В процеса на обновяване на данните от потенциалното застрояване в 3D картата попадам на доста документи и планове. От януари 2025-та насам добавих или промених над 8600 сгради на база визи за проектиране, искания за ПУП и градоустройствени заповеди. Една такава промяна е за въведения първо през 2024-та на картата блок на ул. Шишман, за който през март имаше входирано искане за нов ПУП с по-голяма височина. Стана известен в последните дни след като публикувах визуализация и има вече петиция срещу плановете най-вече на Българската православна църква. Разбра се, че Столична община е разглеждала от самото начало сериозно искането и търси начин да се запази облика на улицата и културното наследство. Район Сердика публикува също отрицателното си становище. Няма издадено разрешение, но е важно да се спомене, че действията на Министерството на културата са ключови в този процес.

Всички сгради на картата са на база такива документи или на нанесените вече скици в слоевете Застрояване в портала на общината. Обясних подробно процеса и отговорих на критиките за тази методология.

Зеленина в рекламите, бетон в експлоатация

Излиза обаче още доста информация. Особено, ако обръщате повече внимание на темата, ще бъдете залети в социалните мрежи от реклами на нови проекти за сгради. Всички са плувнали в зеленина, с обещания за чист въздух, широки пространства и природа наоколо. Разбира се, практически никога реалността не наподобява тези картинки. Често си личи още от рано, например при снимките пуснати от кмета на Младост.

В някои случаи обаче чрез такива реклами научаваме за плановете на инвеститори за големи проекти, за които не само няма още разрешение за строеж, но не е искано промяна на ПУП дори или задействан какъвто и да е процес. Някои са по-скоро мечти, а други е ясно че ще се осъществят под някаква форма. Причини за това може да бъде собствеността на имота, зонирането в ОУП, както и връзките им в политически и съдебен контекст.

Тези планове се публикуват най-често с цел предварителна продажба. Това всъщност е забранено, но както много други неща в установената практика на строителството в България, просто формално се оформя по различен начин и регулаторите спят. В други случаи обаче – какъвто ще видим тук – целта е с помощта на платено съдържание и имотни инфлуенсъри да се масажира общественото мнение, за да се намали отпорът при искането за промяна на ПУП и разрешение за строеж в условията на повишена прозрачност. Важно е да поставяме такива планове в контекст, за да оценяваме ефекта на вече течащи проекти, както и като антидот на купеното влияние.

С тази цел добавих нова категория в 3D картата – проекти въведени само по картинки. За тези липсват скици, искания за ПУП или какъвто и да е процес в Столична община или СОС. По редица причини обаче имам достатъчно основания да смятам, че ще се случва в тези или аналогични параметри. Тук ще дам три примера и описвам защо съм ги добавил. По подразбиране са скрити на картата, но може да се покажат като отворите филтрите горе вляво и изберете категория „Само картинки“. Оцветил съм ги в златен цвят като компенсация за архитектите, които все негодуват колко грозни съм направил „следващите им зелени бижута“.

Залез над Дубайбад

В квартал Дианабад, район Изгрев където метрото пресича ул. Тинтява се е сгушил огромен комплекс, който почти две години стоеше изоставен. Все още е на акт 14 и наскоро беше ребрандиран в опит все пак да продадат апартаментите в него. Обещанието на небезизвестният инвеститор Грийн Лайф е да бъде завършен през 2027-ма, когато се надяваме да разчисти и незаконното сметище за строителни отпадъци на територията на бъдещия линеен парк.

Срещу тази сграда вече има разрешение за строеж на друг 50 метрова. Нейният инвеститор предлага да облагороди подмостовото пространство, за да е по-малко шумно на бъдещите купувачи, а и вероятно да пасва по-добре визуални с двора на сградата му. Следващата сграда, която сега се завършва, е сравнително малка, но първо е върху земя отредена за обществено обсъждане, второ се намира направо върху колектор, в който е натикана река Новачица. Последното създаде проблеми с наводняване на гаражите по време на строежа, но съдът вече беше отредил, че проблем не вижда. По-надолу на мястото на сегашната бензиностанция Петрол се обсъжда няколко пъти в комисия изграждането на 75 метрова сграда. Именно от тези обсъждания стана ясно интересното становище от транспортен анализ, че улиците там са били толкова блокирани от трафик, че още 100 семейства в повече няма какво толкова повече да влошат положението. Проблемът е, че не са само 100 и не е само тази една или три сгради.

От документите на портала на общината разбираме, че по Тинтява на мястото на сегашния автосервиз залепена до сградата на АППК ще има друга 50 метрова сграда. Зоната е сМФ също както всички съседни. Странното определяне точно на тези имоти, както и следващия, за който ще говорим, буди съмнения за добре известния лобизъм  в оформянето на ОУП на София. Тази сграда ще бъде съвсем близо до прозорците на ребрандираната Тинтява 80.

Наскоро ми изпратиха проект на още една 50 метрова сграда, която ще е отсреща на улицата. Инвеститорът Виа Ахинора е същият, който построи съседната сграда съдържаща клиника и ресторант Адела, но с практическа липса на озеленяване. Виждате я отбелязана в жълт… златно. За сградата няма искане за ПУП, виза или какъвто и да е публичен документ. Вече я рекламират на сайта си обаче и предвид зонирането и собствеността нямам съмнения, че ще я изпълнят както са решили. Картинките, разбира се, нямат общо с реалната ситуация в района, околните сгради зеленината и дори какво има в далечината. Друг проблем в случая е, че сградата ще е буквално на брега на река Новачица, която редовно прелива.

Това надали е известно на хората инвестирали вече в Тинтява 80, както и на онези замислящи се да купят от останалите апартаменти или в съседните изброени кули. Отделно, дори да се абстрахираме от плачевното състояние на улица Тинтява, тя е само 10 метра широка и практически без тротоари. Всичките ѝ изходи свършват в тапи, които и сега са крайно натоварени.

Единственото успокоение, ако може да се нарече така, е че съседният имот помещаващ сега Софтуни е собственост на Областна управа София. Т.е. държавна собственост. Той попада също в сМФ зона та ако правителството реши, може тихомълком да го продаде по отпаднала необходимост и да видим още една кула там и 30 хиляди кв.м. разгърната площ.

Към този „ансамбъл“, разбира се, следва да се добавят сградите на Артекс в близост, точно заради които в медиите се обсъжда, че са въведени лобистките промени в ЗУТ направили възможно всичко тук. В другата посока до метростанция Г.М. Димитров вече имаме данни за планираните кули на мястото на сградата на ПИБ.

Културна безстопанственост и фонд с история

На метри от злополучното кръстовище на Тинтява ще има друг проект, за който се говори отдавна. Историята около Аудиовидео Орфей в квартал Изгрев е дълга и емблематична за липсата на интерес на Министерството на културата да опазва не само на културата, но държавната собственост. Препоръчвам статията на Mediapool, в която Радослав Александров проследява делата и участниците. Също текста на Генка Шикерова в Свободна Европа от 2023 г. Холдингът стоящ зад тази драма е свързван от самото начало с Иван Костов и Стефан Софиянски.

Тук нямаме картинка, на която да стъпим. От изхода на делото обаче знаем, че се предвижда строеж на ново студио за Орфей като компенсация. Знаем също, че зоната позволява до 75 метра височина и абсурднен кинт 3.5, т.е. могат да построят 92 хиляди кв.м. разгърната площ. Разбира се, има доста други изисквания като отстояние, озеленяване и прочие, които ще повлияят на крайния проект. Ако се опитаме да си представим възможното, за да се увеличи максимално печалбата от това парче земя, ще получим нещо подобно на снимката долу.

Нямаме представа дали в крайна сметка ще изглежда така. Тук виждаме само една възможност Теоретично може да решат да запазят стила на квартала, да се концентрират върху качество, спокойствие, разумно строителство и реална зеленина, а не 5-те см. почва на Артекс. Това би било прекрасно, но предвид всичко видяно в града по-скоро се съмнявам. На този етап няма никаква публична информация или задействан процес. Ще обновя картата когато научим нещо.

Детска градина – залагалка

Говорейки за Артекс третият проект е техен. Отдавна се говори, че ще се строи нещо на мястото на Била в квартал Младост. Научихме какво миналата година от серия интервюта на собствениците на строителната фирма. Еднотипното съдържание, което само на места беше отбелязано като платено, каквото е изискването, видимо целеше да промотира проекта като едва ли не „полезен“ за квартала. Описват как ще подаряват детска градина на града. Аз го описах като подигравка и зададох насрещни въпроси като това кой ще поема разходите за довършителните работи, дали ще плащат родителите вход, за да влизат в комплекса. Най-вече дали наистина общината ще притежава имот или само акции в дружество, което реално държи сградата по добре познатата и опасна схема за избягване на данъци, в която НАП ги обвини. Що се отнася до публична инфраструктура и дарения на общината обаче, бих бил много внимателен какво всъщност правят и какво качество доставя Артекс предвид видимите резултати наскоро.

През януари виждам, че отново са говорили за сградата и са пуснали нови визуализации. В тези, както и предишните се забелязва, че са използвали аналогични полигони на тези в 3D картата ми, но сиви. Всъщност, не са аналогични – използвали са буквално стара версия на данните ми във визуализацията си. Точно това е целта на картата и се радвам, че е била полезна на тях или хората, които са наели да им правят картинките. При това условие обаче нямат право да я критикуват като неточна. Дори би следвало да се радват, че по снимките включвам модел на сградата им тук.

