Като се сдобия с някакви данни, често отнема доста време докато разбера какво гледам и подредя. Обикновено започвам със статистика и извадки за първите неща, които ми правя впечатление.
Има едно такова нещо като ЕПИП – електронни съдебни дела. Порталът е доста добър, бърз и позволява преглед на воденето на повечето дела заедно с документите, разпределението и прочие. Проблемът е, че не може да се търси по ключови думи, страни, а нямат и отворени данни.
В порталът има данни за 4.5 млн. дела. Най-ранните от тях са заведени пред 1970-та г. Ето малко статистика за тях:
На първата снимка виждате делата по месеци от последните 15 години. Вижда се рязко увеличение между 2016-та до 2021-ва, което може да се обясни по-скоро с качването на данни в системата и липсата на повечето дела преди 2016-та, отколкото друго.
Втората графика показва часът, в който са заведени делата в последните пет години, когато този час е упоменат. Известен е часът за 58% от делата. Вероятно конкретни съдилища не публикуват тази информация, а само дата. Сред останалите се забелязва обедната почивка и края на работния ден. Вижда се обаче интересен феномен за завеждане да 1% от делата с известен част между 1 и 4 часа след полунощ.
Най-много дела сред публичните в системата са на Топлофикация София – почти 100 хиляди. Третата графика ги показва. Сред завеждащите десетки хиляди дела са телекоми, банки, фирми за събиране на задължения, ВИК дружества.
Прокуратурите на България са завели 432 хиляди дела сред публичните такива. Четвъртата графика ги показва. 12% от всички дела на прокурори в последните 5 години са заведени от Районна прокуратура – София.
Липсата на дела от СРП и редица други институции преди 2021-ва сочи към това, че липсват все още много дела в системата. Не е ясно дали просто не ги дават или са в процес на качване. Така обаче трудно може да преценим дали има увеличение на делата от някоя прокуратура или от определена компания като Топлофикация София. Друг проблем е различното изписване на институциите. Докато фирмите се преименуват, а редовните преструктурирания на съдебната система и обвинението водят до объркване, дори изписването на една и съща прокуратура или компания в същата година се различават значително.
Всичко това е важно, защото с тези данни бихме могли и следва да проследяваме работата на прокурорите и съдилищата. До тук видяхте няколко бързи справки на база основните данни, които се виждат в заглавната страница на портала. Има около терабайт от структурирани данни и документи, които могат да се обработят и покажат значително повече.
Дори по-важно е да се дигирализира съдебното производство, каквото предложение вкара Божидар Божанов. Доколкото то очевидно няма да е публично, мярката ще запази доказателствата, проследимостта и ще лиши прокуратурата от редица оправдания, а всичко по веригата от възможността да затриват доказателства и да мотаят процеса. В публична част може да се изважда статистика в реално време колко преписки на каква фаза се намират и в коя институция. Сега това е статистика, която дори вътре в съдебната власт е практически невъзможна, а и съдейки по отказите по ЗДОИ – ревниво пазена тайна.
Този път ще пиша за карта, която не съм направил аз. Намерих я случайно докато търсих данни на страницата на Изпълнителна агенция по горите. Искам да ги поздравя за нея. Картата показва позволителни билети за транспортиране на дървесина. Отбелязани са като маркери. Като се натиснат се вижда регистрационния номер на камиона и ремаркето, ако има такова и колко кубика дърва може да се пренесат. Като се натисне линка на информацията се отваря страница с още информация като позволително за сеч, направление, собственост, шофьор и снимки на камиона и товара. Местоположението е къде е издаден билета.
Картата към днешна дата съдържа над 3440 билета за превоз. Всички са издадени в рамките на последните два дни – 4-ти и 5-ти ноември 2025-та. Би трябвало да има исторически данни, които да се намират в регистъра на билетите. Това обаче е невъзможно, защото търсейки по регистрационен номер на колите намерени в картата не се откриват дори билетите, които виждаме там.
Виждаме обаче тези за последните два дни – предполага се актуалните към дадения момент. Това би могло да позволи да сверим дали камион пред нас има право да пренася дървесина. За целта би било добре търсачката на регистъра да работи, но сравнително лесно може да се добави търсачка на картата за актуалните билети. В допълнение и сравнително по-лесно би било да се добави бутон за фокусиране на картата върху местоположението на посетителя. Има plugin-и за Leaflet, който използват от ИАГ. Използвам същата библиотека за почти всички мои карти и лесно могат да сверят какво правя. Самата карта обаче не е направена подходящо, за да работи на телефон. Вижда се, но не е удобна. Могат да я подобрят заедно с бутон за подаване на сигнал за камион без разрешение или с товар надвишаващ снимките. По-сложно но далеч по-удобно би било при натискане на маркер за билет да отбележат най-краткия маршрут от мястото на издаване до отбелязаното в него населено място или адрес.
Изброените подобрения на картата са различни по сложност и в някои случаи изискват по-добри познания за работата на библиотеката. Ще направят обаче картата истински полезна за хората чудещи се дали виждат пред себе си незаконна дървесина. Именно за подобно приложение призовавах преди десет години. Тогава написах анализ на позволителните за сеч и описах нуждата от приложение за сигнали. Това не се случи до сега. Опитах сам, но от тогава до сега регистърът продължава да не работи надеждно. Преди анализа си пуснах серия от карти базирани на същите тези разрешителни покриващи България. Миналата година свалих отново данните, но за целия период между 2011 и 2024-та и ги отворих за всички.
Загуба на гори
В първата си статия от март 2025-та споделям интересна карта на базата на Google Earth Engine, която показва загубата на горско покритие в годините между 2000 и 2024-та, местата където то се увеличава и къде загубата е заради пожари. Има много слоеве и данни и призовавам да я разгледате. Има нов адрес като картата в старата ми статия е с данни само до 2019-та.
Горе виждате общата картина за България като се вижда оголване на територия из цялата страна. Тук съм увеличил само загубата на гора над Кресна. В синьо е сеч, в оттенъци на жълто до червено са последните 25 години без настоящата. Над Кресна именно гореше огромния пожар през юли тази година, така че очаквам догодина да е цялото в червено. Виждате в синьо на други места къде са оголвали цели просеки, територии в паркове и прочие.
Тук виждате пък наложени данни за загуба на гори между 2000 и 2024-та в червено, съществуваща гора в зелено и увеличаване на горското покритие между 2000 и 2012-та в синьо. В статиите ми преди 10 години описах подробно трудностите в определяне на горското покритие и някои дефиниции. Тази карта конкретно е на територията около Банско. Виждат се къде какво е сечено за пистите. Тогава глобата беше 1000 лв.
От страницата може да свалите данните за тази промяна на горската покривка и да я използвате за анализ с други данни като защитени територии и разрешителни за строеж. За съжаление, не откривам ГИС система показваща къде точно важи дадено разрешение за строеж – т.н. горски отдели и подотдели. Има географски данни, но част са във формат, който не мога да отработя още, а на други места са неясни. Ще се опитам да измисля нещо. Ако знаете за такава ГИС система или обобщени данни в SHP формат на подотделите в цялата страна, ще се радвам да споделите.
През май Мартин пусна картата Черна писта, която показва нагледно данни получени по ЗДОИ от МВР за катастрофите в България с информация за местоположение, време, ситуация и жертви. Данните покриваха периода от 1-ви януари 2021 до 13-ти април 2025. Това прави 162.3 средно на ден. Съдържаха 253674 записа от които 75929 или 30% нямат известно местоположение. Пуснах анализ на тези данни показващи недостатъци в методологията на МВР като например координатите на инцидентите.
Два месеца по-късно Мартин писа, че получава отказ от МВР за последните данни. Малко по-късно сподели комуникацията с тях. Накратко МВР отказва да изпрати същата справка от последните месеци, тъй като работила върху собствена карта. Тази карта виждате долу. Представлява табло, което дава статистика и информация с последните случаи. Има филтри за райони, видове ПТП-та и периоди.
