На 28-ми март 2025 бях поканен от тогавашния и.д. главен архитект Аспарухов в Направление градоустройство и архитектура в община София да обсъдим как може да се подобри прозрачността и комуникацията на отдела. Срещата се оказа със съвсем друга цел, но в рамките ѝ докато обосновавах работата си по темата използвах на няколко пъти думата „презастрояване“. Бях контриран, че такъв термин няма, което ме подтикна да изложа пред пълната зала какво всъщност носи като значение.
Наистина, термин „презастрояване“ в градоустройството няма. Това не значи, че е лишен от смисъл. Аналогично, в медицината няма термин „оздравял“. Както повтарям неспирно в статии и интервюта, а и многократно ми беше изтъквано на срещата, аз не съм архитект, строителен инженер или какъвто и да е специалист в сферата. Аз съм жител на града и като такъв се интересувам какво се случва с него. В ежедневието си, обикновените граждани използваме думи, които обобщават позиции, настроения, усещания и желания. За целта може да заемем термини от някоя професионална сфера, може да използваме такива погрешно изменяйки смисъла им или да си измислим нова дума. В лингвистиката тези се наричат неологизми.
„Презастрояване“ е такава дума. В нея не се събират конкретни параметри на отстояние, височина, кинт и озеленяване, а усещането на живеещите в един град за уплътняване на пространството със сгради, бетониране на до скоро зелени и понякога диви площи, концентрацията на по-голямо население и трафик в определени части на града, липса на инфраструктура и като цяло влошаване на градската среда. Доколкото говорим за усещане, то неизменно е субективно, особено ще се отнася до елементи като височина и озеленяване. Практически всички обаче са единни в това, че липсва контрол и описаните процеси влошават условията за живот въпреки всички подобрения и инвестиции.
В този смисъл говорим за презастрояване не само като уплътняване на междублоковите пространства с нови жилищни сгради, не само като стената от почти залепени една до друга сдания по Черни връх, не само за кулите, които никнат със спорна и понякога откровено корупционна история на разрешение. Говорим за това как това строителство в иначе частни имоти се отразява на всички околни. Говорим за това, че над две десетилетия общината не е защитавала обществения интерес както изисква законът и да изземе част от частни парцели за пътища, училища и градини в кварталите в полите на Витоша. Затова сега рекламирани като „луксозни“ сгради тънат в кал по виещи се улици сякаш извадени от роман на Дикенс описващ мрачна чумава алея.
Това усещане не носи със себе конкретни параметри. Колкото има спор дали сегашните кули в София може да се квалифицират като небостъргачи, така няма единно мнение дали помагат или пречат на градската среда. Истината е, че могат да бъдат полезни, но разговорът спира само с етажност и кинт – може би защото те чакат подпис от общината. Биха били полезни, ако цялата останала площ не е изпълнена с шикозни бит-пазари или бутафорна зеленина, а са истински обществени площи като паркове. Ако са наистина достъпни и потребни на околните, а не просто красива фасада криеща дефекти и/или каквото някой е успял да изпере като пари. В противен случай независимо от височината, сградата единствено затормозява по всички важни критерии районна и е нормално засегнатите да търсят ограничаване.
Може би най-важното тук е, че това усещане за града се изменя през времето. Това става както с развитието на инфраструктурата и икономиката, така и на демографията и възможностите. Доста сякаш още очакват всички останали да им осигуряват безплатно паркоместо точно пред входа. Все повече обаче осъзнават, че да си купиш кола в голям град значи вече да имаш гараж. Аналогично хората свикнаха да карат децата си по-далеч на училище и градина и имат по-високи очаквания от градския транспорт. Промени в разпределението на живущите между кварталите, възрастовата структура, възможностите за работа от вкъщи и прочие също влияят на тази динамика и усещане. Следва да е така и трябва да говорим за това.
Тези разговори са важни и е разбираемо защо архитекти и инвеститори не ги харесват. Първите, защото боравят с точни термини и параметри, но най-вече разбират колко трудно е да се кодифицират изисквания, които да отговарят на описаното усещане на живущите за града им. Вторите, защото се опитват всякак да спрат опити за ограничаване. Всъщност, точно Националната асоциация на строителните предприемачи настояваше, че такова нещо като презастрояване няма, че през социализма е било позволено нереалистично голямо пространство между блоковете, което сега може съвсем спокойно да се уплътни.
Всъщност критика към мен, че „такъв термин презастрояване няма“, беше отправена първо именно от архитекти притежаващи или работещи в такива инвеститорски фирми. Някои настояваха, че картата ми с 3D застрояването била манипулативна и София никога нямала да изглежда така. Те бяха причината да опиша в статия 20-те най-чести критики към проекта. В онази среща в НАГ Аспарухов във временната длъжност главен архитект изказа като свои дословно позициите на тези инвеститори, които следва да регулира. Намерих го за странно, но не учудващо.
Важното тук е, че доколкото наистина няма такъв професионален термин „презастояване“, той съществува като неологизъм обобщаващ масовото обществено недоволство от влошаването на градската среда породено от привидно безразборното, изпълнено с корупция и липса на контрол, планирано на парче и без инфраструктура, а понякога обективно опасно за жителите строителство. Като такова да, презастрояване в България има и то е повсеместно. На дона на демографската криза е и също абсурдно и спекулативно.
Наводнението в Елените не е нищо ново, уникално, непредвидимо или непредотвратимо. Всъщност се случва всяка година и ще се случва повече. Спомням си за едно подобно в Добрич преди години, а чета се случва идентично в момента пак там.
Ако живеете в София, може би се чудите дали има вероятност да видите същото по улиците си освен, разбира се, вече традиционното наводняване на мазета. На тази снимка виждате наложена площта на Елените върху съвсем случайна река в София подготвена за застрояване. Просто за да разберете какви са мащабите на случилото се там спрямо какво се готви в столицата.
На втората снимка виждате 100-метровата зона около реките на София, която би трябвало да е минимумът за защита. Данните са на Софияплан и Столична община. Доста ще намерят жилищата си върху самите реки, много от които са активно унищожени от досегашни главни архитекти и кметове, а земята на още доста е все още частна и на места има приети отдавна ПУП-ове и документи за (пре-)застрояване. Третата снимка показва всички реки на София според стария ОУП.
Последната снимка е на над 21 хиляди разрешения за строеж от последните 20 години. Почти гарантирано е, че цялата площ на тези парцели е бетонирана и запечатана с практически никакъв почвен слой или растителност с дълбока коренова система, която са задържа водата или да я пропуска към подпочвените води. Това, заедно с павираните улици и тротоари създава фуния, която не задържа по никакъв начин проливни дъждове, а ги насочва към зоните от първата снимка. Наводненията видяни до сега са е нищо. Метрото, подлезите и каналите на София няма да помагат много повече в бъдеще.
