Трябва да благодаря на НСИ, че ми предоставиха справка за броя жени и живородени деца по възрасти за последните 65 години. Имах по възрастови групи, но за това тук и други данни, които разглеждам ми трябваха с по-голяма точност. Може да свалите справките, които ми предоставиха тук и тук, в случай че може да са ви от полза.

Тук се опитвам да покажа сравнение между това колко деца са се родили спрямо броя жени във всяка възраст от 15 до 49 г. от 1960 до сега. Максимумът е бил сред 21 годишните през 1978-ма – на всеки 1000 жени от тази възраст са се родили 229 деца във въпросната година. Доколкото е имало близнати и тризнаци, те са малко и това означава, че над 22% от жените на 21 години са родили в рамките на година. През 2024-та най-много деца са родили жените навършили 28 години – 105 на всеки 1000. Виждаме свиването през 90-те и повишаването на ражданията след 2000 година, макар и с изместена възсрастова група.

Много се говори за тези числа, за демографската криза, за индивудуалните решения на двойките и последствията им за цялото общество. Има много аргументи и интерпретации. За съжаление, виждам, че почти винаги всички се спират точно преди да стане дума за един от корените на проблема – липсата на адекватно участие, поемане на отговорност и роля в дългосрочната сигурност в бъдещето на семейството и всеки един член от него от страна на нас бащите. Огромна част от останалото – включително косвения дългосрочен ефект, който виждаме на графиката – е следствие в контекста на променяща се икономическа и най-вече социална среда през последните няколко поколения при слабо променени очаквания и отговорност на бащите.

Тък като се забелязва доста тъмни цветове сред непълнолетните момичета, направих отделна графика по тази тема. Писах подробно по темата преди десет години с тогавашните данни. От тогава виждаме намаление на такива случаи при покачваща се обща раждаемост. Може би ще засегна отново темата като прегледам подробно данните по регионален принцип като излязат последните за 2025-та през април.

За тези и други аспекти по темата съм писал в миналото:

• Числото, което ще чуете днес, е грешно
• Решението, че не си готова за дете
• Направи го (кат’ ти се ще, ама що за глупости са това) сега
• Съвременните двама и как ги измерваме
• Раждаемостта от 1968 насам и какво е бъдещето на България
• Възрастово разпределение на родилките в България – 2021
• Картата на Евростат за плодовитостта и какво всъщност ни показва?
• Стопяващата се (драма за претопяването на българската) нация
• Смъртността и как я сравняваме през годините

Събирам данни за диаспората ни в Германия от над десетилетие и не можех да не забележа статията на Диляна Димитрова във в. Сега от тази сутрин. Прегледах числата с интерес и ме учудиха – не защото смятам, че тезата в текста е грешна, а защото не намирам числата, на които се основата.

Първото, което трябва да отметмен, е че статията беше препечатана веднага с грешни или подвеждащи заглавия от редица медии. Това включва bTV, които внушават, че българите в Германия са намалели със 60 хиляди. Второто е, че всичко, което ще обсъдя тук, също както числата, на които вероятно Димитрова се оповава, са предварителни данни и се променят постоянно. С други думи, възможно е между различни прочити да се променят оценките. Ревизираните данни за миграцията и демографията излизат в края на юни в Германия и края на април в България. Попитах по-рано в. Сега за конкретните таблици или изследвания, на които се основава статията и ще допълня този текст когато отговорят.

Няколко числа, които не съвпадат

В статията се споменават редица числа, които искам да се обсъдим. Първо се говори за статистика от октомври 2025 до ноември 2024-та. Наистина, на 18-ти януари беше обновена таблицата с месечната статистика за миграцията. В инструмента Genesis на Destatis обаче тази разбивка не включва националността на мигриралите. На новинарската им страница обаче намираме бързи справки, които се обновяват всеки месец с данни около 10 седмици назад. Там има две справки – по дестинация и по националност.

Тук идва объркването ми. В статията на в. Сега се говори за 58450 българи напуснали Германия за обсъждания период и нетна емиграция от 11930 души. Сравнявайки с таблицата в Destatis за български граждани виждаме 53428 напуснали Германия и 11290 нетна емиграция. Т.е. 11290 повече български граждани напуснали Германия, отколкото са се нанесли. Числата са близки, но различни, което ме учудва, защото не изглежда това да е източникът цитиран в статията. Тук е важно да се спомене, че говорим за 11 хиляди напуснали Германия в повече в каквато и да е посока, т.е. това не са непременно хора върнали се в България.

Ако погледнем конкретно данните за напуснали в посока България, виждаме други числа – 52606 напуснали и нетна емиграция от 12728 души. Т.е. почти 13 хиляди души са напуснали Германия, за да се заселят в България. Това включва обаче както български граждани, така и чужди. Разминаването между тези две числа може да има няколко различни интерпретации. Най-вероятните според мен са, че има голяма миграция на български гражани от други европейски държави към Германия от една страна, а от друга – доста българи вече получили германско гражданство се върщат в България. В германската статистика те се отчитат като германски граждани независимо какво друго гражданство имат. Както съм показвал няколкократно, изключително малка част от българите имаши право на германско гражданство се възползват от тази възможност – под 2% на година. В последните поне 10 години обаче децата им получават такова автоматично и ако връщат със семействата си ще се броят от Destatis като „немски граждани нанасящи се в България“.

Колко са българите в Германия?

По-нататък в статията си Димитрова цитира данни от НСИ, които ще прескоча. По-интересни са изводите за намаляването на диаспората ни. Миналия август написах текст за Капитал за тяхна поредица за българите в Германия, в който разисквах подробно именно това наблюдение. За пръв път от 20 години през 2024-та броят на българите в Германия намаля между 1% и 2.4%. Оптимист съм, че тенденцията ще се запази, първо заради обсъжданите данни и второ, защото го виждам в своя собствен балон. Както писах наскоро, няколко познати ми писаха за съвети за процеса на връщане само в последните няколко месеца.

Предпазлив оптимист съм обаче, защото говорим за само едно число от една година и трябва да мине време, за да отчетем някаква тенденция. В случая тук и в статията във в. Сега разглеждаме данните на миграционните в Германия, които съм писал многократно, че са крайно ненадеждни. Виждаме го в разминаване между данните за населението в Германия и данните на миграционните. Има и други фактори като нерегламентирана сезонна работа, неотписване на адресна регистрация при преместване извън Германия, непознаване на системата и пропускане на административните задължения, фиктивно регистриране в страната на деца и роднини с цел трупане на години за гражданство или точене на социални и дори трафик на хора. Всички тези фактори влияят в една или друга степен на разминаването на статистиката с реалното състояние на диаспората ни.