Таблото не е лошо и като плюс има отворени данни като линк долу вдясно. Това е важно, защото както съм изтъквал многократно, трябват ни суровите данни, а не интерпретация или статистика подбрана от институцията създаваща данните. Това създава риск от изкривяване на фактите и предотвратява възможността да проверяваме твърденията им и да си вадим изводи за работата. Спира ни да задаваме и въпроси, като например защо част от данните липсват или ПТП-та се намират в средата на парк или море.
Настоящите данни на МВР може да свалим са под формата на SHP файл, който е труден за използване от повечето хора. Отделно самият сайт предотвратява автоматичното сваляне, а гео сървърът им е затворен, което спира доста интерактивни приложения.
Затова направих скрипт, който всеки ден да сваля данните и да ги обръща в нещо по-използваемо. Може да ги свалите на този линк. Техния архив се обновява ежедневно и съдържа данни от началото на 2024-та. Към този момент съдържа 64255 записа между 1-ви януари 2024 и 4-ти ноември 2025. Това прави 95.5 на ден. От тях 3992 или 6.2% са без известно местоположение.
Тъй като и двете справки покриват цялата 2024-та г. може да направим бързо сравнение. Докато данните получени от Мартин и налични в Черна писта съдържат 63183 записа от които 58051 или почти 92% са с известно местоположение. За сравнение, наличните катастрофи на картата на МВР и отворените им данни са 34664 или почти наполовина по-малко. От тях 31541 или 91% са с известно местоположение.
Това означава, че по някаква причина отворените сега данни от МВР съдържат доста по-малко случаи от тези, които са предоставили на Мартин. Подробно вглеждане в разликите би помогнало да се разбере какво липсва, дали е имало дублиране преди или просто са изчистили грешки. Положителното поне е, че данните на МВР съдържат повече параметри и са публикували описание на номенклатурите и какво означават. Липсва номенклатура за crashtype, но съм я извадил от кода им във файла METADATA. Данните на Черна писта са публикувани на страницата. Ако някой открие различията и има обяснение кои катастрофи липсват и защо, ще се радвам да сподели в коментарите.
Покачващите се цени на имотите са основен елемент в няколко взаимносвързани обществени теми – има ли имотен балон, има ли презастрояване, финансова култура и инвестиции на домакинствата, демографска политика, сиви капитали и пране на пари. Описал съм позицията си, че имотния пазар не работи на пазарен принцип и защо въобще се говори за презастрояване макар да няма формална дефиниция.
Днес ще засегна друг аспект – статистиката за цените на имотите. Разделям я от данните за брой жилища пуснати на пазара, жилищна площ и отпуснати ипотеки. За тях препоръчвам да погледнете скорошната статия на Капитал и суровите данни от НСИ. Тук искам да погледнем това, което според мен е основен фактор в ценообразуването в сектора – следенето на т.н. „пазарни цени“.
Новини за покачването им навсякъде в България виждаме постоянно. Наскоро беше обявено, че България е сред рекордьорите по това отношение. Достатъчни са данните на Евростат, които ни поставят на 7-мо място по ръст за последните 15 години. 8-мо, ако включим Исландия. Тук ще намерите суровите данни по тримесечия.
За това, разбира се, има много фактори включително финансова култура, несигурност на инвестициите, влошен бизнес климат и липса на върховенство на закона, вътрешна миграция, пране на пари, ръст на доходите на част от населението та дори и обратна миграция от диаспорите.
Тезата ми обаче е, че има твърде много променливи в източниците на данни за цените на имотите, за които е практически невъзможно да контролираме и изчистим. Така според мен няма нито една оценка за пазара, която да може да твърди, че е вярна или дори, че може да следи динамика през времето. Разделям причините в четири категории.
Некоректни практики на брокери
Често изследвания и статистики за цените на имотите, особено що се отнася до разбивка по квартали, използват извадки от текущи обяви от сайтовете за имоти. Някои, включително най-известният imot.bg, включват дори историческа справка за избрания район. Взимайки квадратурата и параметрите на жилището лесно може да се изчисли средна цена на кв.м.
Проблемът с този подход е, че огромна част от обявите са фалшиви. Според брокери половината обяви, с които се свързват, се оказват на несъществуващи имоти и служат само като въдица за привличане на интерес след което се представят други жилища и сгради. Дори когато са истински оказва се, че параметри като квадратура, брой стаи, наличие на паркоместа и дори района на сградата са подменени.
Такива нелоялни практики са масови и затова много брокери призовават за регулиране на сектора. Като пример се дава Франция, където след 2-3 подобни измамни обяви или нарушения на кодекс лицето получава забрана да упражнява професията за дадено време. Доколкото искането за внасяне на ред се подкрепя от много фирми за недвижими имоти, брокери са ми споделяли, че най-големите и известни само формално са зад тази идея, но лобират да не види бял свят.
Друг източник на данни са самите комисионни на брокерите. Те знаят много добре кои обяви стигат до сделки, на каква цена се изповядват и колко реално е платено. В края на краищата на база именно платените пари получават комисионна. Тази информация обаче надали ще види бял свят, но дори да я получим, не може да се очаква, че ще е надеждна през времето, а и агенциите не покриват целия пазар на имоти – има много сделки директно със строител или без посредник.
Дори да изключим последното и дори оценката за 50% фалшиви обяви да е завишена, достатъчно е да са само една трета, за да прави тази вариация абсолютно неизползваеми публичните данни от подобни сайтове за оценка цената на жилищата.
Разлики в параметри на жилищата
Дори да можем да отсеем реалните обяви от публично достъпните, има разлики в самите имоти. Най-очевидна е квадратурата. Докато старите жилища се мерят по т.н. светла част или само видимия под на апартамент, например, при новите се броят вътрешни стени и целите балкони. Отделно на места включват общите части и понякога по различен начин. Когато се върнах от Германия се наложи в рамките на две седмици да огледам десетки апартаменти. Това ми даде възможност да сравня в кратък отрязък разликите между обявите и реалността. Квадратурата се разминаваше понякога с 50% от реалната жилищна площ.
Това непостоянство на това как се мери квадратурата означава, че не може да се сравняват имоти и цената им на кв.м. Тъй като в един район често се среща различни агенции да имат повече или по-малко обяви в зависимост от периода значи, че „динамиката“ на описанията се разминава и през времето и съвсем не може да сравняваме тримесечие за тримесечие или година.
Дори по-голям ефект има степента на завършване на сградата и жилището. Често сделки за жилища се правят на зелено, отделни обяви за които не се публикуват в сайтовете за имоти и не минават през агенции, т.н. там няма данни за тях. Цената им принципно е по-малка, но предвид, че жилището може да е готово след 2, 5 или 10 г. в зависимост от това колко е читав строителят, тези сделки не може да се слагат в една графа с препродажбата на жилища. В тази връзка, дори да получим данни за и да вкараме сделките на зелено в статистиката, нелоялни бизнес практики като късане на договор и прекомерни индексации означават, че за същото жилище получаваме две цени в различни години без дори да е предадено. Индексацията е параметър, за който също не научаваме и реално завишава значително платеното за едно жилище. Дори да научим за него кога го броим към статистиката – към годината на договора, кога се прехвърли или към годината на акт 16? А ако така и не получи такъв?
Доколкото агенциите за недвижими имоти и сайтовете с обяви посочват дали едно жилище е завършено, на мазилка или за ремонт, всеки търсил жилище знае, че тези също подвеждат силно и варират в широки граници. Покачващата се цена на майстори и материали именно заради огромния брой празни жилища и масовото вливане на пари в сектора води до допълнителен разход от 10 до 30% от цената на къща или апартамент за ремонт и обзавеждане. Оскъпяването на жилището след това е дори по-голямо.
Изброените широки граници са невъзможни да се изчистят в данните без да се посети всеки отделен апартамент и оцени по единни стандарти, което е практически невъзможно, но и не би било допуснато от самите брокери и продаващи.