На следващите снимки съм наложил 3D картата на очакваното застрояване с реките и 100-метровата зона около тях. Направил съм галерия със снимки на 13 места, които ми направиха впечатление. Добавил съм описание къде се намират. Може да контролирате галерията със стрелките да спрете автоматичното прехвърляне с бутона горе вдясно.
Манастирски ливади между бул. Черни връх и България
Кв. Витоша между Черни връх и Симеоновско шосе
Симеоновско шосе при Г.М. Димитров и зоопарка
Новият квартал до Горубляне
Дианабад под зеления ринг
Черни връх между мол Парадайс и зоопарка
Младост при Южната дъга и новия Бизнес парк
Централна част при кулите на Т.Александров и бул. Иван Иванов
Горната част на кв. Княжево
По протежението на бул. Цар Борис
Овча купел по бул. През. Линкълн
Кв. Симеоново, Витоша и Малинова долина
Северната част на Западен парк
Тук от голяма полза са анализи като тези на института GATE, Университетски център за геопространствени изследвания и технологии и други. В пост последните пуснаха анализ, който са направили, който моделира точно какво се случи в Елените и доказва думите ми, че е лесно предвидимо и добре известно, че такова бедствие е неизбежно. Подобни анализи са задължителни за всички населени места в България и следва да бъдат взети предвид при инфраструктурни проекти и каквото и да е строителство. За съжаление, доста от тези анализи и планове изглежда не са готови и това не е било сметнато за причина да се откаже разрешение. Всъщност, дори там, където ги има, видимо са пренебрегнати и затова сме свидетели на такива бедствия и смъртни случаи.
Повече за тези планове ще намерите на страниците на басейновите дирекции: Дунавски, Западнобеломорски, Източнобеломорски и Черноморски. Ще забележите, че немалко от картите и GIS системите, които са изготвени по тези европейски програми продължаващи до 2027-ма, вече са изтрити или не съществуват по други причини. Има доста документи за срещи, подготовка, усвоени средства, конференции и прочие, но е много трудно да се намери къде всъщност има риск от наводнения. Анализът на Черноморската басейнова дирекция пък ясно показва, че при Елените има добре документиран и отдавна установен риск. Въпреки това, той не е взет предвид при разрешенията за строеж.
За Дунавския район, включително София, картата липсва. Не се намира също процесът, в който се консултира или одобрява строителство в тези зони. Десетилетия запечатване на повърхностния слой, неспазване на изискванията за озеленяване и безразборно строителство ще имат своите последствия, но доста след като едни инвеститори са прибрали парите, а други са си ги изпрали.
Наводнението в Елените не е нищо ново, уникално, непредвидимо или непредотвратимо. Естествено последствие е от корупция, пране на пари и хора наместени на постове, за да обслужват, а не защото са отговорни професионалисти. Ако си мислите още, че неработещата прокуратура и съд не водят до смърт, ще изчакаме следващата язовирна стена да падне.
Нашумя случай за хората платили жилища на зелено преди години, които сега са готови, но не ги получават. Обиколи медиите. Това, което последните пропуснаха да кажат обаче за тази схема е кой я организира.
Накратко се случва следното – купувате апартамент на зелено с идеята, че има риск да не се случи предвид, че сме в България, но поне е по-евтино. Години наред строителят се бави, спира, започва, но все нещо се случва. Има най-малкото акт 14. Почти завършва строежа и изведнъж къса договора с аргумент, че не може да завърши апартаментите.Обещава, че ще върне платените преди години пари и веднага продава на нова свързана фирма същите тези практически готови апартаменти, за да бъдат препродадени на вече значително по-високи към днешна дата пазарни цени.
За прекратяването се уповават на алинея, която обаче не е приложима в случая. По-високи разходи за строеж следва да се аргументират и коригират в разумни размери (а не както дойде, както ще стане дума по-нататък) по съществуващ механизъм, а възможност за значително по-голяма печалба за строителя, каквато е същинската причина тук, не попада в хипотезата на въпросната алинея. Искрено се надявам, че ще се престрашат купувачите и ще съдят, защото съдейки по досегашната практика по подобни дела, почти е сигурно да спечелят.
Абсолютна схема и измама. Зад нея стои фирма собственост на политик от Атака, който беше депутат, после общински съветник и заместник председател на СОС и който ГЕРБ след това направиха областен управител на София през 2017-та. През 2015-та купува триетажна къща от майката на Пеевски за баснословна сума.
Групата на същия предприемач Николай Пехливанов строи хотели и почивни комплекси, а в последните години и жилищни сгради където такива не следва да има. Негова е Тинтява 80, която получи акт 14 в края на 2023-та и от тогава е практически изоставена като строеж. Причината може би са рекламираните много непродадени апартаменти, чиито прозорци ще са на метри от преминаващото метро. В последните месеци се чува друга схема, която разиграва там – кара купувачите да плащат 100% индексация или губят всичко. Както и да решите да смятате инфлацията и да комбинирате секторни индекси не излиза толкова. Вече има дела, някои от които са били спечелили според купувачите. По обясними причини доста от тях се притесняват да говорят за това публично, но се споделя доста в групата им.
До този същия строеж, впрочем, от години има незаконно сметище. Установено е от общината, както и кой е виновникът. Заградил си е част от имот на БДЖ, който трябваше да се използва за линеен парк, изсекъл е десетки дървета, изнесъл е тонове почва, за да си го изравни и го използва за склад за строителни материали и сметище. Към този момент има няколко контейнера, генератор и инертни материали. БДЖ като пряк собственик знаят, сегашният областен управител като представител на крайния собственик знае, но нищо не правят вече години наред. А дори си има табелка „частна собственост“ до оградата.
Първата схема, която нашумя тези дни обаче, не му е първа – прилагал я е и в дружба, където подобно на Тинтява 80 и други обекти има сигнали, че не би следвало да получава акт 16, тъй като озеленяването е бутафорно и изцяло с дървета с кашпи и трева на няколко сантиметра над бетонирания изцяло парцел.
Та всичко това се пропуска от медиите като информация, а го знаят много добре, защото собственикът и всичко изписано се намира с един клик и съм убеден, че са потърсили. Просто са решили да не го споменават в ефир, защото за всеки дори непряко свързан за голямото Д е опасно да се говори. Столчета изстиват.
Наскоро в интервю ме питаха какво може да спука балона на имотния пазар. Доколкото доста хора не са съгласни, че има балон, а аз не съм съгласен, че това може да се нарече пазар, има доста фактори, някои от които ще са спиране на евросредства като източник на пари за крадене и от там нужда за изпиране на тези средства. Друг е продължителен срив в IT индустрията, където повече хора, че имат спешна нужда да ликвидират част от инвестициите си в сектора, т.е. ще бъдем залети от спешни обяви за имоти.