С това наум забелязах друго число в края на статията – 371128 български граждани живеещи в Германия. Това число е взето от демографския годишник на НСИ за 2024-та и се отнася до началото на годината. Те от своя страна го взимат от таблица 12411-0009 към 31.12.2023 на Destatis за населението на Германия по гражданство. Това не са данните на миграционните, а се базират на същата методология, каквато НСИ определя населението на България. Този показател включва онези без немско гражданство независимо дали са родени в България или натурализирани или възстановили в последствие българското си гражданство. Сред тях има бесарабски българи, македонци, албанци и наследниците на насилствено изселените български турци. Именно тази таблица цитирах през годината като посочвах намаление от 8707 българи през 2024-та г. или 2.35%.

За да илюстрирам защо трябва да сме внимателни с данните на миграционните, тяхното число за същия показател – български граждани независимо къде са родени – е 436860 за началото на 2024-та г. Това е таблица 12521-0002 в Genesis. По техни данни намалението през 2024-та е 4780 или малко над един процент. Виждаме голямото разминаване, което споменах горе. Destatis го обясни преди години с това, че последните не са ревизирали данните си от 2013-та г. Това е причината да не писах нищо докато следя данните за механичната миграция и да чакам края на юни като излязат числата за демографията, които НСИ цитира в годишника си.

Важно ли е точното число?

Да. Всичко описано не значи, че статията на Димитрова във в. Сега е невярна. Най-много бих я нарекъл прибързана. Когато пиша по тези теми настоявам, че точните числа и методологията им е важна. Както виждате, работим с разлики от няколко стотин до няколко хиляди души и малко отклонение променя изводите драстично.

Що се отнася до причините съгражданите ни да се прибират в България, те са винаги строго индивидуални. Има обаче някои общи признаци. Това се случва не заради подобрение на ситуацията у нас, а по-скоро въпреки влошаването на върховенството на закона, корупцията, овладяването на институциите и раздробяването на политическата сцена. Просто ситуацията в други европейски държави включително Германия изглежда в тръгнала също в подобна посока и положението на мигрантите се влошава особено бързо. Индикации за последното ще намерите в по-старите ми текстове за бедността сред чужденците в Германия и данните за социалното и финансово положение на диаспората ни там.

Доста от нещата, които ви показвам започват с прост въпрос, който ме занимава. Случва се за отговора да е нужна бърза справка. По-често се налага да свалям таблици и да правя графики, както направих днес с данните за сигналите за нередности в София. Понякога обаче се изисква нещо доста по-сложно.

Може да прескочите направо към секциите с изводите и картата, но препоръчвам да прочетете как са изготвени.

• Колко от продадените жилища са в панелки?
• Методология
• Числата
• Моята интерпретация
• Карта на продажбите в София през 2025

---

Колко от продадените жилища са в панелки?

Питах се това заради една от трите опорни точки, които строителни предприемачи, брокери и инфлуенсъри най-често повтарят – че нямало празни жилища в новите блокове, а такива в старите, в които никой не иска да живее. Аргументът е общо взето, че семейства търсят по-големи и по-хубави жилища изоставяйки старите си панелки и това движи основно търсенето на ново строителство. Това предполага, че панелките са по-малки, както и че стоят празни, защото никой не ги иска.

Затова исках да знам, дали наистина никой не иска да купи панелките и именно те стоят празни докато семействата се нанасят в новите си жилища когато и ако изобщо бъдат завършени. На този въпрос би се отговорило лесно, ако имахме работеща адресна регистрация, където всеки съвестно си сменяше настоящия адрес. Има и алтернативни начини, за които обаче компании като Електрохолд отказват да съдействат с анонимизирани данни.

Затова се обърнах към продажбите. Описах преди време колко ненадеждни са данните от обявите за цените и движението на пазара въобще. Непотребни са и в този случай. Нямаме достъп и до данните в имотния регистър по начин, по който да направим такава справка, а кабинетът Желязков и най-вече правосъдния Георгиев свиха още повече прозрачността в тази насока.

Остават данните от кадастъра. Споделих в началото на миналата година как отвориха данните си. Те включват и такива за собствеността с анонимизирани записи за частни лица. Целият анализ, който ще видите тук, се базира на сравнение на техните данни между януари 2025 и януари 2026.

Методология

Бях описал за проблемите с данните в кадастъра – най-вече липсващи имоти и неактуални записи за собственост. Доста от тези са оправени през годината. Все пак, не всичко изглежда се регистрира при тях. Новото строителство се вписва, но въпреки споразумението им с Агенцията по вписванията не са пренесли всички данни. Все още обаче аналогично на Имотния регистър липсват данни за много имоти с неизвестна собственост. Това е когато няма промени в собствеността им от началото на регистъра. Забелязах непостоянство в изписването на имена на фирми, грешки в идентификаторите на същите, различно изписване на ключови думи като актове, липсващи или сгрешени кадастрални идентификатори. Доста от тези успях да оправя или изключих от анализа.

Концентрирах се върху 2025-та г. и сравних промяната в собствеността между двата архива на данните на кадастъра, които пазя. Много имоти – пацели и самостоятелни обекти – липсваха в по-стари данни и бяха отбелязани като въвеждани за пръв път през 2025-та. Това често е заради продажба, но е възможно и да е по-други причини, включително подготовка за продажба или подялба или просто вписване на стар нотариален акт. Затова включих в анализа единствено обектите, за които е имало данни за собствеността преди.

За да засека промяна в собствеността сравних имената и идентификаторите на собствениците. В рамките на миналата година промениха начина за анонимизиране на последните при физическите лица, затова прибегнах до комбинация на сравнение на дължината на частите от името и сравнение на детайлите на акта, с който е обявена собствеността. В някои случаи ставаше дума за прехвърляне на имоти от една държавна или общинска фирма или институция на друга. Тези изключих, защото реално няма продажба, поне докато не започнат пак да продават държавни имоти от ония списък. Оставих обаче прехвърлянето на имоти от държавни имоти на общината както стана със стадион Георги Аспарухов.