Данъчни измами, сделки на сиво и други схеми
Тук може би може да се изпише най-много и затова ще гледам да маркирам основните. Най-очевидната е подписване на договор на занижени цени и даване на остатъка на ръка. Така се избягва от една страна плащането на данък, а от друга помага да се изперат незаконни или просто недекларирани пред НАП пари. По същия начин, но без доплащане на ръка, е документирано да се осъществява корупция, в които апартаменти (с и без асансьори) практически се подаряват на депутати, общински съветници, висши магистрати и техни роднини.
Така се зачерква друг източник на данни за сключените сделки – имотния регистър и нотариалните актове. Доколкото реалната цена на сделката е различна независимо дали се доплаща в кеш, в натура, с прокаран закон или с отсъждане по дело, няма как да я установим с точност. В някои случаи има вписани ипотеки, което помага. Тези обаче са едва една трета от сделките в последните тримесечия. Също така не гарантират, че няма пари или услуги под масата, защото често нотариуси и банки си затварят очите за подобни практики.
Не трябва да забравяме, че има немалко жилища в сгради без акт 16 или дори разрешения за строеж. Колко точно са всъщност никой не знае. Оказва се, че документите са пръснати между няколко институции в зависимост от типа сграда и почти никоя от тях не иска да ги дава или дори да сподели справка. Все още работя по това. ДНСК поне започна да сканира и публикува всички разрешения за строеж. Става бавно и е трудно да намери точно каквото му трябва човек, но може би ще се случи. Известни са обаче сгради, които имат тези проблеми и при оглед с неохота го признават, ако се сетите да питате. В такива случаи жилищата са обикновено с по-ниски цени, но следва ли да се включват в индексите при условие, че там не следва да живее никой и дори трябва да бъдат разрушени?
Вече стана дума за схемите с късане на договори на зелено и препродажба. Друга практика е да не се продава самият апартамент, а фирма, която държи собствеността и всеки купувач взима дялове в дружеството. Останалото се урежда с вътрешни договорки. Така реално продажба на имот няма, а от там се спестяват куп данъци. НАП санкционира Артекс преди години именно за това посочвайки очевидното, че сделките са фиктивни с цел избягване на данъци. Административният съд обаче взе страната на небезизвестният строител и дори отсъди да им платим от данъците си обезщетение. Това след като им опростиха 20 млн. лв. данъци, но преди според медиите ключови политици да получат евтини апартаменти. Идентична схема нашумя наскоро във връзка със Сарафов, където придобиване на имот на нелогично ниска цена беше разкрита и връзка с нелегалната фабрика за цигари свързана с Таки и Пеевски.
Доколкото изброеното и много други нелоялни и откровено незаконни практики прикриват други незаконни действия, за целите на статистиката за имотния пазар обезсмислят данните от държавни институции, официални документи или вътрешни извадки на самите агенции за имоти. В случая цените може да се занижават, но не може да се твърди дали и до колко това компенсира спекулативното завишаване от други фактори, както и че е постоянно през времето, което да позволява сравнението, което четем в медиите.
Вторичен пазар на имоти и ценообразуване
Тук се комбинират ефектите от няколко фактора, но като психологически ефект. Публичните данни и щедрите обещания на брокерите създават очаквания у продаващите и те съвсем очаквано залагат завишени цени.
Всъщност, нерядко се случва имоти да се слагат на неразумно висока цена въпреки предупрежденията дори на агенциите. Виждаме такива да престояват и да се публикуват отново и отново с месеци. Причината е, че собствениците нямат нужда от парите веднага, но оставят жилището „на пазара“ в случай, че някой се подлъже и получат цена доста над очакваното. В друг сектор би се нарекло limit sell order. Резултат е от „паркираните“ в имотите пари и неразумните очаквания към пазара. Вторичният ефект е още по-надута статистика от обявите за даден район.
Тук голямо влияние имат оценителите на имоти, за които ще стане дума след малко. Те се вглеждат по-дълбоко в състоянието на имота, сградата и обзавеждането, но в крайна сметка се влияят и придържат към същите метрики и изначално грешни източници за цени. Оценките се използват също като индикативни цени при препродажба или при пускане на нови жилища на зелено. Това затваря цикъла захранвайки същата мелница на фалшиви, неравномерно завишени, неправилно отчетени или неосъществени продажби.
Липса на данни, регулация и прозрачност
Тук някой би отправил критика, че привидно голяма част от тезата ми се базира на наблюдения върху пазара на имоти, обявите, разговори с архитекти и брокери, както и от собственото ми търсене на жилище. Този някой може би имал право доколкото не излизам с точни числа (или карти) на отклонение на цени, разминавания на оферти и сключени сделки. Същността на тази теза обаче е, че това са добре известни фактори и проблеми, за които се говори отдавна, но са проблем именно, защото не са измерими, предвидими и най-вече са непостоянни в ефекта си върху пазара.
Аналогично, когато писах за абортите в България, изписах надълго и широко защо не може да се вярва на данните на НЦОЗА. Разликата там обаче е, че освен, че са единственият наличен официален източник на информация, става дума за що-горе едно число с малко демографски променливи, които от своя страна са добре документирани и ясно определени – раждаемост, брой жени по възрастови групи и прочие. Не това е положението при данните за цените на имотите. Като антипример често давам данните на НЗОК за ражданията, които не само са неясни като методология, но и отчетливо непостоянни като неточност през времето.
За да имаме по-добри данни за имотите, трябват три неща. Първо, както стана дума по-рано, трябва да се регулира сектора на посредниците. Брокерите да носят отговорност за фалшиви или силно подвеждащи обяви. Трябва да има единна методология за описване, измерване и публикуване на имотите, за да не подвеждат и да може да се сравнява. Трябва всички документи покрай строителството и цени на вписване на имоти да бъдат публични, лесно и безплатно достъпни. Това ще заличи огромна част от несигурността, която описах до тук. Несигурност, която за пореден път твърдя, че прави практически всички сензационни заглавия в медии, оценки на агенции за недвижими имоти и индекси за цените на пазара най-малкото безпредметни.
Защо има значение отвъд заглавията?
Правилно е да се запитаме на този етап дали нещо от това има значение. Все пак, хората купуват и продават постоянно жилища на тези цени, видимо има търсене, което се среща с това предлагане. Идеята на пазарът все пак е именно тази и в самото начало започнах с това, че има рекорден брой сделки и ипотеки.
Първият проблем е, че има хора на пазара, които нямат особен избор. Задомяват се, раждат им се деца, връщат се от чужбина или си намират нова работа в друг град. Тогава въпросът е не дали да се вземе жилище, а какво и къде могат да си позволят и какъв дял от дохода им в следващите 20 години ще отделят. Изкуствено завишените цени на имотите означават, че ще ограничат финансовата си сигурност и икономическа активност в бъдеще, ще ограничат района, в който ще е удобно да търсят работа, градина и училище и в най-лошия според мен случай – ще повлияе на решението им да имат повече деца заради недостатъчно място. Именно жилищното пространство е сред основните рискови фактори, които се посочват от изследващите демографската криза в съвременния свят и има ясни белези за това от индустриалната революция до сега.
Стана въпрос обаче вече за оценителите и там се крие риск за банковата и застрахователната система. Зачетете се по-подробно в стандарта за оценка на сайта на Камарата на независимите оценители в България или дори в оценката на собствения си имот, ако имате такава. Ще откриете, че използват именно данните изброени до тук с всичките условности и неконтролируеми и измерими променили, които им влияят. С други думи, доколкото те се вглеждат по-добре в състоянието на жилището, в крайна сметка отново разчитат на поне 30% фалшиви обяви, други с нереалистични цени при сключени сделки на доста по-ниски цени, пари под масата или в магистратска натура.