Този проект също няма задействана процедура, обсъждания или някаква публична информация извън опитите на Мирянови да омилостивят общественото внимание. Включвам я първо заради историята на Артекс в „магическо“ преодоляване на всякакви административни, законодателни и съдебни пречки. Второ, защото нямам съмнение, че след отшумяването на скандала с другия проект за 75 метрова сграда, районният кмет на Младост Кукурин ще лобира от името и на този инвеститор пред общината, СОС и жителите на квартала.

В съседство виждате вече строяща се друга сграда-стена пак на Артекс. Зад нея е старият неосъществен проект на Гаранти Коза. За него съм сигурен, че няма да изглежда така в бъдеще, но нямаме данни за промяна. Затова, както с другите над 20 хиляди сгради в София, разчитам на наличните документи.

Много шум за нещо

Изключение от това правило са тези три сгради и има причини да бъдат включени. Целта е същата както с целия проект – да информира за потенциалното строителство в София, как е замислено и какво е възможно. Почти всички сгради, които виждате, са одобрени от години или най-малкото строеж на това място с конкретните параметри е подсигурено административно с решения на СОС и/или ПУП-ове отдавна. Оперативно общината в момента може да забави или изиска корекция, но рядко да спре строеж. Без промени в ОУП, ЗУТ и Закона за София от страна на парламента, без строго съблюдаване на изпълнението на параметрите и озеленяването от ДНСК и самата община, но дори по-важно – без постоянство в съдебната практика и поне някакво разумно намаление на корупцията в административните съдилища, почти сигурно всичко червено на картата ще стане сиво от бетон. Разбира се, действията и практиките в общината са важни, но са предимно следствие и се движат в рамките на описаното.

Осъзнавам, че картата създава шум, който дразни инвеститори и създава допълнителна работа на общината. Всъщност, бивш и.д. главен архитект на София не пропусна да ме нахока точно за това в началото на миналата година настоявайки освен всичко друго, че изискванията за озеленяване са глупост и няма такова нещо като презастрояване. Отчитам, че картата понякога не се разбира въпреки подробно описаната методология. В същото време е вярно, че служи като инструмент за визуализация на притеснителни ситуации из града, които все по-често виждаме да се материализират. В този мисъл още тогава отговорих, че проблемът не е моето представяне, а в липсата на проследимост и абсолютна прозрачност от край до край на процеса, разбиране у обществото на базовите проблеми в градоустройството в София и да – липсата на доверие.

В посока на една от тези точки би помогнал отдавна закъснелият регистър по начина, по който е предложен от служебния министър Николай Найденов и съдържащ дигитално досие на всички такива планове и строежи в цялата страна. Както и другите отворени от него данни, този регистър ще предложи степен на прозрачност и свързаност на информацията надминаващо дори напредъка на София в последните две години. Сега постановлението е на етап съгласуване. Ако настоящото правителство на Радев реши да не спъне и тази прозрачност, каквито съмнения има, че се случва с данните на МВР и МРРБ, ще видим 3D карта като моята, но за цяла България.

Ако попаднете на други подобни реклами на сгради, за които не намирате информация, ще се радвам да ми ги изпратите. Ще се разровя и преценя дали може да се поместят на картата.

Ако ви се струва, че все повече сгради да никнат около вас, въобще не си въобразявате. Общо 39594 жилища са пуснати в експлоатация в България миналата година спрямо 22 хиляди през 2024-та. За това има исторически причини и доста детайли, които личат от данните на НСИ. Паралелно населението на страната е намаляло с над 22 хиляди души за тези две години.

В последните седмици бяха обновени доста показатели в статистиката. Тъй като има много начини да се съпоставят, разделих темата на няколко части. Първо, както винаги, описвам условностите в данните и какво няма да видим в тях. Второ показвам жилищата в строеж, с разрешение и пуснати в експлоатация за цялата страна, както и по брой стаи. След това разглеждам поотделно тези данни за областите София, Пловдив, Благоевград, Варна и Бургас. После сравнявам ключови параметри и аномалии между областите. Накрая правя съпоставям с демографските данни и динамиката на домакинствата.

Условности

НСИ събира информация за разрешенията за строеж, започнатите сгради и пуснатите в експлоатация от различни източници. Колкото и методологията да е описана ясно, има практически разминавания, с които всички ние сме наясно. Например, измерването на полезна и жилищна площ се разминава между инвеститори, както ясно се вижда от обявите и като гледате на място. Отделно има промяна на методологията и след 2018-та смятат в жилищната площ кухните над 4 кв.м.

Има доста сгради, които се използват и в тях живеят от години семейства, които не са пуснати в експлоатация. Отделно има немалко жилища, които са незаконно изградени и разширени. Има цели такива сгради и етажи. Те не влизат в тази статистика. Също така, във времето между разрешението и пускането в експлоатация сградите претърпяват промени – по-често съкращаване на паркоместа, но понякога и разделяне или сливане на жилища. Не на последно място, има доста сгради, които не се водят за жилищни, но всъщност са такива заради лобистки недъзи в ЗУТ и общите устройствени планове на големите ни градове. Това се вижда най-вече в данните за започнатите строежи.

Не на последно място, тук разглеждаме само жилищни сгради и жилищата в тях. В сградите им има офиси, студия и други, които бързо се обръщат в жилища, но официално не се водят за такива. Има го и обратното – жилища се превръщат в офиси. Има сгради, които се водят формално за хотели, но продават апартаментите в тях. Те отново не влизат в тази статистика. Доколкото повечето си представяме блокове и бетонни стени по булеварди, много от тези жилища са и къщи. Именно те заемат по-голямата част от сегмента с 4 и повече стаи.

Всичко това би могло да повлияе на данните подадени на НСИ. За съжаление, оказва се изключително трудно да научим колко сгради са на ниво акт 14, но не са пуснати в експлоатация. Това би ни дало представа за някои от тези недъзи. От години се опитвам да събера такава справка. Миналата седмица пуснат запитване до НАП, които би трябвало да имат такива данни, и се надявам да ми предоставят справка.

Разрешени, в строеж и готови

Информация за тези фази на строежите ни дава НСИ заедно с доста параметри по тях. Това ни позволява да разгледаме не само стряскащото число за миналата година, а как се развива през времето. Виждаме, че наистина почти 40 хиляди жилища са били пуснати в страната, но общо 225 хиляди са били разрешени за строеж в последните 5 години. За същия период 139 хиляди са започнали да се строят.

Всъщност, миналата година за пръв път от последните 20 броят на жилищата е надвишил броя на започнатите строежи. Това ни дава индикация, че има много незавършени такива, както и много, които се използват без акт 16. Има много обяснения защо именно през 2025-та има такъв голям натиск да се довършат и повечето не си противоречат. Няма да се впускам в тях сега.

Интересно наблюдение има когато разделим полезната площ на броя жилища в данните на НСИ. Противно на пазарните анализатори, че се търсят по-големи жилища и пазара се ориентира към такива, всъщност има отчетливо намаление в разрешителните и започнатите строежи с около 10%. Това обаче са декларираните данни от строителите и те твърдят, че строят жилища средно по 115 до 130 кв.м. Това четем и по обявите и красивите обещания на зелено. Реално когато влязат в експлоатация и полезната площ пада на 90 до 100 кв.м. От нея жилищната площ, т.е. без идеални части, е между 65 и 80 кв.м. Забелязва се, че в последните 3 години жилищната площ на готовите жилища всъщност намалява с над 20%

Погледнато по стаи виждаме, че има увеличение на жилищата с 6 и повече, но не много. Най-големият растеж е сред тези от 2 и 3 стаи. С изключение на 2024-та, има растеж и на едностайните. Това отново противоречи на тиражираните от представяни за експерти на имотния пазар, строители, анализатори и инфлуенсъри тези как се движи пазара и какво се търси най-много. Алтернативно обяснение, че инвеститорите просто не следват съветите на изброените и строят каквото им е удобно. Както вече писах, този пазар не е особено пазарен, особено що се отнася до определянето на цените.

Растежът през последната година обаче озадачава. Особено след спадът средно за странта през 2024-та. Това важи не само за София, но и за областите Пловдив, Бургас, Варна и … Благоевград. Броят жилища пуснати в експлоатация в София и Пловдив през 2025-та е бил два пъти и половина повече от предходната година. Във Варна – с 50% повече, а в Благоевград – 90% повече. В Бургас е около средното за страната – 21%, но там пикът беше 2023-та. 10 хиляди от това увеличение е само в София.

На следната графика се вижда по-ясно тази промяна. Растежа започва още 2019-та подхранван най-вече от строителството в София. Това не значи, че не са започнати строежи, за което ще стане дума по-късно, а че не са довършени и пуснати в експлоатация. Бургас, Варна и Пловдив са относително стабилни до 2022-ра. През 2024-та има привиден спад но той е заради намаление извън София.

Тази графика създава впечатлението, че в София и Пловдив бетонирането надлъж и нависоко преуспява. Гледайки готовите сгради това е така, но историите са доста различни. Затова е важно да вникнем в данните на отделните области, за да разберем какво се случва.

Тук е важно да се разбере, че разрешенията за строеж са често формалност. Понякога са на база дела където административните съдилища са отменили предходен отказ. По-често почвата е била утъпкана – в буквален и преносен смисъл – с промени на ПУП на парче, решения на общински съвети, спорни градоустройствени заповеди и едноименни поправки на закони в парламента. След това въпросът по принцип не е дали ще се застроява, а как и колко.