Друг фактор за намаляване на строителството е нелоялни бизнес практики и откровени измами като тази горе. Доколкото купуването на зелено е рисково конкретно в България, това, което виждаме в последните 2-3 години е пагубно. Има цели комплекси, които остават незавършени, фалирали фирми оставили подизпълнители и купувачи на червено и схеми като тази. Единствената добра новина тук е, че с по-доброто осъзнаване на риска в този вид инвестиции, хората биха се насочили към далеч по-полезни за обществото и растежа на икономиката инструменти като акции и бондове. На този етап бетонът като инвестиция е сравним единствено с крипто.
Въпросът е горното да се осъзнае добре, а не да смятаме всички, че точно на нас няма да ни се случи. Както съм писал преди – наивно е да се мисли, че когато някой е мамил с регулации и данъци, ще бъде честен и ще спази договора си именно с вас.
Вчера подпитах в коментар поредния проект над 50 метра дали са си „подсигурили“ предварително акт 16 предвид кой кадър е в ДНСК и дали нямат още проблем да продадат всички апартаменти предвид колко са още свободни и не изглежда да намаляват. Днес виждам, че са пуснали реклама успокояваща, че през 2026-та ще има акт 16. Може би дори сте попадали на нея. Със сигурност е било случайност.
Ако ви се струва, че доста строежи в София затихват по някое време след акт 14, това е така. Много инвеститори имат проблем да продадат докрай пространствата, а от там нямат капитал да достроят сградите. Прибират парите на акт 14 и зарязват довършителните работи докато се концентрират върху нови проекти, които да докарат пак на акт 14. Лесно се набиват на очи поне няколко такива, ако се разходите из града. Има и все повече случаи на фалити, които остават купувачите да се оправят със съд, разрешителни и допълнителни разходи години наред. Очаквайте все повече от последните в скоро време.
Два съвета в тази връзка
Първо, разгледайте портфолията на тези, от които планирате да купите. Разходете се да видите старите им сгради – дали са готови или как изглеждат след няколко години експлоатация.
Второ, разпитайте живеещите в старите им проекти, както и кранистите и багеристите на сегашните – ако са прецаквали купувачите и работниците си, как очаквате да са честни с вас дори с договор? Занимавка е, но давате стотици хиляди все пак. Отделно, ако не плащат редовно на най-квалифицираните си работници, това е ранен знак, че са пред фалит. Също, ако се опитват да ви пробутат или схема за избягване на данъци, т.е. мамят с регулациите, как очаквате да не са мамили където не виждате по конструкцията и е критично важно?
Схемичките излизат скъпо накрая и всичко ще е за ваша сметка.
Пролетна ваканция. Хотелче. Сауна. Жега. Опитваш се да абстрахираш от липсата на хигиенни навици у хората и шумните им разговори сякаш няма никой наоколо. Някои обаче правят трудно това абстрахиране – както от хигиената им, така и от разговорите.
Ония ден писах, че сауните в България са неприятно добър начин да научиш за хората със схемите и схемите на хората. В случая двама се оказаха архитекти и обсъждаха надълго и широко главните архитекти в различни градове около София. Кой до кога бил, кой нямало да си тръгне докато „ония къщи“ не са пуснати, кой къде отивал, за да довърши „поръчката“, кой на кого бил човек и след вота какви пари щял да направи на поста и прочие. Говориха си и за София и как цитирам „компроматите срещу кметството потекоха масово, така че ще стане работата“ и как определени хора „от техните“ неочаквано много помагат на въпросната „работа“. Говориха как едни си плащали, а други били пред фалит, но събирали депозити като за последно.
Такива разговори са глупави и на тяхна база трудно да разберем нещо конкретно. Още повече, че рядко има споменати имена, а и честно казано като правило не ни пука. Тук обърнах внимание, защото случайно темата ме занимава. Доколкото не може да се правят изводи на база подобни подхвърляния, случаи като този затвърждават впечатленията ми от години, че въпреки хората в системата, които се опитват да си свършат работата съвестно напук на критика, заплахи и тормоз от началници и съд, има една клика от най-вече архитекти, които диктуват какво ще се случи с градовете ни в ущърб на бъдещото през наместване на ключови позиции, влиятелни организации, регулатори и овладяване на формалния процес.
Показва и за пореден път, че хората със схема в България до толкова не се притесняват, че някой може да ги санкционира, че не се свенят да обсъждат където и да е и както и да е как ни прецакват всички, точат пари и им се разминава. Какво ще направите? Кой следва да го направи? Затова говоря, че работещите институции са това, което подобрява живота на хората. Не парадиране в студия, гръмки обещания и веене на идеалистични знамена, а скучни чиновници извън прожекторите, които работят за това законът да се спазва независимо кой си и чии си. Това работи само когато са защитени и спокойни да го правят извън политически турболенции и претенции. Затова едни толкова работеха да ги овладеят и цялата машина от компромати работи за задържане на това статукво.
Толкова сме свикнали с това поведение на ония със схеми, че в един момент се зачудих дали са ми по-досадни шумните им брътвежи или липсата им на хигиена и на другите преди тях карайки мястото да мирише на мръсни чорапи постоянно. Може би последното всъщност беше подходяща атмосфера за отношението към собствената им работа и обществото като цяло. Напомни ми за аналогична ситуация, която имах преди години, но с куп хора от АПИ. Тогава и за любовниците на шефовете си говориха.
Та ако търсите ранна индикация, че нещо се променя, че прокуратура и регулатори са започнали да вършат нещо, то изчезването на подобни разговори от публичното пространство е една такава – за схеми в строителството, еврофондове, поръчкови дела срещу конкуренция или просто покриване на проверки. Не задължително само от сауните – понякога придобива формата на крещене по „мобифона“ пред G класата пльосната върху пешеходна пътека или ехидни разговори в кафенетата около административните съдилища. Ако същите започнат да се оглеждат нервно и замислят, значи сме на прав път. Не го видях това онзи ден.
Когато публикувах картата с предвиденото застрояване на София тя получи голямо внимание. В рамките на месец беше посетена от значителна част от населението на града и генерира както много реакции недоволство и действия от активни жители на града. Беше използвана като визуализация от множество медии, макар и националните да страняха от темата. Беше използвана включително за генериране на фалшиви новини конкретно от групи и акаунти свързани с ГЕРБ за атаки срещу сегашната администрация.