Доколкото тези оценки влияят например на вноската ви за често задължителната застраховка живот към ипотеката води до оскъпяване за вас. Системно обаче те имат потенциално пагубен ефект върху активите на банките и дейността на застрахователните дружества. По всичко личи, че рисковите отдели на същите са съвсем наясно с този проблем, но предвид другите им практики, злоупотреби, проблеми с регулатори и дори съмнения за съдействие при пране на пари, надали трябва да ни учудва. Разчитат на видимо надути оценки в един откровено надут балон, за да не трябва да отписват активи и да покажат реалното състояние, до което нерентабилното отпускане на ипотеки ги е докарало.
Какво следва?
Ако вярваме на НСИ – още стотици хиляди кв. м. жилищна площ всяка година. Вече са разрешени милиони още за застрояване из страната. Националната асоциация на строителните предприемачи освен да настоява, че няма такова нещо като презастрояване, твърди, че решението за високите цени е леенето на много повече бетон. Т.е. повече предлагане. Предвид обсъденото вече ценообразуване, нелоялни практики и индексация, това бързо се разпознава като поредната подмяна.
Казах, че имотният пазар не работи на пазарен принцип, защото не е основан на нужда за дадената стока – в случая жилище, което да се обитава по един или друг начин, а на спекулативната му стойност. Доколкото има несъмнено много хора търсещи жилище, в което да живеят, вече между 20 и 40% в зависимост от града остават празни. Така същите разбираемо могат да се определят като нищо повече от бетонно крипто.
Постоянно се пита дали и кога ще се спука балонът. Истината е, че никой не знае. Това не значи, че междувременно щетата върху икономиката, прането на пари, финансовото състояние на населението и дори демографската криза не е истинска. В няколко интервюта наскоро споделих мнението си, че ще видим срив едва когато има значително намаление на доходите и свободните капитали най-вече в два сектора на обществото. Първият е IT индустрията, където сериозен и най-важното продължителен спад в позициите на IT специалисти ще накара много да се освобождават от инвестиции в такива имоти. Вторият е спиране на еврофондове и/или работеща прокуратура и регулаторни органи, които по един или друг начин спират краденето на обществен ресурс и изпирането му. И в двата случая пазарът ще бъде залят от до сега високо оценени жилища и ще се види липсата на търсене отвъд базовата жилищна нужда. Тогава вече ще имаме редица други проблеми в допълнение на тези, които природата ни донася.
Съгласни ли се с тезата ми? Ако не, ще се радвам да споделите в коментарите кои източници на данни за цените на имотите смятате за надеждни, защо и как се контролира за променливите и условностите, които изброих.
Преди няколко седмици си сложих ваксина срещу COVID-19. До две седмици ще си сложа противогрипна. Първите са безплатни за всички, а вторите – безплатни за хора над 65 г. Беше ми трудно обаче да се ориентирам къде има имунизационни центрове за тези за COVID-19, защото страниците на РЗИ-тата са шарени и трудни за навигиране. Затова направих тази карта с информацията към днешна дата.
Целият списък с места ще намерите на информационния портал за задължителни и препоръчителни имунизации на Министерството на здравеопазването Плюс мен. Препоръчвам ви да го разгледате, защото е изготвен с помощта на имунолози и епидемиолози и за разлика от други ресурси в мрежата, съдържа информация базирана на факти, данни и изследвания.
Списъкът води обаче към отделни страници и файлове на РЗИ-тата, които са разнородни и невинаги разбираеми. Подобно на РДВР-тата и горските стопанства, всяко РЗИ си е държава в държавата и липсва особена координация, носене на отговорност или последователност в усилията, комуникацията или дори практиките. В София има най-много и по таблицата ми беше трудно да се ориентирам къде е най-удобният за мен имунизационен център. Когато си поставих ваксината открих грешки в публикуваните таблици – две болници настояваха, че нямат такива центрове при позвъняване – затова не направих картата по-рано. Виждам обаче, че в края на септември с началото на кампанията са обновили списъците навсякъде и затова реших, че ще е полезно.
Доста РЗИ-та съобщават, че всеки от нас има възможност да поиска личния му лекар да поръча ваксина и да си сложи там. Доколкото някои не знаят, не искат или няма голям интерес, т.е. отварянето на една доза за 1-2-ма души е безсмислено, често се случва да насочват всички към РЗИ-тата. Също така, доста РЗИ-та говорят за мобилни екипи, с които може да се ваксинират трудноподвижни хора или такива в отдалечени райони. На страниците им и на картата са поместени контактите.
На някои места е посочено, че няма нужда от предварително запазване на час, но на повечето изрично казват, че трябва – навярно, за да се групират повече хора в един ден, за да не се прахосват флаконите ваксини. Има доста центрове за имунизиране на деца. Ваксината може да се поставя още от 6 месечна възраст, но не на всякъде е отбелязано, че слагат на деца. Като правило над 12 годишна възраст може да сложат навсякъде.
Припомням също, че пенсионери над 65 години имат право на безплатна ваксина срещу грип. Ако не ви е звъннал вече личния лекар, свържете се, за да поръча ваксина. Останалите трябва да си набавим сами от аптеките. Вече са налични, макар заради огромното търсене да свършват бързо. В някои аптеки има даже списъци на чакащи. Може да ги поставите при личните лекари или в същите имунизационни центрове на картата. Няма проблем да се поставя заедно с ваксината срещу COVID-19.
Данните в картата са актуални към 18-ти октомври 2025-та. Непременно сверявайте в страниците на РЗИ-тата и по телефона последното състояние, защото е възможно да променят местата на кабинетите, работното време и други условия. Ако забележите някаква такава промяна или неточност в картата, моля коментирайте под тази статия, за да обърна внимание.
След като миналата седмица стана наводнение в Елените, имаше много коментари за жертвите, собствениците, инвеститорите, виновните, корупцията, процедурите, проверките и провала им. Сравних мащабите на бедствието с унищожените реки в София и какви може да са последствията при аналогични порои. Добавих в онази статия линкове към други анализи и модели, които показват колко предвидимо и очаквано е било всичко това.
Очаквах, че някой ще се заеме да направи карта на собствеността на тези имоти. Именно там беше големият спор предвид, че министърът на околната среда настояваше, че на това място река няма. Разбира се, документите от собствената му институция показа обратното. За съжаление, няколко дни след наводнението това не се случи. Затова седнах да я направя аз.
Цялата карта ще намерите по-долу. В нея съм оцветил имотите според това дали са държавна, общинска или частна собственост според последните данни на кадастъра. Частната може да е на физически, юридидически или съсобственост смесена от последните, включително от чуждестранни лица. Вижда се ясно, че голяма част – но не цялата – от протежението на реката е държавна собственост и по-специално на МОСВ – същата, която настоява, че там няма нищо.
Имотите с чуждестранна собственост включват две офшорни компании в Сейшелски острови с посочени реални собственици кипърски граждани. Те именно притежават парцелите, които пострадаха най-много от наводнението. Още две компании са също с такива кипърски собственици. На пръв поглед, всички изглеждат свързани предвид, че са със сходни имена. Поне някои от тях са свързани според Търговския регистър и медиите с Арабаджиеви.
На картата виждаме освен реката и плажа още няколко държавни имота. По специално сграда на Националната разузнавателна служба, която гледа точно над аквапарка построен върху самата река Не открих информация дали сградата се използва и дали е пострадала от наводнението. Встрани е от коритото на реката. Над този имот нагоре по хълма виждаме и имот на Министерството на отбраната. На запад от Елените в посока Св. Влас виждаме също три имота на Сливенската митрополия.
В светло зелено виждате общинските имоти, които предимно представляват пътища. В зоната на наводнението обаче виждаме, че всички пътища са частна собственост. Особено тези над коритото на реката. На следващата снимка виждате пример за имот по продължението и със собственост офшорка с „реален собственик“ кипърски гражданин.