София

В София виждаме огромно увеличение на разрешенията за ползване. Една част са на малки сгради на общината, а големите сгради са от ДНСК. Справка в картата с документи от градоустройството на GovAlert показват 778 документа в тази категория от ДНСК и 1493 – от общината. Разбира се, не всички са жилищни сгради, каквито 2468 са пуснати в експлоатация миналата година. Това значи, че за поне 200 нямаме публична информация, вероятно защото документите не съдържат достатъчно ясна идентификация на имота или просто не са публикувани.

Виждаме обсъждания вече скок на готовите жилища. Вижда се и пикът е разрешенията за строеж между 2020 и 2023. От 2024-та нататък разрешенията за строеж падат наполовина. Аналогичен е спада и на новозапочналите строежи на сгради. Това включва както големи кули , така и отделни къщи или комплекси от такива. Графиката долу, както и останалите подобни, не отчита броя разрешения за строеж, а жилищата упоменати в тях.

Това ни дава индикация, че довършените сгради в последната година са разрешени и започнати в последните години. Предвид натрупаните разрешения и множеството течащи строежи не очаквам да намалее потокът от готови жилища в близките години. Ако се запази обаче спада на започнатите такива, след няколко години ще има спад и там.

Гледайки разпределението по стаи, виждаме с учудване колко малко са жилищата над 4 стаи в сравнение със средното за страната. Това е индикация за повече апартаменти в София, малко от които са многостайни. Залага се много повече на двустайните.

Гледайки по квадратура виждаме доближаване в последните години на това, което е разрешено и се строи и какво се декларира като площ на готовите жилища. В София се движат около 100 кв.м., но се вижда отчетливо намаление в последната година, вероятно заради строежа на повече двустайни апартаменти.

Ако искате да видите как ще изглеждат не само разрешените за строеж сгради, но и тези, които са в процес на одобрение или са планирани в бъдеще на база ОУП и стари ПУП-ове, погледнете 3D картата на потенциалното застрояване на София. Доколкото тук говорим за нови жилища, опитах се да направя анализ колко стари са се продали миналата година фокусирайки се най-вече върху панелките.

Пловдив

Картинката в Пловдив е доста различна. Отново виждаме скок в последната година и леко намаление в новите строежи. Виждаме обаче стремглав ръст в разрешенията за строеж, особено в мандата на сегашния кмет. Всъщност, миналата година при три пъти по-малко население в Пловдив е имало повече разрешени за строеж жилища от София – 12666 спрямо 12484. Това значи, че при липса на срив в имотния пазар в следващите 4-5 години в Пловдив в гарантирано строителство в пъти повече, отколкото виждаме в момента.

Като брой стаи не виждаме особено по-различна картинка от София. Забелязват се значително повече жилища с 6 и повече стаи. Големият брой двустайни жилища обаче следва същата логика на инвеститорите, а не купувачите.

Като квадратура се вижда аналогична крива на София, но през последните години – дори по-големи жилища. Готовите жилища между 2021 и 2024-та са били средно около 111 кв., макар само 86 от тях да са били реално жилищна площ.

Благоевград

В разрешенията за строеж на Благоевград и още няколко области има аномалия, за която ще стане дума след малко. Вижда се обаче, че разрешенията за строеж, започнатите сгради и готовите жилища вървят в синхрон и със стабилен строеж в последните години. Учуди ме колко много жилища са били пуснати в експлоатация миналата година на фона на малкото население на областта.

Като брой стаи виждаме изключително много едностайни. Вероятно това се дължи на самият град Благоевград, както и курортните селища, където има много жилища с цел отдаване под наем. Учудващо малко са жилищата с 4 и повече стаи, които ми говори, че се строят малко нови къщи.

За разлика от Пловдив и София тук площта на готовите жилища е доста под 100 кв. м. и под полученото разрешение. Виждаме също спад през последната година, но като цяло виждаме, че в последните 20 се строят по-малки жилища. Това е странно предвид, че земята далеч не е толкова скъпа, колкото в други градове.

Бургас

Виждаме аналогичен на Благоевград ръст на разрешенията и започнатите строежи, но спад в пуснатите в експлоатация жилища. Тук интересното е, че има много ниско ниво на строителство между 2010-та и 2022-ра спрямо населението. Също аналогично има аномалия в разрешенията за строеж преди 2008-ма.

От гледна точка на броят стаи, виждаме доста едностайни жилища през годините с пик през 2023-та. В последните две дори са по-малко спрямо предишни години. Доста малко многостайни апартаменти като дял от всички в сравнение с други области.

От гледна точка на жилищната площ виждаме относително постоянство в Бургас. Доста по-ниско е от Пловдив и дори Благоевград и след кратък скок на готовите жилища през 2021-ва се вижда отново спад. Предвид колко малко жилища са били пуснати на пазара тогава, възможно е да е имало един или няколко по-големи комплекса с големи жилища, които еднократно да са отместили статистиката. Съдейки по разрешенията и започнатото строителство, изглежда същите са били строени поне 4 години.

Варна

За разлика от Бургас, във Варна има значително по-голямо строителство и то постепенно расте в последните години. Разрешенията за строеж и започнатите сгради са се удвоили за последните 10 години. За разлика от други градове пуснатите в експлоатация жилища ги следват доста точно, което може да значи, че по-малко биват изоставяни или без акт 16.

За разлика от Бургас има доста по-малко едностайни апартаменти и повече многостайни с 4 и повече стаи. Това е странно предвид, че и двата града са курортни и би било логично да се търсят повече апартаменти за отдаване под наем.

Като квадратура отново средното ниво е стабилно и доста под това в други области аналогично на Бургас. Разликата е, че всъщност разрешенията и започнатото строителство е с тенденция надолу, което значи, че в блузките години ще виждаме все повече жилища с реална площ от по 60 кв. м. във Варна описвани в рекламите като 100 кв.

Сравнение

Ако сравним разпределението по стаи на жилищата довършени през 2025-а г. виждаме големи разлики. Взимам отново 5-те града с най-много жилища пуснати в експлоатация. Пловдив, Варна и София са доста близки, макар да се виждат повече многостайни в Пловдив и Варна – вероятно къщи. Благоевград има много едностайни, което говори за апартаменти под наем. Виждат се и доста повече многостайни като дял от други области, което вероятно пак са къщи по подобие на дялът в „други“. Бургас е някъде по средата между Варна и Благоевград.

От гледна точка на площта, виждаме намаление при Пловдив, Благоевград и София между 2023 и 2025-та и увеличение при Варна и Бургас. Това може да зависи от вида жилища и големи проекти за комплекси, които са били довършени в дадените години. Може и да показва тенденция в местните пазари.

Споменах аномалии в статистиката за някои области що се отнася до разрешителните за строеж. Тук виждаме разбивката по брой жилища и избрани области. Виждаме колко много има в Бургас през 2006 до 2008-ма също както във Варна и Благоевград. Аналогичен сигнал виждаме в останалата част от страната, макар и не толкова драматично. Интересно е, че специално 2007-ма в Добрич е имало повече разрешения за строеж като брой жилища, отколкото следващите 18 години. Единствено Пловдив изглежда като изключение от областите по този показател.

Пазар за жилища или криптобетон

Споделял съм доста мнението си, че голяма част от строителството е това, което аз наричам „криптобетон“, т.е. спекулативен инструмент, а не материална собственост, която се използва по предназначение. Доколкото дигиталните инструменти като криптовалута и NFT-та нямат материално изражение, а апартаменти, офиси и прочие имоти могат да бъдат използвани теоретично в някакъв момент, важно е да разберем какво точно се крие в тази дума „теоретично“.

Отново данните на НСИ показват, че броят на домакинствата е намалял с 139 хиляди между двете преброявания през 2011 и 2021 г. Това е около 4.6% по-малко. Тук е важно да се разбере, че намалението на населението не се отразява пряко на броя домакинства. Възможно е при намаляващо население да има повече домакинства, какъвто е случая между преброяванията през 2001-ва и 2011-та, когато са отбелязани 83700 повече домакинства, но при 552 хиляди по-малко население. Причината за това е, че домакинствата стават по-малки – повече хора живеят отделно от родителите си, имат по-малко деца или живеят сами.

При 139 хиляди по-малко домакинства виждаме 208 хиляди жилища получили разрешение за строеж в периода между двете преброявания – 2012 и 2021 г. Също така за този период е започнал строежа на 135 хиляди жилища. 104 хиляди са били пуснати в експлоатация. Тези числа не бива да се събират, защото доста сгради са получили разрешение за строеж и са били довършени в рамките на тези 10 години.

По-интересно е обаче да се види разбивка по райони, защото демографската картина е различна. София е станала емблематична с масовото си застрояване. Данните от преброяванията дават аргумент защо пазарът би търсил повече жилища – домакинствата са се увеличили с почти 42 хиляди за 10 години. Това би означавало значително търсене на имоти. За същия период обаче 49 хиляди жилища са започнали строеж. В последните 4 години след преброяването още 39 хиляди жилища са също в строеж. Общо от 2012-та насам близо 149 хиляди жилища са получили разрешение за строеж, което е над два пъти и половина повече от най-оптимистичните прогнози за увеличението на домакинствата.