В последните девет месеца получих много подкрепа, но и доста критика за картата. Още когато я обявих официално миналото лято, описах подробно ограниченията и условностите в данните, въвеждането и какво виждаме. Винаги съм открит за методологията и проблемите на нещата, които правя и това не е изключение. Често описвам тези неща и защото се уморявам да ги обяснявам по коментари и групи и просто копирам линк къде да прочетат отговорите. Тази статия не е по-различна като мотивация.
Тук съм събрал 20-те критики за 3D картата с предвидено застрояване. Общават практически всичко, което някой някога е нареждал за проекта минус епитетите. Съгласен съм с всички тях в една или друга степен и съм описал защо са верни поне от гледна точка на критикуващите, защо е такава картата, защо не може да се направи други или какво правя по въпроса, за да го оправя.
Картата е неразбираема
Материята е сложна и картата събира огромно количество информация. При всяка визуализация се налага да се прави компромис между детайлността на представянето и какво се опитваме да покажем. Тъй като картата с документите вече представя много аспекти от документите, които се публикуват от НАГ, 3D картата показва друг аспект – планираното застрояване. Когато правих пилотната версия през декември 2023-та и после като обявих крайната за София описах подробно какво виждаме и как да го разчитаме. Не съм намерил по-добър начин от това. Ако някой има идеи как да се подобри, да пише в коментарите и ще го обсъдим.
Картата не се зарежда въобще
Както споменах, картата събира огромно количество информация – 23 хиляди полигона към този момент събрани в над 16 хиляди сгради. Основен проблем е, че това прави сайтът доста тежък и заради технически ограничения не работи на някои устройства. След обратна връзка от посетители се разбра, че има генерален проблем при iPhone, заради който дори при по-нови модели не успява да се справят с натоварването. Имам идея как да подобря зареждането на данните и показването ѝ. Въпрос е на време, което ще намеря, най-малкото защото ми е интересно как ще стане технически.
Отделно фотореалистичната карта на Google сама по себе си е тежка за зареждане и добавя към този проблем. Самата карта на Google има ограничения в броя посещения на потребител и тъй като немалко хора изглежда разглеждат цяла София, това означава сваляне на много данни, което в един момент Google ограничава. В пикови моменти на активност, например след като някоя медия пише за конкретен обект, това означава, че по-активни потребители изчерпват тези квоти. Това не може да се избегне.
Разбира се, има го и това, че услуги като външни ресурси, самата карта на Google и скорост на връзката влияят. Дори докато пиша това един от глобалните доставчиците използвани от картата има проблеми, което изцяло блокира зареждането тази сутрин. Оправи се като смених на друг временно докато прехвърля всичко на моята машина.
Има сграда в червено, която вече се строи или е построена
Използвам слой на Google, който е фотореалистичен и няма аналог на други доставчици. Докато има подобни опити от Mapbox и други, включително компании в България, не съм намерил нищо доближаващо се до това ниво да детайлност. Слоят им обаче е с данни от поне две години и междувременно има промени в града. Има пуснати сгради, булеварда Филип Кутев беше пуснат. Сгради са завършени или разрушени. Затова при въвеждането на данните съм добавял неща, които не се виждат към онзи момент, независимо, че вече може да са довършени. Когато Google я обновят, ще пусна нови.
Собствениците на имота нямат намерение да строят каквото е отбелязано
Наистина, на някои от отбелязаните места вече има построени сгради и няма изгледа да се разрушават за три- или пететажни сгради. Аналогично има стари блокове, за които са отбелязани по-високи. Картата не показва за какво има издадени разрешителни или се планува непременно строеж, а какво е предвидено, че може да се строи на база заповеди или издадени визи в миналото. Това може да са ПУП-ове или намерения от преди над 20 години, може да са такива от преди две години. Не знаем, защото голяма част от документите, които сега са публични, не бяха до преди това. Това не значи, че тези намерения ще се осъществят, но не значи и че след няколко години собствениците няма да решат друго предвид каква печалба биха осъществили към този момент. Натискът от инвеститори се значителен навсякъде независимо каква е реалната им мотивация за тези обекти. Докато не се промени ОУП и закона за София така, че старите ПУП-ове да станат невалидни и новите да се съобразяват изцяло с новите ОУП, отбелязаното предвидено строителство продължава да е възможно.
На мястото има паметник на културата, защо е отбелязано в червено
Голяма част от паметниците на културата са частни. Немалко от тях не се поддържат, често нарочно. Свидетели сме на умишлено събаряне или съсипване. Министерство на културата до сега не се е справяло да опази нормативно или чрез комисията си тези паметници. Съдебната практика по-скоро пречи да се санкционират онези, които ги унищожават и съотношението риск/печалба не е в полза на опазването на културното ни наследство. Така общините, дори при добро желание, биват отказани да използват малкото механизми да спират и изискват възстановяването на тези паметници. В този смисъл, на база сегашната парктика, 8 етажен блок в центъра на София където сега има паметник на културата е по-скоро неизбежно, отколкото невероятно. Особено предвид, че хората в района често не разбират както се случва докато не дойдат багерите посред нощта.
Няма връзка към документите за въведена сграда с червено
За голяма част от сградите липсват документи. Повечето от тях са на база документи в последните 20 години, които не са публични. Въведени са обаче в слой „Застрояване“ в ГИС системата на НАГ. Всеки може да я види на публичната им карта. Това, което аз правя само е да представя същите данни в по-добър формат, за да са по-разбираеми. Доколкото всичко ново, което въвеждам, има документи към себе си, технически ограничения на визуализацията, сложността и динамиката на процеса на одобрение на сграда, както и времето, което е нужно за модерация на тези връзки, прави невъзможно да се свържат с документите или най-малкото да са последните такива. Затова една от бъдещите функции на картата ще е препращане към тази с документите на същото място, за да могат хората сами да видят какво е известно на това място и околността.
Не е отбелязано какъв вид ще е сградата – училище, градина, офис или жилищна сграда
Доколкото за някои сгради се вижда от визи за проектиране или ПУП какво е предназначението или може да се направи предположение на база собствеността на имота и околните сгради, това важи за твърде малко и отново би било гадаене. Отделно, че неведнъж се е случвало парцели за училища и градини практически да се подаряват за строителство на сгради, както се случаи с една от сградите на Бъсков, или да се строят несвойствени сгради в двора на училища или паркове. Затова всяко усилие за маркиране на сградите би било най-малкото неточно .
Височината или формата на отбелязано строителство не отговаря на съществуващите документи
Почти всички сгради отбелязани на 3D картата са взети от слой Застрояване на НАГ. Там се отбелязват по два начин – височина в метри и етажи. Когато са отбелязани по етажи като правило умножавам по 3.125 метра и получавам височината. Когато е височина, тя може да е до било (максималната позволена на върха) или кота корниз. В този смисъл често височината, която виждате на картата е дори подценена, тъй като в повечето случаи виждаме кота курниз, тоест често се добавят още 2-3 скосени етажа и така се увеличава с 6 до 10 метра височината. Когато има някакви публични документи, там това понякога може да се види по-ясно и го отбелязвам както е показано.