Събирайки данните за анализа включих не само апартаменти, а всякакви имоти, тъй като усилието беше същото. Няма категория „апартамент“, а самостоятелен обект. Тези могат също да бъдат гаражи, в които не може да се живее. Немалко са студия, където формално също не може да се живее, но се използват масово от строителите за заобикаляне на изискването за паркоместа. За да изключа гаражите включих единствено обекти над 30 кв.м. Възможно е самостоятелните обекти да са магазини и да са над 40 кв. Липсва структурирана информация за предназначението на обектите и не мога да ги разгранича. За целите на анализа ми тези случаи ще натежат в полза на обектите извън панелни жилища, тъй като подобни има почти изцяло в новото строителство.

Отделно има случаи, в които апартаменти се превръщат в офиси, складове и магазини дори без да се промени предназначението им. Тези съвсем няма как да се засекат, също както не може, а и няма смисъл да се определя дали в цялото жилище се живее или едната стая е офис само за работа. Някъде трябва да се сложи чертата на точността, с която работим и на база достъпните данни и качеството им изключвам тези хипотези от анализа.

Доколкото е трудно да се определи причината за промяна в собствеността, бележките ни дават някои сведения. Най-честата презумпция е продажба, но има наследство, дарение и прехвърляне. Има съдебни дела, констативни протоколи и прочие хипотези. За съжаление, има порочни практики, където не се прехвърля имот, а фирмата, която го притежава. Това е с цел данъчни измами и укриване на корупция, каквито примери бяха разкрити тази година. Тези не могат да се видят в данните на кадастъра. В този анализ се опитвам да установя интерес към един или друг вид обекти фокусирайки се максимално върху частна активност. Затова изключих всички актове и хипотези, които предполагат друго.

Някои от записите за собственост сочат към несъществуващи кадастрални идентификатори. Потърсих в архивите си, но не ги открих, от което си правя извод, че става въпрос за грешка. Изключих ги от справката. Намерих около 10-тина сгради и обекти, които имат идентификатори различни от поземления имот, върху който се намират. Първите три числа трябва да съвпадат по конвенция. Става въпрос вероятно за грешка в кадастъра и вписването на сградите или при промяна очертанията, сливане или разделяне на парцели. Поправих ги и ще пиша по-късно на НАГ.

Трябваше да определя коя сграда е панелка и коя не. Учудващо нямаме публичен източник за това. Поне аз не намерих. За целта разширих картата описана по-долу и на ръка отбелязах всички парцели, върху които има само панелни блокове. Отне ми около час и половина. Така категоризирах записите, които се отнасят до панелки и кои – не.

Фокусирам се върху София, защото има най-динамичния пазар и често споровете за презастрояване и празни апартаменти се отнасят именно до този град. Бургас, Варна и Пловдив страдат от същата болест и се вижда ясно по движението, липсващата инфраструктура и хаотичното планиране. Би било интересно да направя същия анализ за тях, но исках да тествам метода си с града, който наблюдавам най-много в последните години. От София гледам само границата на града – екатте 68134 – защото ми беше по-лесно за справките и е най-големият в страната.

Числата

За обсъждания район кадастъра има записи за собственост на 497701 поземлени имота, 101468 сгради и 894194 самостоятелни обекта. Един запис може да бъде собственост на цял имот или дял от него. Например, апартамент на съпрузи купен след брака се води на два равни дяла, т.е. два записа. Още два, ако имат дял от земята. Промени през 2025-та открих в 26596 такива записа. Те се отнасяха до една или повече сгради и обекти в 11471 поземлени имота.

След прилагане на описания горе алгоритъм на сравнение на стари и нови собственици получих 17088 записа отнасящи се до 6095 самостоятелни обекта и 669 сгради намиращи се на 4132 поземлени имота. На база описаните данни мога да кажа с голяма доза сигурност, че става дума за продажба и в сравнително редки случаи друга форма на прехвърляне между лица.

От тези 1566 апартамента са в панелки и са сменили собствеността си през 2025-та. Самостоятелните обекти извън панелките, които са предимно апартаменти, но може да включват гаражи, магазини и офиси, са 4529. Това означава, че поне 25% от всички обекти продадени през миналата година са били в панелки. Ако включим само апартаментите най-вероятно този дял ще скочи значително. Изводът е, че далеч не е вярна тезата, че пазарът се движи от хора изнасящи се от панелките си и трябват повече нови сгради.

От апартаментите извън панелки виждаме 26 сгради с продадени 20 и повече обекта – апартаменти и гаражи. Това видимо е ново строителство, което е влязло в експлоатация. Събирайки тези получаваме 953 обекта или 21%. Иначе казано, 26 сгради в София отговарят за 21% от всички обекти продадени миналата година извън панелните блокове.

Панелните апартаменти са в 864 сгради или средно по 1.8 апартамента на блок. Тези извън панелките са в 1677 сгради или средно по 2.7. При последните включваме и апартаменти и етажи от къщи. Когато цялата сграда като къща е сменила собствеността си, е в друга категория и не се води за самостоятелен обект.

Моята интерпретация

Поне 25% ми говори, че интересът към панелните жилища е сериозен. Това, което видях в данните, не подкрепя тезата, че се изоставят за сметка на по-ново, хубаво и широко строителство – теза, с която напоително ни облъчват за състоянието на пазара.

По-горе споменах, че са три опорките – другите две са, че 1. цените ще паднат, ако се строи много повече и затова трябва да застрояваме градинки, училища и паркове и че 2. не било вярно, че имотният пазар бил пълен с черни капитали, а в действителност движел икономиката, която щяла да колабира без него. За тези двете ще пиша друг път.

Обяснения защо не виждаме сведения за обсъжданата сега теза има няколко. Първото е липса на зелени площи, достъпност и понякога дори връзка със света в новото строителство. Доколкото самите сгради имат (някакви) градинки, хубави асансьори и сами по-себе си превъзхождат значително панелките (особено с абсурдните им полуетажи) стъпвайки извън границите на строежа липсва тротоар, парк или детска площадка, училище и детска градина. Много софиянци се оправят катерейки се на колата, но нерядко дори липсва път. Доколкото всички смятаме, че вина носи общината – и исторически това наистина е така – най-вече е функция на презастрояването и корупционното начало на голяма част от проектите.

