предвидимо и добре известно, че такова бедствие е неизбежно. Подобни анализи са задължителни за всички населени места в България и следва да бъдат взети предвид при инфраструктурни проекти и каквото и да е строителство. За съжаление, доста от тези анализи и планове изглежда не са готови и това не е било сметнато за причина да се откаже разрешение. Всъщност, дори там, където ги има, видимо са пренебрегнати и затова сме свидетели на такива бедствия и смъртни случаи.

Повече за тези планове ще намерите на страниците на басейновите дирекции: Дунавски, Западнобеломорски, Източнобеломорски и Черноморски. Ще забележите, че немалко от картите и GIS системите, които са изготвени по тези европейски програми продължаващи до 2027-ма, вече са изтрити или не съществуват по други причини. Има доста документи за срещи, подготовка, усвоени средства, конференции и прочие, но е много трудно да се намери къде всъщност има риск от наводнения. Анализът на Черноморската басейнова дирекция пък ясно показва, че при Елените има добре документиран и отдавна установен риск. Въпреки това, той не е взет предвид при разрешенията за строеж.

За Дунавския район, включително София, картата липсва. Не се намира също процесът, в който се консултира или одобрява строителство в тези зони. Десетилетия запечатване на повърхностния слой, неспазване на изискванията за озеленяване и безразборно строителство ще имат своите последствия, но доста след като едни инвеститори са прибрали парите, а други са си ги изпрали.

Наводнението в Елените не е нищо ново, уникално, непредвидимо или непредотвратимо. Естествено последствие е от корупция, пране на пари и хора наместени на постове, за да обслужват, а не защото са отговорни професионалисти. Ако си мислите още, че неработещата прокуратура и съд не водят до смърт, ще изчакаме следващата язовирна стена да падне.

The post Очакваните наводнения, неочакваното планиране и непланираните жертви first appeared on Блогът на Юруков.

Капитал цитира данни, че пазарът на имоти намалява вече година и половина. В същото време 3-4 строителни инвеститори са пред фалит, а няколко сгради в София, които дефилират по награди за „сгради на годината“ и реклами из фейса за „ей сега тука супер луксозен апартамент“ са замразени от половин година, защото явно не могат да се продадат. Включително няколко от онези, за които съм писал тук.

Отделно, според НСИ цитирани от злополучния анализ на UniCredit, само в София в следващите 2-3 години се очаква да се пуснат още 2-3 милиона кв.м. площ в жилища и офиси. Одобреното строителство от главния архитект Здравков в последната година е за още толкова.

Балонът не се е спукал до сега и всякакви прогнози от ефира се провалят, защото у нас строителството не се развива на пазарен принцип. Иначе най-малкото нямаше да има 50 до 100% надценка в новите сгради. Растежът от поне десетилетие е основно на база пране на пари. Както от страна на инвеститорите, така и на база на хора с асансьори, къщи за тъщи, едни пари от пътища, наркотици, за които не знаели, повсеместната корупция та до най-тривиалното укриване на данъци и сивата икономика. И всичко това е възможно с активното прикриване от страна на банки финансиращи тези проекти, което е неразделна и ужасно лесна за проследяване част от най-базовата схема за изпиране. Вече виждаме същото и в Пловдив, Бургас и Варна.

Балонът ще се спука, когато БНБ, ДАНС и прокуратурата направят нещо реално срещу прането на пари. До сега единствено му опъваха чадър и активно пречат да се покаже какъв проблем има всъщност.

Много хора ще ги заболи доста. Не само купилите имот сега. Покрай всичко описано се е създала цяла обслужваща индустрия от финансисти, проектанти, архитекти, строителни компании и обикновени схемаджии. Много от тях са с напълно законни доходи, но изцяло зависещи от онези мръсни пари, които се въртят в тази клика. Някои ги виждаме редовно от екрана. Други – в криминалните хроники. Трети – от протоколите на общински съвети и комисии в НС.

The post Имотният пазар не е пазарен, а балонът е всъщност пералня first appeared on Блогът на Юруков.