Друг аспект е спецификата на визуализацията. Слоят на Google е релефен като показва съществуваща растителност и сгради. Учудващо нетривиален проблем е да се сложи сградата на нивото на повърхността поради много фактори, включително различни стандарти за топология на тези слоеве и честото изравняване на терен за сградите. За да реша това, взимам средната точка на полигоните и през други доставчици взимам очакваната надморска височина, на която стъпва сградата. Така е възможно разлика от няколко метра заради това колко неравен е терена на София, особено в най-южните части. Комбинирано с подценената височина, за която говорих по-рано, този ефект се компенсира.
Формата на основите, силуета и общите очертания на самите сгради се взимат от същия този слой на НАГ. Както описах подробно в статията обявяваща картата, това са външни очертания, в които новата сграда следва да се впише. Може да е с разчупена форма, може да е дори по-ниска. Често плановете се променят в процеса на вадене на разрешителни дори да не се променят общите параметри. Отделно, както стана ясно от пресконференцията на Терзиев, твърде често строежите надвишават с 10 до 30% височина и интензивност без да са били санкционирани, така че отново изглежда, че картата ми силно подценява бъдещето.
Затова визуализацията показва до къде им е позволено да се разпростират, а не какво ще се случи. Неколкократно архитекти на такива проекти са изказвали раздразнение колко грозно съм представил бъдещите им проекти, още повече в сигнално червено. Разбирам ги напълно и съм съгласен – положили са усилия да направят нещо красиво, което да се вписва в изискванията на клиента, макар и нерядко далеч не и в нормативните изисквания или визията на района. Задачата на картата ми обаче не е да им прави реклама, каквито предложения съм получавал нееднократно. Целта ѝ е да информира тези наоколо какво се случва с улицата, квартала и града им.
Отстоянията не отговарят на изискванията или документите
Формата на основите на сградите се определят от различни документи, до които често нямаме достъп. На картата представям данните в слой Застрояване по по-прегледен вид. Доколкото има други изисквания за отстояние, те ще влияят на крайната форма на сградата в рамките на максималните очертания, които съм показал. Масова практика е да се бетонира изцяло парцела, да се сменя предназначение, за да се използват по-малки отстояния, натиск върху контролни органи, за да подпишат нещо незаконно и други машинации за заобикалят тези изисквания. Затова отново теорията и практиката се различават и това далеч не може да се отчете с 20+ хиляди червени кутийки.
Липсват сгради, за които има документи и са планирани или вече построени
На картата съм отбелязал практически всички сгради над три етажа, които виждам на слоя на НАГ. В последните шест месеца минавам един по един няколко хиляди визи за проектиране, градоустройствени заповеди и ПУП-ове, където също се намира такава информация. Въпреки това, голяма част от тях са публични едва от последните две години. Преди не беше рядкост – случайно или не – да не се публикуват такива или да се показват с месеци закъснение.
Картата не претендира за абсолютна точност, тъй като самите слоеве на НАГ не са абсолютно точни. Данните ми са максимално толкова добри, колкото техните публични такива. Също така не съм отбелязал хилядите къщи, които са планирани в покрайнините на града. Това е защото все още нямам време, ще стане съвсем тежка картата, както и защото повечето попадат далеч извън очертанията на София, където Google maps поддържа 3D слой. Извън това визуализацията губи качеството си. Все пак съм добавил някои от тях.
Картата не показва аспекти като озеленяване, пътна и друга инфраструктура
Доколкото има слоевете показващи тези аспекти, те са също толкова неточни. Има ПУП-ове и решения, които показват какво се планира, но аспекти като отчуждаване, съдебни дела и бюджети често променят тези планове. Също така визуализацията на картата ми цели да покаже други аспекти на града. Отделно е факт, че аспекти от разрешените проекти като плановете за задължително озеленяване и пожарна безопасност не са публични. Те се правят в голяма степен за опазване и засягат интереса и безопасността на обществеността, но в същото време последната няма възможност да се запознаят с тях и дали всъщност са изпълнени.
Картата се фокусира върху височината на сградите
Наистина, започнах с високите сгради и често пиша за тях. На картата обаче има най-много сгради до 15 метра дори без да съм добавил многобройните комплекси от къщи около града. Именно огромните проекти са тези, които привличат внимание, затормозяват инфраструктурата на конкретния район и влияят непропорционално на качеството на живота на околните. При тях има и непропорционално много нарушения и лобизъм, които се проспиват от районни администрации и чиновници, къде заради корупция, къде заради липса на капацитет и сплашване. Затова като такива се определят като най-голям риск и това се разпознава от жители на града като мен, които търсят отговори.
Картата разглежда твърде повърхностно какво ще се строи
Да, това е идеята. Има предостатъчно разпръсната информация в документи, често не публични, карти, слоеве и разрешителни. Когато се прави една визуализация, неизбежно трябва да опростява информацията, за да стане разбираема. Целта е да се приканят останалите да се вгледат в темата и да търсят повече детайли след като са видели голямата картинка. Картата няма претенции да показва всичко на 100% точно, защото самите слоеве на НАГ и публични документи не го показват така. Целта е да осветли практики и планове, част от които разчитат на това да не се шуми много около тях.
Картата показва само данни за София
Да, това е така. Причината е, че подобен слой Застрояване има само в София. Предвид мащабите, градът има най-развитата информационна система докато в много други градове и общини дори не са довършили данните за кадастъра си и умишлено укриват дори задължителните протоколи. Въпрос на личното ми време е да намеря начин да ги извадя и публикувам, както вече правя за Пловдив и Благоевград на картата с документите. 3D модели ще са по-трудно, но не невъзможно и имам вече идея за Пловдив.
В тази връзка има едно изключение – след скандала с кулите в Пловдив ги добавих на картата и публикувах снимки. Махнах ги след като кметът на Пловдив, който беше внесъл предложението, го оттегли. Сега чувам, че няколко медии опипват почвата дали обществото се е успокоило и ще може да се прокара тихомълком втори път нещо подобно увещавайки общинските съветници. Не виждам да им се получава, но затова е и важно да се следят изкъсо комисиите.
Картата подвежда, че ще се застрои цялата София
Предвид опита на сега, изказванията на Съюза на архитектите в синхрон с организации на инвеститорите, че нямало такова понятие като „презастрояване“ и че в междублоковите пространства има предостатъчно място да се боднат по няколко сгради, както и собствеността на земята, заложените в закона параметри и умишлено връзване на ръцете на местната власт в някои случаи, а в други – корупционен и физически натиск върху чиновници на фона на демотивация и ниски заплати и многомилионни финансови интереси, а не на последно място противоречива и най-меко казано съмнителна съдебна практика, също както други аспекти на картата, то по-скоро тя подценява колко ще се застрои града, ако не се направи нещо. В този смисъл наистина подвежда, защото ще е по-зле, но съм съгласен, че ако се вземат мерки далеч няма да се стигне до там. Въпрос на това кой път поемем и кога.