Всичко това се вижда ясно дори от сателит. Когато маркирах на ръка панелките, неизменно новото строителство беше със странни форми, бетонирани изцяло и без всякаква видима зеленина. Панелите се разпознаваха лесно по „шареното“ състояние на покривите им, но също големите общински имоти под тях, пътеки, паркчета, много дървета и детски площадки.

Друга причина е цената. Новото строителство струва почти двойно на панелните жилища. Доколкото може да спорим дали това е заради по-добрите материали, качествено строителство, цена на земята, спекула или пазарна логика, факт е, че ако сте младо семейство със средни доходи едно жилище в нова сграда въобще няма да е по джоба ви. Това, всъщност, се оказва сериозен проблем за демографията. Именно недостатъчно пространство и градската среда се сочи като една от водещите причини за нерешителност на двойки да имат деца.

Тук трябва да се отбележи, че панелните апартаменти, макар идващи с много други проблеми, всъщност имат по-добро разпределение и квадратура от новите, които излизат на пазара в момента. По това отношение са по-добри дори от апартаменти с двойна цена. От гледна точка на качеството като пукнатини, течове и прочие мисля, че всеки може да каже доста от свой опит за новото строителство. Разходите са понякога по-големи за вътрешни ремонти, но значително по-малки за поддържането на самата сграда.

Доста се говори за оставащия живот на панелките. Аз също смятах, че съвсем скоро ще имаме огромен социален проблем с тях. Санирането трябваше да удължи значително живота им. Вместо това – както много други евро- и бюджетни програми – се превърна в схема за точене, а сградите бяха просто изолирани и то не особено добре. Дори така мнението на архитекти е, че повечето панелки имат поне 20-30 г. живот. При земетресение, например, биха били по-безопасни от всичко строено през 90-те. Динамиката на пазара през изминалата година показва, че хората нямат притеснения по този показател.

Карта на продажбите в София през 2025

Както споменах по-горе, в събирането на данни за анализа не се ограничих само до самостоятелните обекти, а всички промени в собствеността. Това ми позволи да направя карта на всички включени данни. Показва само поземлените имоти, в рамките на които е открита промяна в собствеността. Цветовете показват къде има най-много такива.

Когато натиснете на един имот ще видите обяснение – колко обекта, колко дяла, между кои дати са промените, както и какво лице е новия собственик. Показал съм и какви видове лица притежават по данни на кадастъра дялове или обекти в рамките на този поземлен имот. Това може да са например апартаменти, някои от които да са на физически, юридически лица или държавата.

Разбира се, предвид обемът на обработената информация, проблемите в нея и това, че немалка част трябваше да чистя на ръка, възможно е да има грешки. Ако забележите такива или имате идеи за подобрения, ще се радвам да ги споделите в коментарите.

Може да ви е интересно също да погледнете и картата ми за собствеността на имотите в страната. Целта ми с нея беше да създам инструмент, с който да проверяваме дали градинката пред блока или парка до вас не са се „оказали“ изведнъж частни и неизменно ще бъдат застроени.

В началото на май правителството на Желязков реши, че ще продава хиляди имоти с отпаднала необходимост. Обеща прозрачност кои са имотите, защо, както и на процеса на продажба. След като дълго време не публикува списък, го изисквах и в края на юни – почти два месеца след решението – пуснах карта предстаяща по достъпен начин имотите, които обмислят да продават. Цялата хронология ще намерите в края на въпросната статия с линкове към другите текстове.

Много се изговори по темата. Желязков настояваше, че нямало да разпродават имотите и че щяло да има подробен анализ. След това скри списъка и обеща да пуснат нов. Това така и не стана и отказва да го предостави при няколко запитвания по ЗДОИ, защото не бил готов. Не бяха публикувани никакви анализи или аргументация за продажба на имоти от първоначалния списък. Желязков на няколко пъти отрече да текат търгове, което оборих. За капак на всичко се оказа, че районни администрации и дори други министерства имат нужда от част от имотите и в някои случаи се опитват от години да ги плучат за различни инфраструктурни проекти. Имаше няколко решения на МС за прехвърляне, но предимно на кметове свързани пряко или косвено с Пеевски. Решението обаче не значи реално прехвърляне, както се видя в София, където така застояват с години аналогични решения блокирайки изцяло или частично проекти като за линейния парк в Изгрев и Слатина.

В крайна сметка Желязков обяви, че ще прати искане за решение в парламента, но го направи докато бяха в отпуска и това не блокира течащи продажби. Гласуване по искането така и нямаше до сега, а междувременно системата за интернет търгове за въпросните имоти беше свалена за около месец без реално обяснение защо и какво го налага.

От решението на МС минаха седем месеца. От разкритието ми кои са имотите – пет месеца. От спирането на платформата за месец – три месеца. Реших да видя какво се случва междувременно.

От края на август няма нова информация на МС, няма нов списък, няма публикувани анализи. В края на октомври мълчаливо отказаха да ми предоставят работния списък, а на журналисти са отказвали с аргумента, че не пазят такава информация и нов списък няма. От пускането на платформата в средата на септември са публикувани 23 търга, от които 12 са изтрити ден по-късно заради установени технически грешки. От останалите 5 търга са били успешни, а 4 от тях са от списъка с 4400-те имота на Желязков.

Вгледах се в броя търгове през времето в платформата на АППК. Графиката показва колко са били активни в началото на всеки месец от пускането на платформата през 2020-та до сега.

Вижда се, че няма много нови търгове след решението през май, макар няколко да са били за имоти от списъка. През юли обаче рязко обявяват продажба на повече имоти и това продъжава до края на август. Междувременно има търгове, които са затворени като успешни, отменени или изтрити заради грешки и нови, които са били обявени. След спирането на платформата обаче активните търгове намаляват на под 20. На 1-ви декември активните бяха 4. Днес те са вече 3, като единият е бил отменен.

Няма информация за причините за това. Възможно е институциите да са решили да спрат продажбите до завършване на заветните анализи. Възможно е да ги продават в противовес на собствените си правила извън платформата на АППК. В края на август отрекоха да планират такова нещо. Възможно е АППК да са стегнали изискванията за приемане и обявяване на търгове и това да забавя новите. Възможно е предвид повишената видимост и пряко волята им – подобрена прозрачност да са променили стратегията и да бързат да прехвърлят имотите на удобни общини, където ще е далеч по лесно да бъдат продадени без конкурс и прозрачност. Вероятно затова Пеевски и Борисов блокираха в парламента предложението на Да, България търговете на общини и общински фирми да минава през същата тази платформа на АППК. Възможно е също просто да има управленски и административен вакуум, който да блокира процесите.