В Пловдив също има увеличение с 2841 домакинства между преброяванията, но за същия период са били започнати над 14 хиляди жилища. В последните 4 години – още 16 хиляди. Разрешенията за строеж от 2012-та насам са за 77 хиляди жилища. Това значи почти 20 пъти най-оптимистичните прогнози за увеличение на домакинствата.

В Бургас и Варна имаме леко намаление – съответно с 1230 и 221 домакинства. Въпреки това за тези 10 години е започнат строеж съответно на нови 21 и 26 хиляди жилища и още 16 и 18 хиляди отгоре в следващите 4. Разрешенията за строеж в последните 14 г. са за 40 хиляди жилища в Бургас и 51 хиляди във Варна при намаляващ брой домакинства. Предвид, че говорим за областите като цяло, там може да се спори, че става дума за ваканционни къщи и апартаменти. Предвид броя им и динамиката на населението обаче, неизменно повечето ще са с инвестиционна цел.

В Благоевград има намаление от близо 5000 домакинства, което е свиване с 4%. Въпреки това е започнал строеж на 4800 жилища между 2012 и 2021-ва и още 5000 след това. Общо 88 хиляди жилища са били разрешени за строеж в последните 14 г. Доколкото тук може отново да говорим за търсене на ваканционна къща и апартамент, особено около района на Банко и Гоце Делчев, все пак говорим за разлика от над 16 хиляди жилища между започнатите такива и очакваното намаление на домакинствата за този период.

Останалите области в България не ги виждате на графиката, тъй като там намалението е най-драматично. Виждаме 177 хиляди домакинства по-малко извън изброените горе между преброяванията. В същото време има 38 хиляди повече построени жилища за същия период и още 28 хиляди – след това. Разрешенията за строеж след 2011-та са 88 хиляди въпреки рязко намаляващия брой домакинства.

Наскоро проведох разговор относно колко се впускам в детайли и условности. Конкретно темата беше статията ми данните за раждаемостта специално на НСИ, но като цяло ответната теза беше малко или много, че всичко може да се сведе до 2-3 числа и няма нужда от много обяснения. Този пример се надявам да покаже защо това не е така.

В петък, когато се активизира свлачището на пътя между Пампорово и Смолян, направих карта на всички известни свлачища в България. Стана бързо. Тръгна от това, че Тома Белев писа, че свлачището го няма в регистъра, от където тръгнах да търся последния, за да потвърдя. Оказа се, че има три – на геозащита Варна, Плевен и Перник, в чиито район е въпросното свлачище. Имат и карти, които показват къде са регистрирани такива заедно със статуса им. Не ги намерих за удобни, а и са три отделни, та реших да направя своя още същия ден.

Причината едва сега да я публикувам е, че като свалих данните открих доста неща, които ме озадачиха. В следващите два дни покрай другото анализирах данните и търсех причини за някои странни неща в тях. Ще представя този път и се надявам да е полезен.

Картата със свлачищата

Картата обединява трите регистъра на Варна (Черноморски район), Перник (южна България) и Плевен (северна България). Данните са актуални към 2-ри май 2026 и показват 2273 свлачища. 40% са активни и още толкова са потенциални. Има възможност да се филтрират свлачищата с различен статус. Статуса е на база последното актуално състояние според картата на съответната служба по геозащита. При натискане на всяко свлачище се показват подробности като местоположение, брой документи, кога е било изследвано и линк към оригиналната страница. Може да фокусирате върху настоящото си местоположение и да сменяте картата със сателични снимки.

Може да видите картата на пълен екран тук. По-удобно е така на мобилен телефон.

Регистрите на трите служби дават доста индикации за свлачището като посока и наклон. За съжаление, показват само една точка, а не очаквания обхват или рисковата зона. Също така документите са показани като списък, но не са достъпни за преглеждане. Липсват и подробности или дори извод или установен статус на свлачището от всяко изследване.

Разбрах, че се готви нова система, която да замени тази и да поправи проблемите от вероятно техническо естество, които ще опиша след малко. Това е добре не само защото сегашната разчита на софтуер, който не е обновяван 10 години и има куп критични уязвимости, но и поради нуждата от по-добра функционалност и проследимост. Надеждата е, че следващият министър на регионалното развитие ще приеме толкова присърце прозрачността и дигитализацията, колкото сегашния служебен.

Разнопосочни сигнали в данните

Още на пръв поглед ще забележите нещо странно в картата горе. В района на Перник има много по-малко активни свлачища от останалите райони. Не се заблуждавате – по-малко от 11% от тези в Перник са маркирани като активни в сравнение с над 60% от тези в Плевен.

Реших, че това е грешка във въвеждането, различни инструкции или друг проблем с данни. Все пак това, което виждаме в регистъра и на тази карта разчита изцяло от това, което въпросните институции въвеждат всяка седмица. В анализа ми на данните за лечението на тежко болни деца и работата на НЗОК показах, че именно качеството на данните е голям проблем. Затова в първата версия на картата от петък бях взел най-тежкия статус на всяко свлачище. Т.е. ако някое е обследвано 3 пъти и поне един от тях го показва като активно, то се виждаше на картата в червено. На тази снимка ще видите разликата в изгледа. Вляво е сегашното представяне, а вдясно – „песимистичния“ вариант.

Вижда се ясно разликата, но не ми даваше мира и се задълбах в данните. Изводите ме накараха да върна „актуалния изглед“ според съответната карта на службите.

Статистика на изследванията

Обичам да казвам, че често данните показват много за работата на тези, които са ги изготвили. Първо, открих няколко грешки в регистрите. Свлачище VAR 06.10135-04-12 регистрирано два пъти във Варна с различни статуси под номер 362 и 392. По-големият е актуалния. Аналогично SLV 24.72165-07 съществува под 408 и 409 отново с различни статуси и отново данните в по-големият номер са актуални. Слачище SHU 19.48773-01 също се среща е два пъти – 328 и 325, но с еднакъв статус. Свлачище RАZ17.47041.01 пък е с буква „А“ на кирилица в номера си. Всички тези грешки са въпрос на попълване и е проблем всъщност на софтуера, че не проверява и поправя.

Първото, което се запитах е кога са откривани тези свлачища. На следващите две графики ще видите брой свлачища откривани по години, както и кумулативно колко са ставали известни по години и райони на съответната служба по геозащита. Тук, разбира се, разчитаме, че всички исторически данни са въведени правилно от службите.

Голяма част особено в северна България са били установени през 70-те и 80-те г. През 2005 и 2006, както и 2014-2015-та са добавени също толкова много и то най-вече в южна България. Може би някой може да подскаже дали е ставало дума за някаква програма.

Следващият ми въпрос беше колко изследвания на свлачища се правят на година. Това виждате на следващата графика. Рекордът е отново 2015-та, след което има значителна активност в южна България. След 2021-ва изглежда обаче намалява значително. Миналата година е имало 91 изследвания, а предходната – 104. С това темпо, обхождането и оценката само на известните свлачища в България ще отнеме повече от 20 години.

Затова следващият ми въпрос беше колко години свлачища в България остават без актуална информация. За Геозащита Варна активните свлачища средно са били проверявани преди 12.6 години, а потенциалните свлачища, т.е. тези с риск да „тръгнат“ – 22 години. При Геозащита Плевен (севена България) активните средно са проверявани преди 26 години, а тези със съмнения – преди 33 години. При Геозащита Перник обаче активните са изследвани средно преди 4.5 години, а тези със съмнения – преди 8. При това службата в Перни далеч няма малко известни свлачища – почти двойно на Варна.

Исках да видя как се е развивало това през времето и това виждате на следващата графика. Показва средният брой години, в които което и да е свлачище не е било изследвано в дадения район. Забелязваме, че през 2015-та доста се е подобрило положението в цяла България, както и през 2005-та в Плевен.

Друг начин да се погледнат тези данни е да попитаме каква част от известните свлачища в даден район са били изследвани в последните пет години. Виждаме, че при Перник положението се е подобрявало значително в последните 10 години и достига 45% сега. При Плевен има известно покачване, но отново е 1 от 8 свлачища. При Варна едва 1 от 13 свлачища са били оценявани в последните 5 години.

Тези числа не съвпадат с провала, който видяхме в петък – огромно свлачище, което нито е било документирано, нито оценено. Дават ми индикация обаче, че може би отчетливо по-малкото свлачища отбелязани като активни в района на Геозащита Перник са причина от по-честите проверки, които виждаме горе.

Отново припомням, че всичко описано се базира на публичната информация, която специалисти и чиновници въвеждат сами. При липса на публичност на документите от изследванията не може да знаем подробности за риска и препоръките на експертите. Има проблем както със софтуера и регистъра, така видимо и с процедурите щом това свлачище е било пропуснато. Но отново както често споменавам, тези данни ни дават възможност да задаваме по-добри въпроси.

Свлачища в градовете

Макар да има доста свлачища в близост до градове и села, няколко ми направиха впечатление. Виждам отбелязани три активни в София. Първото е на бул. Магесник в Редута над магазина на Lidl. Второто е на Околовръсно шосе при Ботаническата градина. Третото на запад от кв. Люлин за магазин Homemax и се вижда с просто око. И трите са изследвани последните три години. В Благоевград виждам няколко потенциални – все по склоновете над Вароша. Във Велико Търново има 10-тина активни и още 5-6 потенциални вътре в града. По морето около Бяла има доста, но особено много има във Варна и на север от града.