Картата създава излишна паника за бъдещето на София
Съгласен съм. Всъщност, в няколко интервюта съм посочвал, че голямото ми притеснение е картата да не доведе до парализа вместо да мотивира за действие. Самият аз започвайки я не съм предполагал, че положението е толкова зле. И на всеки няколко месеца се доказва изказването ми, че ни е бедна фантазията с нови и нови проблеми и заложени мини. В този смисъл наистина може да се каже, че се генерира известна паника предвид тягостната картина, която може би не е толкова конструктивна.
В същото време бих поспорил дали е излишна. Доколкото има много активни местни групи и организации, които защитават градини, училища, паркове и реки и вършат прекрасна работа, голяма част от населението пренебрегват проблема. Споделям притеснението, че обемът информация е голям, но полагам усилия да го направя лесен за възприемане, за да се избегне тази парализа, за която говоря и хората да действат. Имам съмнение обаче, че критикуващите картата за „излишна паника“ предимно не искат да има действие и биха се радвали хората най-много да мрънкат из фейса приемайки, че нещата са неизбежни. За щастие, почти винаги не са когато се хване от рано темата
Картата създава трудности на собственици на имоти и инвеститори
Да, чувал съм го нееднократно и имам не един или два примера. Това е не е пряка цел, а възможен страничен ефект. Доколкото някои от проектите разчитат на схеми с общинска земя, публични средства или разрешени параметри, други наистина претендират да спазват буквата на закона, макар отново често да разчитат на пропуските на общината да минат метър просто защото „ма те всички така правят“. Голяма част от сградите в София, особено големите, не следва да получат акт 16, често заради елементарни пропуски, за които нормативните актове са красноречиви. В този смисъл вниманието на обществото, от които се притесняват, може би не е толкова лошо нещо.
Друга честа критика е в посока абсолютизми за частната собственост и инициатива. Доколкото това е вярно и елементи са вписани в Конституцията, те не идват с ограничения. Има изисквания колко, къде и какво може да се строи. Отделно тези имоти не съществуват в изолация в града и следва да допринасят вместо да паразитират над останалите. Има и редица изисквания, които до сега рядко са се прилагали, за отстъпване на част от частните имоти за обща инфраструктура и колкото да не са доволни хората, това е закон също толкова, колкото всичко на което се уповават. А не се е прилагало заради обслужване на частни интереси и лично обогатяване, включително на хора, от които е зависело прилагането на тези закони. Тук дори не засягам темата как въобще някои от имотите са станали частни след схеми в общината, измами с нотариуси и съдебни решения и прочие.
Картата не помага на хората да разберат процесите
Да, не е това целта на картата. Имам други проекти и визуализации, които искат да допринесат в тази посока. Процесите обаче са изключително сложни и дори често самите чиновници не ги разбират или проследяват от край до край. Има, несъмнено, хора които ги разбират и често са от страната на онези, които експлоатират не само пропуските в тези процеси, но и разминаванията между нормативни изисквания и реална административна и съдебна практика. Надявам се в скоро време общината да публикува такива обучителни материали. Все пак, ако някой иска да сподели такова описание или друга форма на представяне на тези процеси, дори и като UML диаграма, ще се радвам да помогна да я представим и приложим към другите визуализации.
Картата няма практическа стойност за градоустройството
Да, и не е това целта. Има предостатъчно специализирани системи, които се използват за тази цел. Още в началото писах, че данните не могат да се използват дори за дигитален двойник, заради качеството на източника и въвеждане, както и контекстът, в който съществуват. Все пак, имам идеи как може да се маркират като рискови някои планирани строежи и парцели и готвя нещо по въпроса.
Картата е излишна
Да, излишна е. По-точно следва да е излишна и работя за това да стане излишна. Също както картата ми за безследно изчезналите преди 15 години беше излишна. Тази тук цели да илюстрира какъв е проблемът и какво е възможно да се направи с малко повече прозрачност.
Възможно е да стане напълно точна и автоматизирана и да се генерира от самите институции не само за София, но и за цяла България за бъдещи проекти като изчиства почти всички критики, които описах до тук. Това може да стане с електронно подаване и обработка на строителните книжа и задължение да се публикуват схемите проектите и параметрите им в единен структуриран формат. Това ще помогне не само да се придвижват много по-бързо разрешителните там където няма проблеми, така и да се хващат нарушенията и корупционните практики. Това значи, че ако искате пристройка към къщата си няма да се налага да чакате месеци или години, а дни. В същото време значи и че проекти за десетки милиони ще стават публични в цялостта си веднага след като бъдат подадени документите. Мисля, че разбирате защо предложените по този начин мерки биват блокирани в парламента. Готвят се и други локални мерки в тази посока, но има и също толкова силен лобизъм срещу тях.
В този смисъл картата е излишна, защото не следва някой като мен да отделя толкова време да я прави и поддържа. Не съм и планирал да го правя. Намира се за полезна от доста, защото показва нещата по различен начин и докато това остане така, картата ще е публична.
Повече по темата
Ако сте стигнали до тук, може да са ви интересни другите аспекти на тази карта и други свързани проекти, които съм правил:
В края на миналата година писах накратко в социалките, че новият портал на кадастъра е публичен и на пръв поглед има доста полезна употреба – да се следи за незаконно дострояване. В действителност, с тази нова версия се случи нещо, за което натискахме и чакахме от много години – отворени данни за имотите в България.
Информацията, която търсихме са точните очертания на области, общини, землища и отделни парцели. Тази информация има много приложения отвъд работата с недвижими имоти. Преди 11 години, например, бях свалил парче по парче голяма част от тези данни и бях ги обобщил в опростена версия на картата на общините и селищата в България. Пуснах ги свободно с цел визуализации на данни и сам ги използвах в графиките си за данните за сеч, избори и редица други. Аналогично, за картата ми с документите за градоустройството в София през последните четири години съм свалил близо 25% от всички парцели в столицата. Подобно е положението и с 3D картата за застрояването. Данните влизаха в употреба в поне 10 от проектите и визуализациите ми до сега.