Не вярвам да получим отговор, особено предвид исканията за оставка. Виждаме редовни опити за блокиране на прозрачност и разследвания. Виждаме влошаване на практиките за отговаряне по ЗДОИ и комуникация в медиите. Виждаме как са готови да върнат Виденовото време като управление на финанси и ефект върху икономиката само и само да могат да обслужат интересите на Таки и Пеевски. Виждаме машинациите на не/изпълняващия длъжността главен прокурор и вече готвеното наместване на негов наследник пак близък до Пеевски.

В този контекст едни два декара гора или поле край някое село надали е най-големият проблем занимаващ всички. Занимава обаче хората от района, защото от там може да минава питейната им вода, пътя за селото, да е гора, природен парк или да е отредено за инфраструктура, която чакат от десетилетие. Затова трябва да ни пука, а и най-малкото е емблематично как работи шайката на Пеевски заграбвайки обществен ресурс. Затова и направих картата за собствеността на земята в България – за придобием представа какво се случва.

The post Продава ли все още държавата имоти? first appeared on Блогът на Юруков.

Един от многото повдигнати въпроса покрай картата ми с 4400-те имота готвени за продажба от правителството на Желязков беше, че много хора включително кметове не са знаели, че определени имоти са собственост на държавни институции и фирми. Трагедията в Елените пък постави интересени въпроси за собствеността на парцелите около и върху заличеното корито на реката, както и на склоновете над селището. Един от ключовите въпроси за изчезващите градинки, градоустройството и презастрояването не само в София, но във всички градове в България е изненадаващата частна собственост на междублокови пространства, градинки и места иначе предназначени и отдавна използвани за инфраструктура, училища и публични пространства.

С други думи, собствеността на земята е важен аспект засягащ много публични дебати ставащ често неразбран и настрана. Част от причината за това е огромното количество на данни, ниското качество на източниците и липсата на публичност на първоизточника – имотния регистър

Затова преди няколко месеца седнах и изготвих картата на собствеността на няколко български града. Исках да видя кои градинки са частни, кои реки са държавни, кои поля и места за инфраструктура са останали общински или вече са в частни ръце с цел застрояване. Наскоро реших, че ще е полезно да публикувам картата. Това обаче беше отново техническо предизвикателство отново заради огромното количество информация, качеството и принципът на който изготвям всичките си визуализации.

Картата ще намерите на govalert.eu/landown. Препоръчвам преди да я разгледате да се запознаете със секциите в тази статия, защото ще отговорят на почти всички въпроси за самата карта и какво показва. Други подобни карти ще намерите на opendata.yurukov.net/govbg и govalert.eu.

Съдържание

1. Условности и методология
2. Източници на данни
3. Техническо изпълнение
4. Конкретни казуси
5. Защо е важно и какво трябва да се случи?

Условности и методология

За целите на този текст е възможно да използвам думите парцел и имот в един и същи смисъл. Имот може да има значение и за апартамент, офис, къща или друг вид сграда. В случая за избягване на тафтологии ще използвам в смисъл конкретно на парцел.

Доколкото по-нататък обсъждам качеството на данните, картата почти сигурно не показва реалното положение. Причината е не само в наличността на данните, а и че много имоти са с неизвестна собственост. В този смисъл и както винаги, картата следва да бъде начална точка за проверки, търсене на информация и задаване на въпроси, отколкото като източник на фактическо положение. Данните от кадастъра са свалени на 13-ти ноември 2025, а от общински и държавни регистри – в рамките на ноември.

Когато споменах в социалките, че ще публикувам нещо такова, се появи критика, че това ще е възможност за измамници да се възползват и да крадат земя от частни лица и институции. В действителност, подобно на достъпа до нотариалните актове, измамниците почти винаги имат вече тази информация, както и вътрешен източник и достъп. Често ограбването на общински имоти става със съдействие на общинския съвет и служители в общината. Кражбата на частни и държавни имоти става с корумпирани съдии и нотариуси. Липсата на прозрачност е тази, която позволява в голяма степен всичко това. Също липсата на работеща прокуратура.

Източници на данни

Като основа използвах отворените данни от кадастъра. Те имат своите проблеми, един от които е именно с точността на данните за собствеността. Причината е, че доста сделки не обявават сменена собственост в кадастъра. Доколкото в повечето случаи това би засегнало смяна на записа за крайния собственик, виждаме как приватизация и одържавяване може да не бъде отбелязана като такава.

Въпреки споразумение за обмен на данни между кадастъра и имотния регистър – способ за взаимна работа, който принципно е абсурден като концепция – изглежда кадастъра използва достъпа си до данните за собственост единствено за административни операции, а не да приведе отворените си данни в нужното качество. Това е най-доброто обаче, което имаме като за начало и все пак се радвам, че въобще съществува, особено на фона на напъните за по-малко прозрачност и как под прикритието на протестите срещу бюджета и дърпането на уши от Пеевски на министри, една марионетка на ГЕРБ в кабинета всъщност затри критичен елемент на публичност на имотния регистър с оправданието. Оправданието му е, че така борил имотните измами, но практически всички юристи, нотариуси и журналисти обявиха, че прави точно обратното с крайна цел спиране на журналистически разследвания.

Концентрирах се върху 25 български града – Благоевград, Бургас, Варна, Велико Търново, Видин, Враца, Габрово, Добрич, Кърджали, Кюстендил, Ловеч, Монтана, Пазарджик, Плевен, Пловдив, Русе, Смолян, София, Стара Загора, Търговище, Хасково, Шумен и Ямбол. По-нататък обяснявам защо не можах да покрия в детайли цяла България. В повечето взех самото землище на града, но където виждам свързани квартали и села добавих и тях. Така получих 1095933 парцела.

За да коригираме данните, трябва да черпим от други източници. Започнах от данните на АППК, където имаме над 1000 търга от последните години. Презумпцията там е, че щом един търг е успешен, значи имотът вече е в частни ръце. Ако не е успешен, значи все още е в държавната фирма или инстритуция. Доста от търговете са за жилища, офиси и сгради. Някои въобще не споменават идентификатора на имота. Има и имоти, които са имали няколко неуспешни търга. Намерих един с два успешни търга, което говори, че спечелилият не е платил за имота. Няма как да знаем дали и колко още такива. Приемам, че след търговете земята е била сменена, както и че споменати там имоти не са продавани без търг. Също така не разглеждам имоти, които са отбелязани правилно в кадастъра. С тези презумпции обаче намерих 71 имота, които са минали в частни ръце и 13, които предполагаме, че са останали в държавни. Т.е. 84 имота, които много вероятно са отбелязани грешно в кадастъра.