Разбира се, има още доста рискови райони и това, че някъде има отбелязано свлачище значи, че не само, че трябва да се укрепи, но и да не се строи нищо. Особено „подпорни хотели“. Ако трябваше да научим нещо от Елените, то е, че с природата шега не бива. Трябва контрол и публична инвестиция за безопасност.

За съжаление, голяма част от четвърт милиард евро, които преди седем години АПИ са похарчили за укрепване на пътища точно като този до Смолян, са изчезнали някъде без реален ефект. Може би е добра идея не само да питаме, но и този път да разберем кой и защо докато примерът от Смолян е още пресен. Иначе също както Елените ще забравим до следващата трагедия.

Вчера служебният кабинет на Гюров взе решение да оттегли искането до Народното събрание за одобряване на Програмата за упражняване правата върху имоти – държавна собственост. Припомням, че след като темата нашумя, ГЕРБ и кабинета Желязков твърдяха, че спират продажбите докато парламента не потвърди приетата програма. В действителност се възползваха от отпуската на народните представители, за да потушат скандала. Преди това бяха казали, че само анализират и няма течащи продажби. В през август показах, че това не е вярно и че само дни след изказването на Желязков има насрочени търгове. В края на август спряха платформата за търгове на АППК. През декември показах, че след пик на активните търгове през юни до август има голяма пауза на активните търгове.

Решението на служебния кабинет гласи:

Правителството оттегли предложението до Народното събрание на Република България за одобряване на Програмата за упражняване правата върху имоти – държавна собственост, и върху имоти – собственост на държавни публични предприятия, и отмени решения на Министерския съвет.

Към Програмата е проявен значителен обществен и медиен интерес. По тази причина с Решение № 536 от 7 август 2025 г. Министерският съвет предлага на Народното събрание да разгледа и одобри Програмата, както и да приеме решение, с което до одобряването й да не се извършват разпоредителни действия с държавни недвижими имоти в полза на трети лица, освен за нуждите на държавни органи, агенции и комисии, общини и публични предприятия.

Към настоящия момент предложението не е разгледано и прието от 51-то Народно събрание.

Целта на проекта е да се осигури възможност за бъдещото редовно правителство да направи анализ на предложението до 52-то Народно събрание и при преценка да се предложат промени, съобразно провежданата държавна политика и програмата на правителството за управление на страната в областта на държавната собственост.

Това не значи, че програмата е спряна или има повече яснота или прозрачност какво се случва. Означава, че оставят за следващия кабинет да реши какво ще прави с плана, дали ще го прекроява, ще пита отново НС или ще търси други решение. Най-важното в случая е да променят практиката на ГЕРБ и ДПС НН за пълна липса на прозрачност и да вземат пример от служебния кабинет, който сякаш отвори повече данни за няколко месеца, отколкото всички кабинети за много години назад.

Какво се случи с онези 4400 имота всъщност?

През изминалата година от решението на кабинета Желязков няма обновен списък с „ненужни“ имоти, няма отговори как е съставен първият, последващи действа или каквото и да е свързано с темата. Дори оригиналният списък изчезна и повече не е публикуван.

Реших да обновя статистиката на търговете на АППК от декември и да видим какво се случило до сега. Виждаме ясно, че след спирането на портала през септември броят на активните търгове силно намалява и остава нисък. Към началото на март е имало 6 активни търга, а към днешна дата само един – имот на ББР в Разград, с който се надяват да получат поне 1.3 млн. евро.

Равносметката за тази година е, че от регистъра на електронните търгове в АППК, където и както са длъжни да продават всички дружества, научаваме за 92 обявени търгове. От тях 27 са прекратени предварително, а 22 са изтрити. Последното според отговор на агенцията е, защото са оттеглени. Най-много търгове за последната година е провела Земинвест ЕАД – 21, следвани от ББР и „БДЖ-Товарни превози“ ЕООД по 16.

16 от търговете са успешни, т.е. някой ги е спечелил. От тях 6 се отнасят до имоти от списъка на Желязков. Общата сума предполагаемо спечелена така за държавата е не повече от 730 хиляди евро. Казвам предполагаемо, защото това, че е спечелен търг не значи, че сделката е била финализирана, имота прехвърлен и цената платена. Попадал съм на няколко търга за идентични имоти след като за същото е имало успешен търг по-рано.

Продадените имоти са в Тръстеник, с. Голяма Железна, Пловдив и Драгоево. Търговете в Трявна и Бургас се отнасят до повече от един обект от списъка на Желязков и са имало поне два неуспешни търга преди някой да бъде спечелен. Две от тези успешни продажби са направени през юли 2025-та, когато осветлих списъка. Една през септември, една през октомври и още две през ноември. Т.е. поне четири имота от списъка са имали успешни търгове след като кабинета на ГЕРБ и ДПС НН обявиха, че спират с продажбите. За нито един от тези имоти няма публична аргументация защо са ненужни, струват ли пари на държавата или нещо от останалото обещано лично от Желязков.

Всички търгове на АППК, както и данните от оригиналния списък на Желязков и ГЕРБ ще намерите на картата, която пуснах миналата година. Под първата ми статия следяща темата ще намерите списък с всички текстове от поредицата.

Добре скритите публични търгове

Проблемът с тези данни е, че изглежда не обхващат всички търгове с държавни имоти. Както казах, държавните предприятия са длъжни да използват само АППК за прозрачни и електронни търгове. Единствено Министерството на отбраната имаше специален режим и изключения, но и това беше променено. Въпреки това, откриваме, че е имало доста такива продажби.

Пример за това е Национална компания Железопътна инфраструктура (НКЖИ). Директна собственост е на министерството на транспорта. Няма нито един търг в АППК и такива липсват на страницата с търгове на собственият им сайт. Проверка в интернет архива или търсене по ключови думи на страницата им обаче показват, че е имало поне 15 търга за продажба на държавни имоти в последните 12 месеца. Липсва всякаква прозрачност дали тези търгове са спечелени, от кого и за каква сума. Скриват се от страницата за продажби или наеми след като приключат. НКЖИ има 448 имота в списъка на Желязков и не е известно колко са продали междувременно. Същото важи за стотиците други държавни компании.

Затова засегнах в началото колко важна е прозрачността и отворените данни що се отнася до действията на институциите. Не само за проследимост и възстановяването на доверие, но и в случая за постигане на най-добри продажни цени предвид, че не се крият фиктивни търгове за предварително съгласувани облагодетелствани.

Днес имах интересна среща и разговор. На път да взема щерката от градина забелязах, че една от автомивките наместила се покрай заветния бъдещ Зелен ринг в частта на район Изгрев е изсекла между 15 и 30 дървета и е изчистила терен от 2 декара държавна земя. Всъщност 500 кв. м. от тях са били заравнени и се използват в последните 7 години като паркинг, но там поне не е имало дървета.

Спрях се да снимам, при което двама мъже ме заградиха. Единият се представи като собственик (което не мога да потвърдя) и ми поиска лична карта, защото съм снимал частен имот. Казах му, че няма такова право и снимам, за да подам сигнал за незаконна сеч на дървета и разчистване на държавна земя. Тогава стана още по-нападателен и настоя, че е частен имота и може да прави каквото си иска. След малко разправии смени версията, че всъщност било на държавна фирма, но имал разрешение и кой па съм бил аз и прочие.

По стечение на обстоятелствата знам наизуст парцелите и границите им в района, та още там видях три проблема с твърденията му.

Първо, това, което виждате на снимките са три имота. Сградите са плътно бетонирали парцел, който незнайно как е станал частен преди 2000 г. и още по-малко ясно е дали са законни въобще. Има апокрифно разрешение за строеж на кафене и автосервиз, но на пръв поглед се вижда, че доста са надстроявали. Имотът, за който вероятно единия заградил ме говореше, е 68134.803.4182. Той е част от Железопътна инфраструктура и през ноември 2025-та е имало търг за наем. Не е обявено кой го е спечелил, но предполагаме, че за тях си е направен търга и те са си го спечелили. Интересното тук е, че точно този търг не е обявен на специалната страница на АППК за разлика от търговете на всички останали държавни дружества, както и други на това предприятие.

Тук обаче въпросът е, че този наем не им дава право да изсичат дърветата, нито договорът за наем е основание да им се дава такова право. За целта независимо от собствеността на имота трябва да искат разрешение от район Изгрев, които са наясно с това. По наредба тези заповеди се издават при строго определени хипотези, следва да са публични също както протоколите от общинския служител присъстващ на сечта. Такива не са публикувани и приемайки за чиста монета демонстрираната загриженост на районния кмет за зелените площи, приемаме, че разрешение за сеч нямат.

Вторият проблем е, че както се вижда на последната снимка, те са разчистили не само парцел 4182, но и 1.4 декара от 68134.803.4191. Вижда се с просто око дигата и бетонната стена. Този имот не влиза в хипотетичния договор за наем, а е основна част от Зеления ринг. За него със сигурност районният кмет Георгиев не следва да е подписал заповед за сеч предвид, че се похвали с това, че областния управител задейства прехвърлянето на въпросния парцел и други след решение на Министерски съвет и дълги усилия от неправителствени организации и Столична община да се случи това.

Третият проблем е, че от поне 15 години навесът, където се извършва основната дейност на автомивката не е законен, тъй като според кадастъра и ортофотозаснемането само малка част е в частния имот, а другите две части са в имота предполагаемо даден под наем, а имотът с решение за прехвърляне на общината минава точно между въпросните два парцела. Та, ако следваме стриктно закона, навесът следва да се събори и пространството с широчина от 2.5 да се освободи.