Картата може да отворите и на цял екран през този линк. Тук може да я разгледате с легендата. Натискайки върху парцелите ще видите информация за собствеността. С бутона с лупата може да ги направете съвсем прозрачни, за да видите сградите отдолу. С още едно натискане се показва оригиналния вид. С бутона с картата може да смените основата от сателитни снимки на географска карта само с очертания на сградите отдолу.
Ако имате идея каква още информация може да се добави на картата, моля пишете в коментарите. Ще се радвам, ако добавите линкове към документи свързани със споменатите фирми или парцели, за да ги добавя. Данните горе са от кадастъра, които може да не съвпадат непременно с Имотния регистър. Ако имате документи от тях, може да ги споделите също. Както и с предишните ми карти ще подобрявам тази с времето.
Наводнението в Елените не е нищо ново, уникално, непредвидимо или непредотвратимо. Всъщност се случва всяка година и ще се случва повече. Спомням си за едно подобно в Добрич преди години, а чета се случва идентично в момента пак там.
Ако живеете в София, може би се чудите дали има вероятност да видите същото по улиците си освен, разбира се, вече традиционното наводняване на мазета. На тази снимка виждате наложена площта на Елените върху съвсем случайна река в София подготвена за застрояване. Просто за да разберете какви са мащабите на случилото се там спрямо какво се готви в столицата.
На втората снимка виждате 100-метровата зона около реките на София, която би трябвало да е минимумът за защита. Данните са на Софияплан и Столична община. Доста ще намерят жилищата си върху самите реки, много от които са активно унищожени от досегашни главни архитекти и кметове, а земята на още доста е все още частна и на места има приети отдавна ПУП-ове и документи за (пре-)застрояване. Третата снимка показва всички реки на София според стария ОУП.
Последната снимка е на над 21 хиляди разрешения за строеж от последните 20 години. Почти гарантирано е, че цялата площ на тези парцели е бетонирана и запечатана с практически никакъв почвен слой или растителност с дълбока коренова система, която са задържа водата или да я пропуска към подпочвените води. Това, заедно с павираните улици и тротоари създава фуния, която не задържа по никакъв начин проливни дъждове, а ги насочва към зоните от първата снимка. Наводненията видяни до сега са е нищо. Метрото, подлезите и каналите на София няма да помагат много повече в бъдеще.
На следващите снимки съм наложил 3D картата на очакваното застрояване с реките и 100-метровата зона около тях. Направил съм галерия със снимки на 13 места, които ми направиха впечатление. Добавил съм описание къде се намират. Може да контролирате галерията със стрелките да спрете автоматичното прехвърляне с бутона горе вдясно.
Манастирски ливади между бул. Черни връх и България
Кв. Витоша между Черни връх и Симеоновско шосе
Симеоновско шосе при Г.М. Димитров и зоопарка
Новият квартал до Горубляне
Дианабад под зеления ринг
Черни връх между мол Парадайс и зоопарка
Младост при Южната дъга и новия Бизнес парк
Централна част при кулите на Т.Александров и бул. Иван Иванов
Горната част на кв. Княжево
По протежението на бул. Цар Борис
Овча купел по бул. През. Линкълн
Кв. Симеоново, Витоша и Малинова долина
Северната част на Западен парк
Тук от голяма полза са анализи като тези на института GATE, Университетски център за геопространствени изследвания и технологии и други. В пост последните пуснаха анализ, който са направили, който моделира точно какво се случи в Елените и доказва думите ми, че е лесно предвидимо и добре известно, че такова бедствие е неизбежно. Подобни анализи са задължителни за всички населени места в България и следва да бъдат взети предвид при инфраструктурни проекти и каквото и да е строителство. За съжаление, доста от тези анализи и планове изглежда не са готови и това не е било сметнато за причина да се откаже разрешение. Всъщност, дори там, където ги има, видимо са пренебрегнати и затова сме свидетели на такива бедствия и смъртни случаи.
Повече за тези планове ще намерите на страниците на басейновите дирекции: Дунавски, Западнобеломорски, Източнобеломорски и Черноморски. Ще забележите, че немалко от картите и GIS системите, които са изготвени по тези европейски програми продължаващи до 2027-ма, вече са изтрити или не съществуват по други причини. Има доста документи за срещи, подготовка, усвоени средства, конференции и прочие, но е много трудно да се намери къде всъщност има риск от наводнения. Анализът на Черноморската басейнова дирекция пък ясно показва, че при Елените има добре документиран и отдавна установен риск. Въпреки това, той не е взет предвид при разрешенията за строеж.
За Дунавския район, включително София, картата липсва. Не се намира също процесът, в който се консултира или одобрява строителство в тези зони. Десетилетия запечатване на повърхностния слой, неспазване на изискванията за озеленяване и безразборно строителство ще имат своите последствия, но доста след като едни инвеститори са прибрали парите, а други са си ги изпрали.
Наводнението в Елените не е нищо ново, уникално, непредвидимо или непредотвратимо. Естествено последствие е от корупция, пране на пари и хора наместени на постове, за да обслужват, а не защото са отговорни професионалисти. Ако си мислите още, че неработещата прокуратура и съд не водят до смърт, ще изчакаме следващата язовирна стена да падне.
През 2018-та си направих труда да систематизирам няколко числа за варицелата като болест. Чудих се защо някои страни са въвели ваксината в имунизационния си календар и я покриват, а други не. Например България и Нидерландия не е в календара, а в Германия и Италия е и при това в Италия е задължителна. Отговорът най-просто казано е следния. Ваксината е скъпа и се прави икономически анализ дали медицинските разходи за болни деца, хоспитализации и болнични за родителите от работа ще е по-голям от общата цена. Преди 20-тина години Нидерландия е решила, че не ѝ се дават парите и предпочита няколко стотин деца на година да се хоспитализират. Германия е решила да ваксинира колкото се може повече.
Има и друг аспект тук, който може да се отбележи когато се организират такива мерки. В действителност обаче играе най-вече на струната на антиваксърите. При масова имунизация, се забелязва краткотрайно и леко увеличение на случаите със симптоми на варицела сред възрастните. Показано е, че става дума за херпес зостер. Една хипотеза е, че когато през цялото време множество малки деца са болни, това дава възможност на имунната система на възрастните да „тренира“ допълнително срещу инфекцията, която носят от деца. Има различни изследвания колко хора носят херпес зостер, но според CDC, една трета от населението на щатите ще развие болестта поне веднъж в живота си, защото я носи.
С други думи, използващите този аргумент срещу ваксинацията, настояват, че за да се чувстват възрастните малко по-добре, следва масово да са болни десетки хиляди деца всяка година. Този ефект в статистиката може да се наблюдава при масово навлизане на ваксината. Освен, че е математически, здравно и икономически необосновано, това е видимо крайно егоцентрично. Тъй като обаче е редовен аргумент на антиваксърите, следва да се знаят причините.
Очакван ефект
Връщайки се към числата, които намерих преди седем години, ще цитирам директно статуса си от тогава:
В Германия преди 20 години са имали по 750 хиляди случая на варицела на година, т.е 9 на всеки 1000 души. През 2004-та въвеждат ваксината и до 2007-ма постигат 60% покритие. Още тогава новите заразявания намаляват 8-9 пъти. Сега, 10 години по-късно, случаите са вече по 22 до 25 хиляди на година или намаление от над 30 пъти.
За сравнение, в България през 2016-та имаше 31846 случая на варицела – повече от тези в Германия за същата година, нищо че е с 11 пъти по-голямо население. Случите у нас сега са 3.5 до 5 на 1000 души. Ако най-накрая се внесе ваксината в България, включи се в календара и постигнем покритието в Германия, до няколко години случаите ще намалеят до под 1000. Общо. На година.
Впрочем, тук ще видите сравнение на календарите за имунизация срещу варицела в Европа от ECDC. Ваксината е налична навсякъде и не са установени проблеми вече две десетилетия. Където не е включена или покрита като разход е изцяло по финансови причини.