На база тази и следващите корекции ще видите тези имоти в новия си цвят – например при успешен търг парцел маркиран като държавен в кадастъра ще се вижда като частен в моята карта. Тогава в информацията към този парцел ще виждате защо и линк към източника.

След това се обърнах към общинската собственост тя е пръсната и разнородна. Често трудна за сваляне и обработка. Отне ми значително време да сваля данните от София, Пловдив и Варна. Започнах да обработвам и останалите 22 града, но често или липсва регистър, или липсват данни за идентифициране на имотите. Пример е Бургас, където макар да има регистър, той не позволява по никакъв начин да се разбере за кои имоти всъщност става дума. Има предвидена функция за идентификатор, географски данни и прикачени документи, но липсват навсякъде. Именно за това лошо качество на данните говорих в началото и доколкото за други има бюрократично или обективно обяснение, в случая с общинската собственост най-често става въпрос за умишлено прикриване.

Подобно е положението в много други общини. Обработвам ги една по една и скоро ще обновя картата с нова информация. Публикувам я преди това, защото очаквам сравнително малко нови данни и съответно корекции за по-малките градове. В София „поправих“ собствеността на 3738 парцела, което е 0.96% от всички. В Пловдив – 239 или 0.62% от всички в общината. Във Варна – 1497 или 1.88% от парцелите.

Това не са всички общински имоти, а само тези, които сметнах за сгрешени в кадастъра. Също така не значи, че почти 1% от територията на София е сгешена, тъй като някои от парцелите са много малки. Не на последно място, данните в самите регистри са под въпрос, защото как се поддържат не е много ясно. Общинската собственост е чест източник на измами и схеми, особено от страна на общински съветници, чиновници и свързани с тях лица. По времето на Фандъкова, например, точният списък е бил изключително ревностно пазена тайна дори в рамките на администрацията. Това означава, че като правило липсват технически и организационни механизми тази информация да се публикува коректно и автоматично.

Това, което ни липсва като данни, е собствеността на държавни и общински фирми. Много години имаше обещания за такъв регистър, но не видя бял свят. Това изглежда е отчати лоша организация, отчасти нужда от продължително усилие на иначе кратковременни кабинети, отчасти чадър над многобройни схеми и точене на публичен ресурс по места, но също и факта, че изглежда много институции всъщност не знаят къде какво притежават.

Бихме могли да използваме информацията в АППК за отдаване под наем. Някои от тях са на държавни фирми. Като правило тези обаче се отнасят за офиси и сгради и няма яснота дали земята под тях е на същата фирма. Бихме могли да използваме решенията на Министерски съвет за промяна на предназначение на имоти, одържавяването или приватизацията им – добавих всички тези за София, Пловдив и Благоевграда в картата ми с документите за градоустройството. Оказва се обаче, че не е ясно колко от тези решения са изпълнени. Пример е решението за 12 имота в София да се прехвърлят на общината за изграждане на линеен парк, от които областния управител прехвърли след много време едва два.

Друг косвен индикатор би могъл да бъде списъкът с 4400 имота на Желязков. Там наистина има инфорамция коя държавна фирма какво държи и с какво кабинета би му се искало да закърпи невъзможния бюджет. Оказва се обаче, че данните са също крайно ненадеждни. Това не е учудващо предвид изписаното до тук и методът за събиране на инфорамцията първоначално „на крак“. Впрочем, след като списъка „изчезна“ не са публикували нов въпреки уверенията, че работят по такъв. Отказват да отговорят защо. В сега известния списък обаче намираме парцели, които са вече минали търгове и са продадени. Преглеждам отново данните за такива несъответствия и ще преценя дали има смисъл да се използват за тази цел. Вероятно ще трябва да прегледам повечето един по един. Това обаче би покрило само описаните като „отпаднала необходимост“ имоти, а не всички на съответните фирми.

Бих могъл, разбира се, да мина всички държавни фирми от регистъра на АППК и да извадя собствеността на всички 307 предприятия от Имотния регистър. Това би отнело значително време и ресурс предвид таксата за такава операция, възможни дъщерни фирми и прочие. Дори тогава не бихме имали цялата картина, тъй като немалко имоти не са с вписана собственост и дори понякога липсват документи за собственост.

Разбира се, всичко това следва да бъде излишно. Задължително трябва да имаме регистър на държавна и общинска частна и публична собственост, както и на такава на компании с над 50% държавно и общинско участие. Следва данните от имотния регистър да бъдат свободно достъпни без личните данни на частни лица и да бъдат обновени в съответните записи в отворените данни на кадастъра.

Ефект от тази липса на прозрачност и неточности в регистрите сега ще видите доста собственост на държавни и общински фирми като частна такава. В известен смисъл следва да бъде такава, защото въпреки формалните правила за използване на публични търгове през съответната агенция, всъщност нищо не спира борда на дадено ЕООД да продава имотите си пряко или прикрито чрез продажба на дъщерни фирми. Подсъдимо би било, но в определени случаи самата операция не би била обратима, а виновните могат да са спокойни при така услужлива и опъваща чадъри прокуратура.

Техническо изпълнение

Използвам Leaflet с d3js както винаги. За базов слой използвам OSM със стил от Carto и сателитните снимки на Google. За обработка и обръщане на формати и създаване на tiles използвам mapshaper и QGIS.

В повечето си проекти зареждам данните директно и ги визуализирам директно в browser-a. Затова и 3D картата или тази с документите е толкова тежка и бавна понякога. Това обаче ми позволява да филтрирам в реално време, да се клика за повече информация за конкретен обект и прочие операции. В този случай говорим обаче за гигабайти, което е невъзможно да се обработи в реално време на почти всички устройства.