Бързах за детската градина и не ми се обясняваше всичко това. С поведението им и клишираните въпроси „ти па от къде знаеш, че е незаконно“ не видях и причина да се обяснявам. В крайна сметка ми освободиха пътя пред колелото и продължих, а те тръгнаха да звънят на някого. Имам идея с кого, но не искам да спекулирам точно сега.

Сигналът през call.sofia пътува към районния кмет. Да видим дали този път ще направи нещо за разлика от десетките други подобни в района.

Това далеч не е първият подобен случай на територията на бъдещия Зелен ринг. Миналия август писах как буквално на метри от това място терен беше заграден и изравнен за сметище за строителни отпадъци, а тонове почвен слой – изхвърлен. В последствие се разбра, че извършителят е небезизвестният инвеститор Грийн Лайф стоящ туловището на Тинтява 80. Нашумя със схемата за ощетяване на купувачи на друг техен обект. В случая последствия за него нямаше тъй като районният кмет си изми ръцете, че било собственост на държавно предприятие. Нищо, че никой няма право да прави сметище дори на частен имот и най-малкото следва да задейства процедурата по санкциониране и премахване.

Подобно неглижиране и раздаване на държавни и общински имоти, както и изискванията за озеленяване и строителен контрол виждаме редовно и с всякакви мащаби. Ето няколко примера, за които съм писал през времето:

• Възможно ли е градската среда да изглежда добре с ниски местни данъци?
• Малък пример как липсата на контрол прави градската среда опасна
• Малък пример как липсата на контрол вреди на градската среда
• Бетон и кора – бутафорното озеленяване в София
• Национален обект за авери, паркинги и купони
• Още една уж „подпорна стена“ и поредната схема на Кралев в София

Пиша за демографията и статистиката свързана с нея отдавна и в началото на всяка година критикувам журналисти и политици за сензационни твърдения хващайки се за първото налично число без да разбират какво всъщност значи. В следващата си статия ще опиша подробно петте числа, които имаме за ражданията в България. Сега искам да се спра по-подробно на едно от тях.

През годините винаги съм настоявал да се чака края на април, когато излизат данните на НСИ. Причината е, че за останалите нямаме методология или някакво обяснение какво показват. Това, което ще опиша тук, не променя това ми становище, а внася яснота какво виждаме.

НСИ и европейският регламент за статистиката

Заради значителното разминаване – с три до шест хиляди деца – между данните на НСИ и първо на регистъра на ражданията, а в последно време с тези на НЦОЗА и НЗИС, през годините многократно съм търсил информация и питал за детайлите около процеса и източника на данните. В публикуваната методология на НСИ е описано, че данните се регистрират чрез формуляр „Съобщение за раждане“ в ЕСГРАОН. Такъв формуляр се издава само в България от болниците регистриращи ражданията. Т.е. ражданията в България.

За съжаление, това не е цялата история и го научих едва наскоро след като зададох тези въпроси отново. Има добри причини за това и е важно да ги разберем.

От обяснението им става ясно, че имат задължение да съблюдават Регламент 2025/2458 на ЕП и Съвета. Там изискването е цялата статистика се води спрямо мястото на обичайното пребиваване на лицата. Това е логично, но създава трудности на практика. Трябва да знаем не само приблизително колко души пребивават предимно в България, а кои хора конкретно, в случай че им се роди дете. Както описах в статията ми за данните на диаспората ни в Германия, това е трудна задача дори за германската статистическа служба, която разчита на изключително стриктна адресна регистрация, но пак вижда разминаване между различните оценки за броя българи с до 19.2% или 70 хиляди души, а през 2022-ра направиха корекция надолу в преброяването с 10.18%. Аналогично, в България при преброяването имаше ревизия на населението с 9.47% надолу.

Какво общо има това с ражданията? Освен съобщенията за ражданията идващи от болниците, в ЕСГРАОН се вписват и деца родени в извън България на база актове за раждане от чужбина. Това означава, че поне някои от ражданията регистрирани от НСИ са се случили в чужбина. Това се прави за онези жени – или мъже когато майката не е българка – които не само имат настоящ адрес в страната, но и според данните събрани от МВР, НАП, НОИ, МВР и други източници няма информация, че са извън страната. Доколкото често при местене в друга държава не сменяме настоящия си адрес, останалите източници помагат да се допълнят тези данни.

Все пак, има немалко българи, за които няма данни, че са постоянно в чужбина. Част от тях имат деца, а част от тези ги регистрират в България, за да имат документи. Това създава няколко проблема.

Проблемът с „обичайно пребиваване“

Първо, НСИ са длъжни по европейски регламент да броят раждането към родната статистика независимо къде се е случило, тъй като няма надеждни сведения за друго постоянно пребиваване. Възможно е, например, детето да е родено в клиника по репродукция другаде или по време на пътуване. НСИ няма право да предполага според европейския регламент. Липсва и механизъм за обмен на информация между държавите в ЕС за регистрацията и пребиваването на граждани на други страни. Същите правила важат за всички статистически агенции в ЕС.

Вторият проблем е, че НСИ взима от ЕСГРАОН данните за децата родени в чужбина между февруари и април в календарната година. Както описах в последната ми статия с данните между 1990 и 2018-та, доста от тях се регистрират месеци и дори години по-късно. При това поради редица фактори дялът на регистрираните деца родени в чужбина не е постоянен във времето. Влияе се от отпуски, празници, проблеми с пътуването и прочие.

Към февруари 2025-та, например, само 8 хиляди деца родени в чужбина са били регистрирани в ЕСГРАОН с година на раждане 2024-та. Към същия момент обаче 15 хиляди са въведени на база акт за раждане в чужбина и година на раждане 2023-та. Скоро ще публикувам последните данни до този момент и оценка на тенденцията.

Всичко това значи, че НСИ отчита предимно децата, които са бързо регистрирани в България от родителите, за които няма данни, че са в чужбина въпреки, че не са променили настоящия си адрес. Това всъщност подобрява оценката, тъй като ако живеят обичайно в България, много по-вероятно е да регистрират детето си скоро след раждането. В такъв случай по-рестриктивен подход би помогнал още – да се гледа не само година на раждане, но и дали ЕГН-то е издадено до 3 месеца след чуждестранния акт.

Третият проблем е, че по този начин се отчитат само живородените, но не е мъртвородените. Няма механизъм за съобщаване на последните, а и няма акт за състояние или някакъв смисъл за родителите в такъв труден момент да взаимодействат с българската администрация. Това е очаквано и разбираемо. Ефектът обаче е, че така растат живородените и ражданията като цяло докато съотношението на мъртвородените стои нисък. Така виждаме известно изкривяване в статистиката на последните.

Родените на територията на България и още разминавания

Поисках от НСИ данните им за броят раждания в България и тези в чужбина, които са длъжни да включат по регламента. За 2024-та казаха, че имат информация за 49714 родени на територията на България и 3714 – в чужбина по критериите описани горе. През 2023-та – 51127 в България и 6070 – в чужбина. За последните 10 години дялът на тези в чужбина варира широко между 6 и 10% от ражданията в официалната статистика. Като дял от всички деца родени в чужбина и в последствие регистрирани в България, тези взети от НСИ са средно около 20-25%. За това може да има много фактори, както описах горе.

Тези числа не потвърждават данните на НЦОЗА и НЗИС и не оправдават вариациите в тях. Отклонението помежду им варира в граници от 1500 деца, което пак е много. През 2020 и 2022-ра НЦОЗА на база данните на НЗОК отчита съответно 225 и 478 живородени по-малко от НСИ, които грубо казано гледат издадени ЕГН-та. През 2018 и 2023-та пък отчита с 1082 и 1332 повече. Разликата с НЗИС за 2023 и 2024-та е съответно 263 и 603.

Тези отклонения достигащи 2.5% са достатъчни, за да продължим да се съмняваме в данните на НЗОК гледаща само фактурите и НЗИС разчитаща на съвеста на болниците да въвеждат информация своевременно. Непостоянството през времето неизменно ще води до грешни изводи. Поставят също сериозни въпроси относно качеството на здравната ни статистика отгоре на вече известните проблеми с данните по причини за смъртност, особено тези свързани с бременността, данните за вътрешноболничните инфекции и диагностиката.

Доколкото точното число на броя раждания може да не е от значение за някои, всъщност е важен компонент от демографията. Причината защо тази нова информация, че се включват някои раждания от чужбина, да не променя позицията ми спрямо данните на НСИ е, че няма как по друг начин да изчислим коефициенти като раждаемост и фертилност.

Защо е неизбежно и не променя ключовите демографски параметри?

Раждаемостта често се бърка като термин с броя раждания. В действителност показва броя живородени деца на всеки 1000 души население. Заедно с фертилността – или по-точно коефициента на плодовитост – са ключови показатели за посоката, в която се движи населението на станата и колко бързо. Ако фертилността е под 2.1, както е случая с цяла Европа и почти целия свят, няма заместване на населението. България е под това ниво, но все пак едно от най-високите в Европа – над 1.7.