Новите данни за България
От тогава мина доста време и се случиха няколко неща. През 2020 година ваксината все пак стана достъпна в България. До тогава единици я купуваха от Гърция и я поставяха, но беше сравнително рядко. Пандемията не помогна на прилагането ѝ веднага, но към 2024-та според НЦЗПБ има около 6300 имунизирани. Ако приемем, че повечето са деца на годинка, когато се препоръчва ваксината, това означава покритие от 11%. Ако вземем последните 5 години, откакто има ваксина, средно по 6% от децата на година са били ваксинирани.
Всъщност, трудно може да се каже със сигурност точно колко деца са били имунизирани срещу варицела. Причината е съобщаването. Първо, фори преди 2000 г. родители са купували ваксината от Гърция. Не е възможно да се определи колко са били, но според доклад от 2019-та е имало цели 1850 деца имунизирани по този начин. За сравнение, дори по-малко са били през 2022-ра.
Отделно от НЗС научаваме, че през 2022-ра са били поставени 1606 ваксини срещу варицела. Тъй като се изискват две дози, това значи 800 имунизирани тогава. През 2024-та показват 8013 дози или 4000 имунизирани. Тези числа се разминават с данните в докладите на НЦЗПБ. Те взимат данните от НЦОЗА, които от своя страна ги взимат от информационната система на НЗОК. Доколкото НЦОЗА съм критикувалмногократно за липсата на публикувана методология и исторически данни, за жалост за някои неща като абортите получаваме данни само от тях. НЗОК съм критикувал за фонда за лечение на деца, данните за ефективността, които скриха и липсата на прозрачност. В същото време обаче имам личен пример как поставени ваксини се виждат в информационната система на НЗОК, но не и в his.bg (НЗС). Писал съм многократно на Информационно обслужване, които отговарят за системата, но топката се прехвърля. НЗОК, че е черна дупка за данни е ясно на всички, но тук конкретно проблемът е в ИО отново. В този смисъл е разумно да се предположи, че не всички поставени ваксини ще влизат в информационните системи и по голяма ирония следва да гледаме данните на НЦОЗА, а не тези на новата здравна информационна система.
Дори така взети числата, 11% през 2024-та са твърде малко. Помага да се защитят самите деца, но не и да се спре ежегодната епидемия. От друга страна, предвид че за пълен курс родителите трябва да се бръкнат 160 лв. и имайки предвид цялата дезинформация и сплашване, си е цял рекорд толкова родители да се решат.
Колко се разболяват?
Варицелата е едно от най-разпространените инфекциозни заболяваня в България. Някои години бие дори грипа. От докладите на НЦЗПБ ще срещнете тази графика за последните 50 години. Единственият сериозен спад беше по време на пандемията. Дори тогава обаче, въпреки крайната изолация, миене и дистанция, пак един от 1000 се разболя, т.е. заболевамостта падна с 4-5 пъти.
Ако разгледаме по възрастови групи обаче виждаме друга картина. Децата между 1 и 4 години включително се разболяват значително повече. Всъщност, между 3 и 6% от всички малки деца се разболяват всяка година. Не 6 на десет хиляди или на хиляда, а по 6 от всеки 100 всяка една година. При децата между 5 и 9 години, които не са я карали преди, процентът е между 2 и 4% всяка година. При децата под годинка и тези над 10 виждаме нива около 1%. Първите, защото ги пазим повече, а другите, защото доста са карали вече или имунната им система се справя по-добре. Виждаме на графиката как и случаите скачат значително след пандемията, вероятно защото има голям резервоар от деца, които не са били заразени.
Ако вземем средната стойност на дялът заразени от всяка възрастова група за последните 16 години и разгледаме какво е отклонението през годините, виждаме нещо любопитно – имало е голям скок през 2013-та г. През останалото време нивата се движат относително равномерно. Виждаме равномерно намаление по време на пандемията. След това обаче децата между 5 и 14 години имат значителен скок докато при децата между 1 и 4 г. и бебетата почти няма разлика със средните нива от преди пандемията. Докато сигналът е твърде слаб, едно обяснение биха били тези поне 6% деца, които са били ваксинирани, имат траен имунитет и са били извадени от растящия през пандемията резервоар от бъдещи жертви на инфекцията. Ще разберем само като следим заболеваемостта на групата 5-9 г. в следващите пет години.
20 до 40 хиляди случая болни деца на година седмици наред се разглежда като нормално от някои, тъй като сме го минавали поколения наред. Къде за успокоение на родителите, къде защото нямаше до сега какво да се направи, но има някакво впечатление, че болестта е безобидна. Това далеч не е така. Всъщност между 1 и 1.7% от децата заболели от варицела влизат в болница с усложнения. Това често са тежки кожни проблеми или болести на дихателната система като пневмония.
Колко влизат в болница?
Всъщност, от справка на д-р Александър Атанасов получена по ЗДОИ с помощта на Доротея Дачкова от вестник Сега става ясно, че от 5581-те хоспитализации заради варицела на деца, 67.5% са били без придружаващи заболявания. Най-много се хоспитализират заради усложнения деца под годинка – цели 17% от всички хоспитализирани деца. Шест от всички десет деца с усложнения от варицела са под 5 годишна възраст.
Колко умират?
Хоспитализациите са само един индикатор. През последните 15 години е имало 14 смъртни случая, където причината е била пряко усложнения след заболяване от варицела. При това далеч не всички са били деца. Миналата година 31 годишна жена от Стара Загора умира от пневмония причинена от варицела, която е прихванала от двете си деца. Две години по-рано 13 годишно дете с детска спинална мускулна атрофия умира заразено от майка си. през 2018-та дете на 2 години и 10 месеца умира от варицела в комбинация със стрептококов сепсис. Друго дете на 7 години умира по същия начин със съпътстващи заболявания, както и година по-късно мъж на 41 години. Тогава и друг на 33 г. в Русе умира пак заради варицела причинила пневмония. Списъкът продължава.
Доколкото тези числа не изглеждат големи, всички са всъщност лесно предотвратими. Отделно хоспитализацията на стотици всяка година и ненужното страдания на деца и родители. Отделно факта, че голяма част от прекаралите варицела всъщност се възстановяват напълно, а варицелата бидейки херпес вирус, се задържа в латентна форма в нервните клетки. При отслабване на организма се връща с пълна сила, което довежда от изключителни повтарящи се болки, намалено качество на живота и не на последно място – заразяване на други и най-вече децата в близкото обкръжение. При някои това се случва еднократно, а при други поне веднъж годишно.
Превенция и за това състояние има – ваксина срещу херпес зостер. Ще помогне и на притеснението, което някои имат за краткосрочния ефект след пресичане на боледуването на десетки хиляди деца всяка година. Не съм намерил обаче да се внася в България и все още се налага да се поръчва от Гърция. Има проблем и с липсата на знание и обучение на личните лекари за нея.
Какво ще последва?
11% ваксинирани деца е изключително малко. Похвално е за родителите отделили немалко пари за тази цел, но покритието трябва да е значително повече, за да постигнем ефектът, който се наблюдава в Германия.
Цената е всъщност основен фактор покритието да не е високо и тук идеята да се включи ваксината срещу варицелата в календара и от там да се покрие от бюджета е безапелативно добра. Дори да вземем сегашните цени на единични бройки, разходът за такава стъпка би бил около 8.5 млн. лв. В действителност ще е значително по-малко, когато се купува от държавата.
За сравнение, ако вземем заболелите през миналата година, приемем, че само половината се налага родител да взима болнични да ги гледа, вземем средната работна заплата за двете седмици нужни да се гледа това дете, получаваме 6.2 млн. лв. от социални плащания. Отгоре на това добавяме поне милион медицински разходи на година за държавата за лечение на децата с усложнения. С други думи, дори само спестяването на пряката икономическа щета за държавния бюджет ще е достатъчно да покрие разхода за такава имунизационна кампания. При това не за една година, а за всички занапред.