Класическия подход е да се вдигне една GIS система отзад, която да кешира слой с данните и когато някой натисне някъде, с отделни заявки да се зарежда информацията. Това изисква значително пространство и отделен сървър, който да обработва заявките. Това правят кадастъра, всички GIS системи на общините (където въобще има). Основна задача когато изготвям визуализациите си обаче е да са портативни. Тоест да няма сървърна част, която динамично да изготвя всичко. Използвам само статични ресурси, които лесно да може да се свалят локално или прехвърлят другаде. Това означава първо, че практически липсват разходи за сайта, но най-вече, че не се изисква специализиран софтуер и поддържка. Най-вече обаче значи и че картите и графиките ще продължат да съществуват дори да ги изоставя.

Затова се обърнах към vector tiles, които позволяват хем статично зареждане, хем може да се стилизират в реално време според филтриране – например да се скрият всички държавни парцели. Генерирах ги използвайки две node библиотеки – geojson-vt и vt-pbf. Първо опростявам геометрията където не е нужна голяма точност (например при по-малко увеличение), а после ги режа на tiles, които да се зареждат.

Това създаде друг проблем. Доколкото при голямо увеличение (над 15) картата да работи добре, при отдалечаване се зарежда твърде много отделни пацели във всеки квадрат. Тъй като при отдалечаване на картата трудно се различават така или иначе отделни парцели – освен най-големите – минах на растерни tiles. Тях генерирах на база същите данни с QGIS. Тъй като не може да се клика на отделни парцели и поради спецификата на обръщането на снимки, за да не се виждат празни линии межди парцели от един и същи тип ги слях с mapshaper. Все пак запазих само данните за отделни градове поради големият обем данни при това увеличение. Ето, например, Смолян. Вижда се границата на пацелите, които съм показал.

При още по-голямо отдалечение, когато виждаме вече цели области, размерът на слоя стана доста малък при растерно изображение. Затова се пробвах да извадя снимки на цялата страна. Така виждаме снимката в началото. При промяна на увеличението на картата се зареждат различни източници – векторни, растерни и цялата страна. Отдолу ще се покаже каратко съобщение какво виждаме и кога може да кликаме на отделни имоти. Ето същото място на Смолян при отдалечаване. Вижда се землището на Бостина и земите около Пампорово нагоре.

При промяна на увеличението на картата ще видите освен съобщение, промяна и в легендата. С натискане на категориите ще може да скриете някои от тях. С бутона наподобяващ карта вляво горе може да смените между административна карта на OSM или сателитна на Google. Сега търся начин да взема ортофото картите от кадастъра. Ето например карта на централната част на Бургас с отбелязани частни парцели.

Бутона над него е за промяна на прозрачността на слоя с имотите. С повече натискания се увеличава на стъпки между 20% и 100%. Най-отдолу се извежда информацията за картата с различни линкове. Ще добавя тия дни и бутон за локация и търсене на адреси – да довежда картата до местоположението на гледащия я, както и да се намират адреси градове директно. Тук виждате изглед на Странджа при 40% прозрачност на имотите.

При отваряне на всеки парцел ще виждате собствеността му според кадастъра, друга информация за същото, ако съм я открил, кадастрален идентификатор и линкове към източници като КАИС и АППК. Макар конкретния собственик – конкретна община, фирма или частно лице са публикувани без разкриване на лична инфорамция, зареждането на тези данни статично би било твърде много. Би могло да се вложи като инфорамция в статичния слой, но пак ще стане твърде тежка картатам особено предвид, че за няколко клика ще са нужни данни.

Алтернативата е от страна на сървъра да има услуга, която да предоставя конкретния собственик при поискване. По-горе обаче обясних защо не съм го направил. По-важното тук е, че дори да покажа собственика според кадастъра, както беше обсъдено до тук Имотния регистър е отправната точка. Затова давам идентификатора и ако някой се интересува, може да плати лев да провери историята на въпросния парцел. Би било интересно да събираме тези справки на едно място. Вече имам няколко стотин по други поводи.

Конкретни казуси

Когато направих първата карта със София и ведната се забеляза как природен парк Пирин е собственост на държавата. Далеч не целия обаче. Виждат се много частни имоти доста навътре в парка. Може да се отриентирате ясно къде следва да минава границата на парка и как „инвеститорския интерес“ го окупира.

Аналогично във Варна исках да видя как стоят нещата с Алея първа и къщата на Копейкин. Тук виждате в червено всичко по алеята в Приморски парк, както и имоти зад нея. Вижда се и че в жк. Бриз нагоре почти няма общинска земя, с изключение на улиците.

Когато направих растерния слой на цялата страна, забелязах няколко неща, които ме накараха да мисля че съм объркал обработването на информацията или съм свалил нещо грешно. Първото шокиращо нещо беше, че половината планина Рила е всъщност частна. Виждаме го долу. Става въпрос за парцели 62685.10.1, 62685.10.2, 62685.50.3, 62685.45.1, 62685.46.1 и много други. Отблязани са като земеделска или горска земя и са собственост на „частни религиозни организации“. Разбирайте Българска православна църква. С изкючение на самите природни паркове, това е най-голямото непрекъснато парче земя собственост на няколко в България. Знаех, че имат доста земи около Рилския манастир, но мащабите ме шокираха. Това поставя редица въпроси, на които ще отговоря по-нататък.

На картата се виждат и доста „бели петна“ – липсващи райони, обикновено около села. Най-голямото е около с. Голец край Ловеч, с. Равнище край Правец (където също има липси), част от средногорието край Златица и Пирдоп и слоновете над Обзор и Бяла на морето. Виждат се и други странности като това долу – един вид линия от държавни имоти между Стара Загора и Казанлък простираща се от изток на запад до село Розовец. Става дума за десетки държавни имоти, които обаче на практика отрязват имотите над съседните села. В кадастъра се виждат едва когато човек увеличи значително. Търсете, например, парцели 05431.57.66 и 54314.238.3.

На горната карта се вижда и че доста села са отбелязани като съсобственост. В действителност, отделните парцели в тях не са отбелязани, а всичко е сложено наедно като „съсобственост“. Това е по-скоро правилото, отколкото изключението в България. Затова ако се чудите защо наследствената ви къща няма идентификатор и не може да я намерите, това е причината. Ето пример за с. Остра Могила в Стара Загора. Всичко е под КИ 54314.888.9901

Аналогично нещо виждаме и в планините около Чепеларе. Тук съм склонен да вярвам, че става дума за грешка, но не съм седнал да проверявам отделните парцели в Имотния регистър. Повечето, които разгледах са си наистина отбелязани като съсобственост и са всъщност иглолистни гори. Пример е 80371.202.42 от 1566 декара иглолистна гора.