Тези коефициенти се изчисляват на база население за първия и жени по възрастови групи за втория, за които се знае, че пребивават в България. Отново – следва се стриктно европейския регламент. Докато може да знаем, че едно раждане на жена на 28 години се е случило извън страната, то далеч не може да знаем дали още 100 жени на 28 години не са в действителност в България. Ако изключим това раждане от статистиката на НСИ въпреки, че нямаме никакви данни, че майката живее постоянно в чужбина, то тогава изкуствено ще влошим статистиката за раждаемостта и фертилността. С други думи – с настоящия си подход НСИ не само отговарят на статистическите стандарти, но и съпоставят сравними неща – брой раждания от родители, за които нямаме данни, че са в чужбина спрямо цялата оценка за населението, за което нямаме данни, че е в чужбина.

Така получаваме коефициент на плодовитост 1.72 за 2024-та и 1.81 през 2023-та. Преди две години обясних защо са толкова високи числата и защо имаше привиден скок преди това. Причината беше, че с преброяването НСИ обнови базата си данни и оценката за населението надолу. От там доста повече хора бяха маркирани като живеещи извън страната, отколкото деца регистрирани на база чуждестранен акт за раждане. Това нямаше да е възможно, ако не се използваше тази методология и не се правеше ревизия на населението.

Разбираема е критиката, че тези няколко хиляди бебета може би никога не биха се върнали в България със семействата си и следователно не бива да ги броим така. Навярно е така, но от друга страна поне в момента се оказва, че доста се връщат. По данни на имиграционните в Германия, само от там за 2025 с 10 хиляди български граждани повече са се изнесли, отколкото са се нанесли. Данните на двете статистически служби до сега сочат, че мнозинството са се насочили към България. По-важното е, че в този метод на статистика има коректив – при преброяването се прави ревизия на старите данни и предположения, които не са могли да бъдат проверени към настоящия момент.

Утре ще излязат демографските данни за 2025-та на НСИ и ще обясня по-подробно как се различават методологиите на различните източници.

Предишни статии за ражданията в България

Това са част от текстовете по темата, които съм писал до сега:

• Възрастово разпределение при раждане от 1960 до сега и за какво отказваме да говорим – февруари 2026
• Картата на Евростат за плодовитостта и какво всъщност ни показва? – март 2025
• Числото, което ще чуете днес, е грешно – февруари 2025
• За семейството, църквата и всичко останало само на база две числа – юли 2023
• Възрастово разпределение на родилките в България – 2021 – декември 2021
• Ражданията, смъртните случаи, корона, грип и отново справките на НЦОЗА – май 2020
• Децата на България родени в чужбина – февруари 2020
• Крие ли се броят раждания и защо е тъжен Костя? – януари 2020
• Няколко числа за мъртвородените в Сливен – декември 2018
• В търсене на нов демографски оракул – юли 2018
• Малко данни за родилната помощ в България – септември 2018
• Регистърът на ражданията спря сам засрамен от себе си – януари 2018
• Мързелът на журналиста, фалшивите новини и регистърът за ражданията – декември 2017
• Как един регистър се превърна в инкубатор за фалшиви новини – февруари 2017
• Ражданията, Цезар и лекарите – ноември 2016
• Децата раждат деца. Да, но колко? – февруари 2016
• Раждаемостта от 1968 насам и какво е бъдещето на България – ноември 2015
• Една административна мярка ще повиши ражданията с 10% – август 2014

От над десетилетие следя данните за диаспората ни в Германия. Разглеждал съм различни аспекти като защо имаме няколко различни числа за броя им, колко деца се раждат на българи в Германия, както и социалните, образователните и икономическите показатели. В края на този текст ще пусна списък с всичките ми статии по темата.

Повечето данни, които разглеждам идват от DeStatis – немското НСИ. В последните два месеца излязоха два ресурса от тях – данните на имиграционните и тези от т.н. микропреброяване. Макар да съм критикувал доста числата на имиграционните им, те са единствените, които имаме с разбивка по общини. Т.е. само от тях може да научим къде точно са българите в Германия. Има още няколко числа посочващи общия брой българи в Германия обаче, които е важно да разберем.

Българите в Германия намаляват

През февруари описах подробно защо има различни числа за броя българи в Германия, как се различават те, какво значат, какво показват и какви условности имат. Накратко, имиграционните казват, че през 2023-та в Германия е имало 436860 хора с българско гражданство, а според адресите регистрации статистическата служба казват, че са 410623. След преброяването в Германия обаче, последното число обаче е коригирано с около 10% надолу и вече ще намерите, че българите в Германия са 371128 през 2023-та. В този брой не се включват българите взели германско гражданство, които са между 1600 и 2800 в последните 10 години.

През 2024-та година виждаме намаление в оценките за диаспората ни – имиграционните отчитат 1.1% намаление или 4780 души на 432080, а по адресна регистрация намалението е с 2.4% на 362421. За 2025-та имаме данните само на имиграционните и виждаме ускоряване на намалението с 2.36% или 10185 души достигайки 421895 български граждани. Данните за демографията на Германия ще излязат през август, така че тогава ще разберем колко е тяхната оценка за намаление.

На долната графика виждате динамиката на данните на имиграционните от 1990 до сега. В жълто е промяната година за година в процент. Виждаме, че през 2004-та година е имало за кратко намаление и почти никаква промяна през 2005 и 2006-та. След присъединяването към ЕС се вижда няколко години подред 25% растеж в миграцията ни, който обаче отслабва след 2017-та поради редица фактори в България и най-вече в Германия. След короната практически се изравняват напусналите и пристигащите се в Германия като в последните две вече намаляват.

Карта на българите по общини

В последните 10 години поддържам една карта, която показва оценката на имиграционните къде се намират българите по общини. Пуснал съм картата в статии подобни на тази през времето, които ще намерите в линковете накрая. Тази година освен, че обнових данните, реших да обновя картата. Първо защото кодът ѝ беше на десетилетие, второ, защото открих някои неточности и исках да я направя по-функционална.

Картата разглежда периодът от 1998-ма до сега. Междувременно е имало няколко промени на административното делене в Германия, където общини са били сливани, свободни градове са променяли статута си и прочие. Това усложнява задачата за разглеждане на данните, тъй като тези за предходни години трябва да се преразпределят в различно териториално деление в сегашния контекст. Отделно на места като Saarland събират данни за няколко общини наедно, затова съм ги събрал. Доколкото отчитах тези промени в миналото, заех се да преразгледам всички такива в последните 30 години и да ги отбележа наново. На картата виждате сегашното административно делене на Германия и в сегашните общини се събират демографската и имиграционна статистика от предишни години преди промените.

Друга промяна е, че направих картата да работи на цял екран и на мобилно устройство. Добавих изглед освен абсолютен брой на българите и индекс спрямо населението (българи на всеки 100 хиляди души), също и промяна в броя българи спрямо предходната година. Така може да се види по-лесно къде има отлив на българи и къде има увеличение. Не показвам тази оценка за места, където има до 50 българи, защото тогава дори 10 добавени ще означават 20% увеличение, което не е толкова релевантно. Остава възможността за анимация, която може да пуснете през менюто и ще върти през годините, за да покаже нагледно промените. Натискайки на отделна община ще покаже графика само за нея и детайли като съотношение мъже/жени, население и прочие.

Картата може да разгледате и на цял екран тук.

Демографски аспекти

Следващите данни и числа се базират на т.н. микро-преброяване. Това е редовно допитване, което немската статистическа служба осъществява, което допълва интересни аспекти за населението на Германия. В случая – миграцията. Таблиците им ще намерите тук. Достъпна информация за самото преброяване има тук. Следващите изводи и графики се основават на тези данни за 2025-та като използвам същите методи и изчисления като в предходните ми статии по темата. Поради промяна в параметри, метрики и възрастови отрязъци обаче сравнение с предходни години не винаги възможно.

На долната графика ще видите възрастовата структура на диаспората ни. Виждате, че най-много хора има между 30 и 50 годишна възраст. Разпределението мъже/жени не изненадва и следва това,което срещаме в България. Вижда се ясно, че има все по-малко хора между 19 и 30 годишна възраст, което потвърждава тенденцията описана горе.

На следващата графика виждаме колко време са стояли българите в Германия. Избраните периоди не са с равномерен отрязък, тъй като се базира на това как имиграционните водят статистиката си, а тях ги интересува колко хора имат право на немско гражданство след 7-мата и 8-мата година. Тук виждаме, че най-много българи вече за минали 10-тата година престой в Германия. На този фон намаляващия дял на българите взели немско гражданство всяка година трудно може да се обясни само с тромавата администрация. Изглежда остава мнението сред диаспортата ни, че няма особен смисъл.

Интересен е погледа над това къде са родени българските граждани в Германия. Тук виждаме, че мнозинството от българчетата до 5 г. са родени в страната, както и над половината от тези между 6 и 9 години. Това значи, че са деца на мигранти, които все още нямат право на немско гражданство. В противен случай биха получили автоматично такова и нямаше да се причисляват към тази статистика. Пикът при възрастите над 45 г. е поради това, че в статистиката ги бяха групирали на 10 годишни отрязъци.

В данните от микропреброяването виждаме и няколко нови интересни метрики, които дават нов изглед над произхода на българските граждани в Германия. Една от тях е за месторождението по държави.

Както споменах, оценката на имиграционните за българите в страната е за 421895. От тях обаче 77.8% са родени в България. 10.1% са родени в Германия, както се вижда на графиката горе. 18165 български граждани или 4.3% са родени в Македония. 6255 или 1.5% са родени в Турция – най-вероятно наследниците на насилствено изселените български турци. 4395 или около 1% са родом от Молдова. Иначе казано, 22% от диаспората ни или около 39 хиляди български граждани в Германия не са родени в България.