с. Априлци в Пазарджик
Затова с радост открих, че в новият портал на кадастъра има секция отворени данни, където може да се свали архивирана цялата спомената информация – отделни парцели, сгради и самостоятелни обекти в SHP формат. Вече свалих данните за община София и няма да се налага да товаря сървърите на НАГ и кадастъра всеки път като излезе нов документ. Данните съдържат много метаданни като площ, брой етажи, точен адрес, собственост, район, начин на употреба и документ определят последното. Дори само информацията за адресите е безценна, тъй като до сега нямаше такава публична база данни в България. Има дори адресите на самостоятелни обекти – гаражи, апартаменти и други части от сгради, включително къде се намират точно и колко е (законната) им площ.
Метаданни за случайна сграда в София
Това обаче далеч не е всичко. Публикувана е информация за собствеността на тези имоти – дали цялостно или частично, физическо, юридическо лице, община или държава и с какви документи и кога е установена тази собственост. Има дори ЕИК и имена на фирмите, а когато е частно лице, името е маскирано, а ЕГН-то е криптирано, така че да не се разбере, но да е пак уникално и да може да се съпостави с други записи. Това е безценна база данни с публична вече информация, която без да преувеличавам ще отвори нова страница в разследванията на злоупотреби на части и публични лица.
Пример за собствеността на парцели в с. Априлци, Пазарджик
Данните в този си вид са генерирани на 14-ти декември. Надявам се да имат възможност да ги обновяват редовно, особено собствеността. Все още липсва известна информация – за 6 общини липсват данни, включително община Варна. От тях, както и сред други общини липсва информация за около 380 селища или 7.2%. Изпратих и друга обратна връзка към създателите на портала и разбирам, че се работи по попълването на цялата информация. Две основни точки бяха двуезична документация и номенклатури, както и начин да се сваля всичко наведнъж.
Дори към този момент обаче е нещо внушително. Бих го сравнил само с публикуването на отворени данни от търговския регистър с тази разлика, че са много по-ясни, подредени и готови за употреба. Показах данните на няколко познати експерти работещи с GIS системи и събиращи информация от подобни регистри от цял свят. Един особено ми пише през няколко месеца да пита дали поне очертанията на парцелите в градовете имаме. Всички бяха удивени от качеството и пълнотата на информацията и метаданните, включително в сравнение с аналогични източници в Германия, Великобритания и щатите.
Центъра на София в сгради и парцели
Успях да сваля всички данни автоматично и вече ги преглеждам подробно. Особено тази за собствеността. Все още нямам идея какво от тези данни и как ще го покажа, но определено има доста какво да се направи с нея. Знам обаче, че ще използвам парцелите във визуализацията си за данните за сечта, които отворих наскоро. Особено за стартиращи бизнеси това ще е много полезно отвъд чистите GIS системи, недвижими имоти и планиране. Ако имате идеи как бихте използвали данните или вече сте направили нещо с тях, споделете го в коментарите.
През декември направих пилотен проект, в който отбелязах на триизмерна карта всички сгради в район Изгрев, София, които са предвидени да се построят. Целта ми беше да разширя картата с документите за строителството, която макар и полезна, не дава добра представа за измеренията на промените.
От тогава се случиха няколко неща. Първо се свързах с новата администрация на Столична община с цел съвместна работа. Първи резултат от това, че направих за тях вариация на картата ми с документите, но показваща само планираните промени на ПУП. Линк към картата ще намерите на страницата с регистъра на съответните документи. Това е важно, тъй като тези решения са първата индикация, че някъде нещо ще се строи и съответно е най-ранния момент, в който хората загрижени за градската среда биха могли да повлияят. Ключова роля тук играят районните кметове и архитекти, които публикуват документите.
Картата на общината с отбелязани места, където има промени по ПУП
Картата се развива постоянно и ще пиша скоро подробно за нея. Като част от нея добавих експерименталния триизмерен слой специално за очакваното височинно застрояване на парцелите засегнати от ПУП-овете. След това реших да копирам същата функционалност и на основната ми карта.
Данните обаче бяха проблем – не може да се изведат автоматично и се наложи да ги въвеждам на ръка, както правих през декември. Сега обаче си направих инструмент, с който това става много по-бързо и точно. Включително мога да го правя на телефона между другото. За няколко дни събирах по няколко стотин сгради на ден из целия град. До тук бих казал, че съм покрил всичко в районите Лозенец, Изгрев, Сердика и оборище. Въвел съм и сгради, които са мащабни или са ми направили впечатление из града. Ще продължа с Овча купел и Люлин преди да продължа към другите.
Условностите на данните
Преди да ви покажа самата карта, трябва да минем през задължителното за мен описание какво не е наред в картата ми и данните.
Първо, рисувам основите на сградите на ръка върху комбинираните слоеве на застрояване от iSofMap на ГИС София, след което въвеждам височината според посочените метри или етажи. Тези слоеве от своя страна се въвеждат от оператори във фирмата на база документи и скици. Не всички документи имат скици, не винаги това, което е въведено е актуално и слоевете се променят постоянно. В този смисъл ще намерите сгради, които са одобрени или дори построени вече в друга форма или височина. В първа фаза ще въвеждам това, което има на слоя, а нататък ще разширя инструмента да зарежда последните скици и да ги позиционира правилно на слоя, за да въвеждам правилната форма на сградите.
Тъй като чертая на ръка, не винаги границите на сградата са точни, а по-ниски съпътстващи постройки или снишения на сградата липсват. Тъй като използвам фотореалистични 3D карти на Google, вижда се лесно, че изображенията и сградите там са от преди година. Тоест някои от вече построените сгради, които ще видите на улицата, не са на тази карта. В такива случаи ги отбелязвам, за да са видими. Когато Google обновят снимките, ще ги махна.
Това, че на някое място е отбелязана сграда с дадена височина или площ, не означава, че непременно ще бъде застроено по този начин. Тези скици посочват какво е предвидено/заявено или разрешено на това място. Параметрите може да се променят при визите, при обратна връзка от обществото и районните кметове или при разрешението за строеж. Може да се намали като площ, но да се вдигнат етажите. Това, че нещо е предвидено обаче не значи, че ще се построи някога. Това може да е заради проблеми със собствеността, съдебни дела или просто защото собственикът иска да живее в хубава двуетажна къща и няма намерение да вдига 5 етажен блок. Не на последно място – посочените измерения са по-скоро външните очертания. В зависимост от кинт и други параметри е възможно части от сградата да са по-малки, други да са покриви и паркинги и прочие. Някои от отбелязаните сгради може да са и индустриални.
Картата, която ще споделя, не е обвързана с общината или НАГ и не претендира за точност. Целта ѝ е да даде представа къде какво ще се строи и колко високо, тъй като дори с първата ми карта, това е изключително трудно. Ще добавя всички сгради в града преди да започна с конкретните документи. Новите сгради се появяват веднага на картата, така че очаквайте нещо ново всеки път като я отворите. Ако видите нещо, което не е така, оставете коментар.