Връщайки се на ниво град отново става интересна собствеността на парцелите около гребната база в Пловдив и неспирните опити да се застроят малкото останали зелени площи там. Оттатък реката, където искаха да правят нов канал, битката вече е загубена. С активните действия сегашния кмет и екипа му, градът се разпродава и презастроява още повече.

Защо е важно и какво трябва да се случи?

Описах няколко неща, които ми направиха впечатление. Подобно на картата за имотите на Желязков и много други, целта ми е да дам възможност на хора с местно знание, които ги е грижа за района им да си задават въпроси. Детайлите са налични, за съжаление, само за големи градове, но и общата картина помага, както видяхме в горните примери.

Най-простата употреба на картата е да проверите дали градинката, паркинга или полето край блока ви всъщност е частна собственост. Предвид изписаното до тук като методология, източници на данни и тяхното качество, това може да е само първа стъпка към по-нататъшно търсене. Препоръчвам тази статия, където описах миналата година как да търсим такава информация. Фокусира се върху София, но някои от линковете важат и за други градове.

Важно е да задаваме въпроси защо няма публичен регистър на общински и държавни имоти, както и какво всъщност притежават държавните и общинските фирми. Доколкото наистина последните като форма позволяват далеч по-голяма гъвкавост, всъщност най-често са средище на злоупотреби и източване на публичен ресурс. Именно имотите заедно с еврофондовете и бюджетните средства са основни източници за това.

Изискването сделките да стават само през АППК и с решение (в повечето случаи) на Министерски съвет е добра стъпка. Проблемът е, че практически липсва контрол при прокуратура и административен съд, които са в кюпа. Няма такова задължение и за общинските имоти и фирми. В действителност, прехвърлянето на имоти от държавата на общините понякога е схема за продажбата им на точно определени интереси. Причината е, че работата на общинските съвети се следи много по-малко, по-трудно е и се разбира от шепа хора. Вероятно затова почти всички от разпорежданията за прехвърляне на част от имотите с отпадната необходимост на общини отиде именно при кметове от ГЕРБ и ДПС пряко или непряко контролирани от Пеевски.

Казват, че светлината е най-добрия дезинфектант. Макар да имам забележки към тази максима, наистина е важно да разберем по-добре какво се случва в страната ни в мащаб, за да търсим отговори да настояваме за решения. Защото онези, които иска и вече я грабят ги знаят тези неща. Също работят неспирно в парламента, общински съвети, съдебни зали и тъмни офиси на нотариуси по нощите да прехвърлят и заличават следи. Работят и през една марионетка в министерски съвет, за да спрат разследванията, към които настоявам затваряйки публичността в Имотния регистър и блокират отварянето на данните ѝ.

Тази статия и картата имаха работно заглавие „Кой притежава България?“ В действителност не отговаря на този въпрос, а за го задава. Картата показва само каква територия вече не е в публични ръце. Доколкото повечето от описаните схеми крадат земя от наподозиращи наследници, най-големият грабеж именно е на публичен ресурс. Затова е добре да питаме кой всъщност държи даден парцел, гора, плажна ивица, природен парк, детска градина, езеро или река, кой го е позволил и кой прокурор е затрил преписката.

The post Каква е собствеността на земята в България? first appeared on Блогът на Юруков.

Тази вечер по БНТ след новините темата беше презастрояването в София. Включиха части от интервю, което дадох наскоро, както и кадри от 3D картата на възможното застрояване. Трябва обаче да направя две корекции в репортажа.

Първо, на едно място казвам, че дори някак да спрат да се издават разрешителни за строеж пряко закона и спорни съдебни решения, пак застрояването ще продължи. Години наред са позволявамк милиони кв.м. застроена площ. В интервюто в бързината казах „стотици хиляди сгради“. Имах предвид „стотици хиляди кв.м. площ“, каквато е статистиката на година в последните години.

Второ, цитатът, че част от проблемите е в липсата на „кадърни кадри“ в общината, е в известен смисъл неточно обобщение. В разговора посочих, че има остра липса на кадри, особено в районните администрации. Също и че често тези, които са лобирали и са вписали вратичките в закона, работят за инвеститорите, намират начини да скрият нередностите и заобиколят нормативните изисквания. В общината има немалко кадърни кадри и често работят там заради единия принцип въпреки проблемите, бюрокрацията и заплахите отвън.

Имаше и твърдения за спряни проекти и подписване на документи от този или онзи. В разговора обясних, че любима практика на Здравков е да „забравя“ за преписка в чехмедже. Често, за да се изкара че е спрял строеж, след което лесно в съда го задължават и от нашите данъци плащаме сериозни обезщетения. Също обаче тази практика е огромен източник на риск за корупция. Когато съдът отмени заповед или директно задължи някого, особено заради пропуски и години бездействие на предходните, не значи, че този следващия е „пуснал“ строежа. Както споменавам многократно, незаконните действия и злоупотреби са отдавна заровени в ПУП-ове, заповеди и лични асансьори, а сега някак всичко им е изрядно.

Предаването покрива доста аспекти от темата, които са важни и е добре да се види. Всъщност, това е първият репортаж в някоя от трите национални медии, в които картата се споменава или показва. Дори когато ме интервюираха за имотите за разпродажба на Желязков или картата ми за собствеността в Елените не я показаха. Обсъжда се от година и половина по други медии, в групи на кварталите и включително от общината, но дори когато протестиращи са показвали снимки от картата не са намирали място в репортажите за строителството, сред които протестират. Наскоро някой ми го отбеляза в коментарите и се замислих, че наистина е станно. Разбира се, не е нужно да го правят, но за година и половина вече 20% от софиянци с видели картата поне веднъж.

Репортажа на БНТ ще намерите тук, а тук има няколко статии, които ще ви помогнат да разберете какво показва картата, защо някои браншови организации и архитекти я критикуват и как може да ви е полезна:

• Триизмерна карта на бъдещото строителство в София
• Събрах 20-те чести критики към 3D картата със застрояването и съм съгласен с тях
• Що е то презастрояване и има ли почва у нас?
• Четем сгрешени цени на имотите и това е сериозен проблем
• Още документи от МС, АППК, ОВОС и ДНСК в GovAlert картата

The post След репортажа на БНТ за презастрояването first appeared on Блогът на Юруков.