94.8% от българите са в западна Германия. По провинции най-много има в Nordrhein-Westfalen – 24.2%, следвана от Bayern – 15.5% и Baden-Württemberg с 12.3%.

В това число не се включват обаче тези, които са взели германско гражданство. Според оценката на имиграционните това са 33 хиляди души родени в България. Доколкото някои от тях са се отказали от българското си гражданство, тези случаи са около 4 хиляди и са предимно от преди приемането ни в ЕС. 29 хиляди души родени в България имат двойно гражданство като жените са две трети от тях. Сред децата на българи родени в Германия, за които родителите им се е занимавало да извадят български акт за раждане, 15 хиляди има двойно гражданство и разпределението момчета и момичета е равномерно. Общо 44 хиляди български граждани имат двойно гражданство според германските институции.

Социални аспекти

Следващите данни се отнасят само за хората в Германия, които са родом от България и нямат германско гражданство, както и за техните деца и домакинства.

39% от българите в Германия са неженени. 52.9% имат брак като 84.8% от тези с брак към са се оженили за друг мигрант в Германия – предимно други българи. Това е високо предвид повечето млади хора в диаспората ни спрямо населението на България и причината е, че има финансова изгода – със семейното доходно облагане включването на брак дори фиктивно намалява данъчната тежест в мнозинството от случаите. Около 5.48% са разведени.

12.6% от българите са все още в училищна възраст или са в университет. От останалите, 32.5% имат завършено само основно образование. 31% имат само средно. Отгоре на тях още 18.5% имат професионално и само 18% имат някакво висше образование, което не е дори непременно университет. Писал съм за този аспект преди и как влиза в противоречие с възприятието на обществото за структурата на имиграцията ни.

Като домакинства, 61% от българите в Германия живеят в семейства с деца. Трудно е да се прецени колко средно деца имат, тъй като тази статистика не отчита партньорите немци, както и децата с немско гражданство. 19.7% от хората родени в България, но живеещи в Германия живеят в двойки без деца. 18.4% живеят сами като 26% тях се налага да споделят жилище с други (т.н. WG или просто съквартиранти).

58.4% от българите са заети. Тук интересното е, че тези нива са значително по-високи от средното за Германия. Само 47.9% от жените в Германия са заети – без значение гражданство или произход. Сред жените мигрирали в Германия средното е 49.1%. При българките – 53.1%. Аналогично е при мъжете – средното за всички в Германия е 54.9%. Сред мигрантите – 62.09%, а сред българските мъже – 64.9%.

По часове на графиката долу виждаме, че мнозинството работи по около 40-42 часа седмично. Почти толкова българки обаче работят на половина работен ден, колкото на пълен. Основна причина за това, според мен, е лошият достъп до детски градини и късият им график. Често затварят в 4 или 5 следобед. Същото важи и за доста училища, където местата в занималните не стигат. Това е особено вярно в големите градове, където мнозинството от съгражданите ни живеят.

32% от сънародниците ни работят в неделя като отново има превес при мъжете – 34.4% спрямо 30.2% за жените. 21.6% работят в неделя и 16.6% работят на смени. 24.3% работят в производството. 34.3% работят в магазини, места за настаняване или транспорт.

Гледайки доходите, най-голямата група българи в Германия (около 43%) получава между 1500 и 2500 евро чисти (т.е. нето). При жените доходите са значително по-ниски и най-голямата група получава между 1000 и 2000 евро нето. Причините за това са отчасти по-малкото отработени часове, но и редица типични за Германия и Европа фактори ограничаващи растежа в кариерата. Разбира се, от тези „чисти“ пари, не сме приспаднали значителните местни такси, сметки за ток, множеството практически задължителни застраховки и прочие.

Средно може да кажем, че работещите българи получават около 1986 евро нето. При жените това е 6.9% по-малко на 1849 евро, а при мъжете – 6.4% повече и 2114 евро нето. Тези стойности са значително по-ниски за средното за Германия. Нето заплатата на българите е 11% по-ниска от средното за страната. При жените е аналогична заплатата спрямо средното за мигрантите, но отново с 11% надолу спрямо всички работещи жени в Германия. При мъжете разликата е по-драматична – 16% по-малко от средното за всички мигранти и 23.5% по-малко от средното за страната.

На следващите графики виждате разбивка по нето доходи и какъв дял от съответната демография спада към коя група. Първо виждате средно за хората в Германия родени в България като сравнение с другите мигранти и всички в страната. Вижда се, че мнозинството получават под 2500 евро и много малък дял получават над 3500 в сравнение със средното за страната.

В следващите две графики виждате разбивка на мъже и жени отделно. При жените се забелязва подобна крива сред българките и всички мигрантки. Тази е за българките е с определена грешка заради по-малката извадка и закръглянето от DeStatis до 1000 души. Интересно е, че кривата сред всички жени в Германия не много по-различна. Това дава допълнителни индикации за структурните проблеми в Германия по отношение на възможностите, образованието и подкрепата в семейството влияещи на тези и други индикатори за равенство на половете.

При мъжете се вижда аналогични криви, но с отчетливо изместване на по-голямата част от сънародниците ни към позиции със значително по-ниски доходи. Докато най-голям дял от хората в Германия печели над 3500 евро нето, аналогичен дял сред българите прибира двойно по-малко на месец.

Разчитайки само на тези доходи получаваме, че поне 34.3% от българи пренесли се в Германия живеят под прага на бедността. Ако добавим допълнителните социални помощи този дял намалява на 22.9%. Това отново е доста над средното за България за 2025-та от 21.2%. Някой ще оспорят, че линията на бедност е различна и означава различни неща. Индикаторът обаче е условен с причина и се отнася до разпределението на доходите на населението по еднаква формула. Линията на бедността е условна и е индикатор каква част от населението има проблем да свързва двата края независимо, че работи. Много от тези хора под линията са т.н. работещи бедни.

Сред работещите българи има 42% по-голяма вероятност да живеят в бедност въпреки труда си, отколкото средното за Германия и 21% по-голяма вероятност от всички мигранти. Има сериозна разлика и при половете. При работещите българки в Германия 44.2% са под линията на бедността или 83.3% по-голяма вероятност от средното за населението на Германия и 56.3% повече от средното за всички жени работещи е страната. Подобно е нивото на българките и всички останали мигрантки. При мъжете ни има само 8% по-високо ниво на бедност от средното за цялото население. Ако обаче сравняваме с всички мъже в Германия обаче, вероятността мъж роден в България и работещ в Германия да е под линията на бедността е с 74% по-голяма, отколкото при останалите мъже там. За разлика от жените, има голяма разлика между българските мъже и останалите мигранти – 55% по-висок шанс да са в бедност.

Затова не трябва да ви учудва, че 16.5% получават помощи за безработица и социални. Пенсия получават 3.9%. Още 10.3% получават друга форма на помощ, което значи, че доходите им са твърде ниски, за да свързват двата края. Доколкото виждаме увеличение сред получаващите помощи за безработица (например спрямо 2018-та г. когато отчетох 15%) и намаление сред т.н. бедните работещи, сравнението е подвеждащо. Първо, защото микропреброяването тогава разглеждаше домакинства, а не отделни работещи, но най-вече защото промените в социалната система са причина много хора в затруднено положение да нямат достъп до помощ. Не на последно място, много се говори за работата на черно и как заетостта реално е по-висока. Доколкото го има този феномен, също е вярно, че хиляди българи само се водят проформа регистрирани в Германия надувайки статистиката на отпадналите от трудовия пазар.

Предишни статии за българите в Германия

Тук съм събрал повечето от статиите, които съм писал в последните 14 години за диаспората ни в Германия, икономически и социални аспекти, които ги засягат. Картата поместена горе публикувах за пръв път през август 2017-та. В някои от останалите статии съм публикувал обновени версии, както данни аналогични на тези, които описах горе.

• За данните за българите в Германия и дали се връщат – февруари 2026
• Риск от бедност и изключване за чужденците в Германия – февруари 2026
• Колко и какви са българите в Германия – август 2025 (статия от поредица на Капитал)
• Няколко бързи справки за българите в Германия – февруари 2025
• Данни за българите в Германия за 2023 – юни 2024
• Данни за българите в Германия за 2020 – септември 2021
• Данни за българите в Германия за 2019 – февруари 2021
• Колко са българите в Германия? Зависи кого питаш – април 2020
• Майчинските в Германия и социалният проблем надничащ зад тях – февруари 2020
• Данни за българите в Германия за 2018 – септември 2019
• Майчинските в Германия – април 2019
• Мрънкането на един бг-татко за една детска градина в Германия – декември 2018
• Данни за българите в Германия за 2017 – ноември 2018
• Преброяване на българите в Германия по общини и години – август 2017
• Няколко интересни числа за българите в Германия – декември 2016
• Българите в Германия – последни данни – август 2014
• Калейдоскоп с разходите и инфлацията в Германия – ноември 2013
• Колко български студенти има в Германия? – март 2012
• Престъпността в Германия – март 2012
• Колко българи има в Германия? – март 2012

Други статии свързани с Германия, които може да са ви интересни:

• Тротоари (на цени) като в Германия
• Възстановяване на данък от дивиденти изплатени в Германия
• Поръчване на лекарства с рецепта от Германия
• Промяната в данъчното споразумение с Германия, която засяга всички работещи сезонно там
• Германия вече със задължение да се ваксинира
• Ваксините и една ясла в Германия