Тези данни биха могли да се извадят автоматично и точно тези разговори водим с общината от началото на годината. Има огромно желание и подкрепа за такива визуализации и прозрачност, което е видно от картата на ПУП-овете. Както много други неща там обаче, борбата е със самата вътрешна система. Качеството на данните не е сила на администрацията като цяло. Когато това стане все пак обаче, всичко, което виждате тук ще тече автоматично. Просто не можах да дочакам и малко напук го направих сам.
Изглед към горната част на бул. Черни връх
Бъдещото строителство в София
В процесът на направа на картата споделих снимки в социалките и и писах, че ни е бедно въображението колко много е предвидено да се строи. В последните месеци стана дума, че на година се започват сгради с по милион кв. м. полезна площ. През документите открих няколко, които самостоятелно са по 100 хиляди. Из града виждам много повече.
От години се ровя в разрешителни, ПУП-ове и визи, но нямах идея за някои от сградите. Например не знаех за 200 метровите кули срещу мол Парадайз и нагоре по бул. Цар Борис III от Пирогов. Не знаех за 130 метровата кула по Тодор Александров и въобще какви стени от сгради се готвят от двете страни на този булевард. Бях виждал снимки на плановете около Централна гара, но не осъзнавах мащабите или че ще има още една 100 метрова кула зад нея. В централната чат има десетки къщи, някои отбелязани като паметници на културата, които са предвидени да се бутат и застрояват с четири, пет и дори шест етажни сгради. В долната част на Лозенец положението е по-добре, но в горната и въобще около южната дъга е вече презастроено, а се предвиждат двойно повече сгради. Аналогично по бул. България.
Когато съм пускал подобни карти и съм коментирал върху тях, често тъпя критика, че искам да спирам частния интерес. Собствеността на земята е само един аспект от този проблем и често само по себе си е доста труден за изясняване, напоен с корупция и натрапчиво отсъствие на прокуратура и съд. Ако даден парцел е частен, собственикът има право да строи там в рамките на закона. Проблемът идва там, когато регулаторните органи умишлено спят и не забелязват критична инфраструктура като дерета, тръби и прочие. Не се взима под внимание градска среда, височина, училища и друга инфраструктура, а когато това се прави, административните съдилища с готовност зачеркват съдебна практика и дори закони, за да помогнат на това или онова свързано лице. Сведенията за собствеността на роднини да съдии из въпросните комплекси са изобилни.
Изглед към бул. Тодор Александров.
В същото време основният проблем тук е в местната и централната власт. Започваме с решенията на СОС за безразборна продажба на общинска собственост – данните за която най-яростно пазената тайна в Столична община. Следва и отлагането на придобиване на ключови имоти за градини, училища и паркове. Решения на СОС могат да изменят регулация и планове, но това се блокира умишлено от години. Това важи както за интензивността, така и за фасадите, стратегия, достъпност и визия града. Главният архитект има ключова роля в този процес, но при липса на такава визия до сега тази роля е била обвързвана само със скандали.
Илюстрация за сенчестите сделки в СОС, които все още виждаме е, че доста от парцелите предвидени за строителство в слоя на НАГ, са общинска собственост. Такова е например пространството между Японския хотел и небезизвестната сграда Златен век. Там на четири парцела общинска частна собственост вече е отбелязана 22 етажна сграда – на метри от прозорците на Златен век. Никой до сега не е успял да ми отговори как става това, а още от години питам за няколко такива случая в Дианабад. Предполага се, че са обещани на някого от години и се чака изгодна политическа ситуация, което беше спънато отчасти с последните избори.
От народното събрание пък зависи как релевантните нормативни актове ще оформят граници на тези стратегии и категоризация. Единственото съществено, което знаем, че се е случило, е промени позволяващи кули където и да е и носещи името на небезизвестен строителен инвеститор и корупционен скандал с политици осигурили тези промени. Впрочем, именно те и практиките им са причината въобще да започна да се вглеждам в темата, така че може да се радват, че са допринесли неволно към този и другите ми проекти, както и всичко останало по темата, което още не съм изкарал.
Триизмерната карта със сградите ще намерите като функция на картата с документите от НАГ натискайки бутона с кубче. Може да я достъпите и директно на http://govalert.eu/cityplan/buildings. В началото ще се отвори указание как се контролира. Най-общо казано използвайте два пръста на екран с докосване или мишка + Ctrl на компютър. Предупреждавам, че използва доста трафик и процесор – може да имате проблеми на по-стари телефони. Ще се радвам на обратна връзка.
Ще се радвам на обратна връзка. Освен добавяне на сградите в останалата част от града, искам да добавя функция за директно споделяне на линк към мястото, което сте се спрели в момента. Така ще може да покажете на други какво точно гледате и конкретна сграда. Също искам като се кликне на сградата да може да отидете на същото място в картата с документите. Има нужда да подобря и стабилността на кода. Надявам се до тогава да има и решение с автоматизацията, за да се подобри качеството на данните.
Застрояването на един район се решава – често в разрез на закона – много преди да видим багерите да изриват детски площадки и градинки или да се вдигат кранове на метри от прозорците. С проекта GovAlert.eu се опитах да помогна с информираността, но тези решения се взимат много преди визите за проектиране и разрешенията за строеж. Истината е, че са скрити в градоустройствени заповеди, протоколи на общинските съвети, продажби на общинска земя, а нерядко – незаконно вписване на такава като частна и фалшифициране на становища и съгласуване. Контрол няма – къде умишлено, къде от некадърност.
Ситуацията в София класически пример за този начин на работа. Едно положително нещо обаче е, че в сайтът на НАГ може да се видят скиците от въпросните градоустройствени планове. Днес между другото седнах да си играя да въведа сградите в и около квартал Дианабад, които не са започнати или довършени заедно с височината им. За някои от тях са издадени визи, за други – разрешителни за строеж. Повечето обаче са одобрени от НАГ за строеж и е само формалност да получат разрешително. Някои одобрените сгради – като тези на 5-тата снимка – се намират на все още общински имоти, което показва, че вече се подготвя продажбата им.
Направих това като експеримент. Реших, че този начин на визуализация би бил полезен на живущите в квартала да си представят какво ги очаква и как ще се промени градската среда в близките години. В червено са въпросните планирани сгради. Останалите се виждат триизмерно и макар очертанията им да не са точни, достатъчно близо са, за да дадат представа. Списъкът не е изчерпателен като може да има няколко по-малки сгради.
Може да видите интерактивна версия тук:
На снимките виждате няколко ключови точки в квартала.
Ето тук ще намерите (почти) всички градоустройствени заповеди от района за последните 10 г. Някои от решенията за застрояване долу са от преди това. Други са укрити от сайта на НАГ.