Всичко описано до тук е напълно предотвратимо от десетилетия и е безумно защо все още се налага десетки хиляди семейства да страдат от тази инфекция всяка година. Първото ми дете беше ваксинирано като част от календара в Германия когато беше на годинка. Получи ваксината заедно с тази срещу морбили, паротит и рубеола. Второто ми дете получи ваксината в България пак на година и пак заедно с МПР. Не са боледували никога от това и не са имали странични ефекти. Когато имаше болни със съмнения за варицела в яслите и градините, те оставаха там, защото са защитени.
Миналата седмица писах за законопроект на ИТН, който цели да вдигне възможната височина на строителство в София на места на 125 метра. Законопроектът е едно изречение и въвежда много странно изключение (на изключението) за имоти по Цариградско шосе. Всъщност, става дума за доста конкретни имоти и така формулирано предложението ме накара да се зачудя кои са те. Именно тях показах в предишната си статия. Както обещах, разгледах и останалите из София, макар там височината да се вдига „само“ с 25%.
За подробно описание какво предлага предложението на тримата депутати ще намерите в предишната ми статия. Най-общо обаче текстът, който искат да променят сега позволява 100 метра височина в Смф зоните (в сиво) на 400 метра от метростанции (в зелено) изключвайки централната част и четири района (в червено). Тук съм добавил бъдещите метростанции и съм махнал тези изцяло в изключените райони. Те вдигат 100 на 125 и добавят няколко имота в Младост по Цариградско. Ако ви изглежда крайно специфично, това е защото е. Практическата липса на аргументация, това че тримата депутати нямат нищо общо със София и как е формулиран законопроектът ме накара да се разровя.
Първо, ще добавя двете карти, които направих. Те са по подобие на другите ми за държавните имоти за продажба от списъка на Желязков и 3D картата на застрояването на София. Те показват имотите отговарящи на горните критерии, които открих. Изключих общинските и държавните имоти, въпреки че, както се разбра, може да бъдат продадени без много шум. Изключих най-малките под 500 кв. макар би могло да се обединят с други по-големи, за да се застоят високо. Махнах метростанциите, около които няма Смф или не намерих имоти. Остават тези на картата. Възможно е да съм пропуснал някои предвид, че данните за собствеността в КАИС и iSofMap не са непременно актуални все още. Ако натиснете върху парцелите ще намерите последните данни за вид и предназначение според КАИС.
Тази карта показва същите данни, но само с парцелите в обемен вид. В някои от откритите парцели вече има построени сгради и повечето надали ще бъдат съборени, за да се възползва някой от новата височина. Тук виждате състоянието на застрояването до преди две години, тъй като тогава последно е 3D заснемането, което използва. Повече за това тук.
Отделно, размерът на имота и съседните има значение, защото има редица други изисквания като отстояние и разгърната площ. Те могат да се преценят при предложен проект, какъвто сега няма или нямам достъп за всеки от тези имоти. Затова маркирам само онези, които са засегнати по този един параметър обсъждан във внесеното предложение.
Може да отворите двете карти на цял екран тук и тук.
Засегнати райони из цяла София
Първо, в близост до горната част на Цариградско виждаме голям участък, който попада в хипотезата на този законопроект. Тези имоти се намират точно на границата на район Младост. Този най-вляво промени проекта си поне веднъж, а преди месец беше на комисия в НАГ с други предложения. Вдясно виждаме доста отделни сгради и към настоящия момент някои от празните парцели вече са запълнени. Получих дост сигнали за озеленяването там и колко е бутафорно.
Друг интересен парцел е този до районната община в Слатина. Той също попада в описаните критерии и е още на виза за проектиране. Има проект до 75 метра. Над това, както и при другите такива, трябва гласуване в СОС. Спорно е обаче колко има желание да се спират такива проекти, както и дали няма гласуване за подобни сгради да бъде из търгувано за подкрепа за други проекти, в парламента или просто за асансьори. Виждали сме и от трите. Не бих могъл да твърдя такова нещо за конкретния парцел. Давам просто пример за такава възможност след промените. Докато за 8 етажа повече може би не биха се занимавали, за 16 или 50 метра отгоре – биха.
Следващите имоти са малки, но показателни. Един от тях се вижда вече застроен – NV Tower. При нея имаше един интересен казус преди години – осветяваше целия квартал като дискотека нощем. После се оказа, че според отговор на ДНСК артистичното осветление беше незаконно и спряха. Съседният парцел е изцяло жилищна сграда в Смф (уж смесен) имот. Питайте Здравков защо. До тях се виждат няколко частни имота, които са отредени към този момент за многоетажен гараж. Попадат в хипотезата за 125 метра небостъргачи и предвид местоположението изглежда отстоянията им ще достатъчни.
На това кръстовище се вижда метростанцията Г.М. Димитров и това показва ключов проблем с този законопроект. Интересен факт тук е, че сградата отсреща на обсъжданите парцели е построена от инвеститорска компания с едноименна поправка предшестваща и наподобяваща обсъждания законопроект. Живущи в сградата на горни етажи се оплакват отдавна от неприятни вибрации и клатене когато минава метрото. При това говорим са само 50 метрова сграда. Този ефект ще е значително по-голям при по-високо строителство. От това следва, че би трябвало да се намалява етажността, а не да се уличава. Имало е, разбира се, ограничения за т.н. „вибрационна зона“ около метрото, както и изисквания за луфтове и конкретни елементи. За съжаление, според архитекти, доста от тези са отпаднали незнайно как в голяма част от града. Резултатът е видим, както казваше един партиен лозунг.
Продължаваме на юг с незастроени парцели до Студентски парк и Симеоновско шосе. Отново – на границата на районите с ограничения. Някои от тях са застроени, а други се подготвят за това и нямат започната процедура. Тук е полезно да се отбележи скандалната кула, която ще бъде забучена по очертанията на парцела на автокъщата в Студентски парк. Изискванията по ЗУТ и ЗУЗСО са специфично направени, за да са възможни такива опасни неща. А са опасни, защото тази отсечка от пътя е навярно най-опасната в Студентски град. Затова ще бъде отрязано още от парка, за да се направи нов булевард – специално за тази 60 метрова сграда. Очакваме същото за други подобни засегнати от този законопроект, независимо, че вносителите настояват, че промените им не пречат и не засягат никого и няма да има допълнителна тежест или разходи за общината.
Доколкото Черни връх е изключен от списъка, там има други проблеми, включително 215 метровата кула и стената от сгради по горната част от булеварда, някои от които според главния архитект незаконно са настроили етажи, но това е било прието от Здравков и ДНСК. Има обаче няколко парцела от другата страна, където сега има складове и един магазин Фантастико. Някой ден някой може да реши да инвестира там и тази промяна ги засяга.
На запад из Овча купел има няколко парцела, но ще обърна внимание на тези по булевард Цар Борис. Някои са застроени, а други – не. Това ще стане възможно с планираните спирки на метрото стигащи Южната дъга.
В северната част на София има доста имоти, особено до Надежда в индустриалните части. Правят впечатление обаче имотите до и зад гарата. Особени тези от северната част на линията. Там вече има застроени масивни комплекси, но ще има още много. Отстоянията няма да са им проблем и отново ще могат да стигнат 125 метра с малко машинации в СОС.
Новото метро донася този проблем този проблем и в квартал Левски. Някои от отбелязаните парцели са вече застроени, други не са и дори нямат виза за проектиране.
Какво следва?
Утре, 17-ти септември ще има обсъждане на законопроектът в комисия в парламента. Един от вносителите в заместник председател на ИТН в тази комисия. С липсата на аргументи на този проект не виждам как може да мине. В сегашната политическа среда и изтъргуване на лобистки поправки срещу подкрепа за други гласувания – като вето на недоверие – не изключвам да мине през гласуването доста бързо и необезпокоявано.
Ще следим какво ще се случи на комисията утре. Би трябвало да се излъчва на живо и ще разберем дали ще бъдат изнесени някакви аргументи и обяснена липсата на такива към законопроекта или ще бъде задушена всякаква дискусия и критика по темата.
На 7-ми септември в. Сега писа за законопроект на трима депутати от ИТН, с което се вдига ограничението на височина на застрояване на конкретни части в София. Предложението е внесено на 5-ти септември от Венцислав Асенов, Христинка Иванова и Танер Тюркоглу. Първият се бори активно в последно време с „меренето на средната скорост“ видимо като част от лобизма срещу мярката. Втората стана известна със скандали и изтекли записи показващи разцепването на партията. Третият се споменава с това, че има спорни бизнес връзки с други в партията и дъщеря му има задължения към НАП. Тримата искат да се изключат от ограниченията за височина урегулираните поземлени имоти с лице към Цариградско шосе и позволената височина да се вдигне на 125 метра. Законопроектът е едно изречение, но с голям ефект.
Сегашното положение на ЗУЗСО посочва в точка 5.3 на приложението към чл. 3, ал. 2, че в урегулирани поземлени имоти в СМФ зони с лице към голяма улица и които са на 400 м. от метроспирка може да се застрояват до 100 метра. Има обаче изключение изрично за райони Триадица, Лозенец, Младост и Изгрев, където ограничението е както във всички други СМФ зони – 75 метра. Затова кулите на Артекс, тази на 4-ти км. на Булфарма със огромния билборд със спорна законност, както и останалите в Младост, по булевардите Симеоновско, Черни връх и България са до 75 метра. Визуализация на тези зони и колко високо стигат над сегашните сгради може да видите на картата с ПУП-овете на Столична община. Натиснете бутонът с картата вляво, за да смените изгледа.
Какво точно се променя и къде?
Първо, предложението на ИТН е объркано – искат да променят точка 5.1 от приложението, а там не се споменава Младост. Т.е. в този си вид дори да се приеме няма да може да се приложи. Ако се споразумеят с НН ГЕРБ/ДПС да мине в зала, лесно може да го коригират като техническа грешка. Първо ще влиза в комисия с председател от ГЕРБ и където Асенов сам е зам. председател. Не изглежда да е бил обсъждан на заседанието на 10-ти септември.
По-важното обаче е, че освен да вдига от 100 на 125 метра ограничението за тези СМФ зони около метро спирки, маха от изключението конкретни имоти с лице към Цариградско шосе. С други думи, в цяла Младост ще може до 75 метра, но за определени имоти ще може до 125. Стана ми интересно кои са те и кой ги държи. Открих 46 имоти, които са частни, в регулация, с лице към Цариградско, в Младост (в зелено), на 400 метра от метроспирка (в синьо) и в СМФ зона. Отбелязал съм ги в червено. Има един в светло червено, който е собственост на БАН. Не е в списъка с имотите на Желязков за продаване, но от опита с паркове и градини на други места в София може да съдим, че институтът борави с държавната собственост повече като строителна компания, отколкото като средище за науката.
Тук виждате същата карта, но със сателитна снимка. Около метро спирката на арена София от страната на Младост има само държавни и общински имоти.
Кои са облагодетелстваните?
Фокусирайки се върху конкретните имоти виждаме, че повечето са малки или вече имат построени сгради. На спирка ИЕЦ/Цариградско се виждат няколко парцела, които с малко въображение и овладяване на СОС може да се прокарат изключения за разгърната площ и да се стигнат 125 метра. Това обаче е малко вероятно. Единствено първият вляво има по-голям шанс и е подал документи за ОВОС за собствен водоизточник описвайки сграда с подземни гаражи. Разбира се, имотът където се намира Метро има най-голям потенциал за комплекс с множество сгради от 125 метра. Макар да не стигат така височината на Скай Форд, ще уплътнят значително пейзажа с подобни на Капитал Форт. Няма индикации за такова желание към този момент, но промяната ще го направи напълно възможна.
Сред имотите до новата спирка след 4-ти километър попада The Mall и офис сградите около него, Бриколаж и складовете наоколо. Не се забелязват планове за по-сериозни строежи там, с изключение на една кула до паркинга на мола.
Тук попадаме на най-големия печеливш от тази схема – новият жилищен и търговски комплекс на мястото на ИПК Родина. Той беше от първите, които добавих на картата ми със застрояването още когато беше в пилотна фаза преди почти две години. Повече за него и историята му свързана с Пеевски, източването на КТБ и прочие може да прочетете в Капитал, които споделят визуализацията ми. Виждате го отново на втората снимка с височината му до 75 метра – колкото и другия проект на собствениците Булфарма отсреща на булеварда. Доколкото не може да твърдим, че има връзка между тях и законопроектът на ИТН, безспорно от всички имоти, които видях, те се облагодетелстват най-много в краткосрочен план. Достатъчно е само да изчакат да излезе в Държавен вестник и да внесат промени по проекта, които НАГ няма да може да откаже поради волята на законодателя. По принцип по каналния ред не могат да увеличат застроената площ от вече прекомерната заложената още през 2017, но дори само вдигането на височината увеличава печалбата на кв.м. драстично.
В горните снимки се фокусирам върху имотите около Цариградско шосе, защото в едното изречение на законопроекта личи, че там се целят. Тази промяна ще вдигне максималната височина и за строителство в Люлин, Надежда, Левски, Овча купел, Дружба, около летището и дори на отделни места в Слатина. В СМФ зоните там обаче вече е разрешено до 100 метра и промяната не е толкова драстична като обсъжданите горе. Все пак, ще се опитам да разглеждам и другите райони дали ще изскочи нещо.
Защо се прави това и какво да направим?
Законопроектът на тримата от ИТН е без реална аргументация. Според тях не влияе на околните, не предвижда „разходи за държавата и гражданите“ или административна тежест. Разбира се, не споменават тежестта на община София за инфраструктура и драстичното сваляне на цената на околните имоти. Доколкото естетиката е въпрос на лично мнение, в комбинация с останалата част от нормативната уредба ще доведе до влошаване на градската среда.
Всъщност, опитват се да изтъкнат, че бъдещите сгради щели да бъдат естествена преграда за шумовото и праховото замърсяване на Цариградско. Това не е подкрепено с каквито и да е източници. Най-малкото логиката говори за точно обратното – ако иска някой преграда, трябва да има ниски и дълги сгради, които да създават стена по продължението на булеварда. Също както виждаме в момента да се случва по Черни връх, където се позволиха долепена поредица от сгради с надвишени параметри благодарение на решения на Фандъкова, ГЕРБ в СОС и тогавашния главен архитект Здравков сега наместен в софийската РДНСК да контролира собствените си заповеди и да одобрява проектите, които е уредил. Има сведения обаче, че шумово и прахово замърсяване се намалява със зелени площи и особено гъста дървесна растителност. В проекта си обаче ИТН не увеличава тези изисквания за много конкретно подбраните имоти. Така или иначе контролирането на изпълнението и поддържането на задължителното озеленяване страда сериозно.
В аргументите им многократно се обяснява, че нечестно се ограничавали „възможностите“ на тези имоти. На база думите им, съмнения изтъкнати в медиите години наред за търговия с постове и влияние на партията им и така типичната за нас българите циничност, лесно може да се направи извод за реалните цели на предложението. Със сигурност един конкретен инвеститор ще спечели и от това определено няма да се намали замърсяването на булеварда. Предвид сигналите, че не е изпълнил дори задължителното озеленяване на другата си кула отсреща, надали може да разчитаме на нещо различно и тук.
Ако искате да спрете тази откровена злоупотреба, свържете се с депутатът, за който сте гласували във вашия район. Свържете се най-вече с депутатите от ИТН, чиито колети са пуснали този проект, да ги питате как е позволено това. Обърнете внимание и на темата с продажбата на държавни имоти – тя също ще се гласува скоро в парламента и ще има значение и в този контекст.
