В началото на май правителството на Желязков реши, че ще продава хиляди имоти с отпаднала необходимост. Обеща прозрачност кои са имотите, защо, както и на процеса на продажба. След като дълго време не публикува списък, го изисквах и в края на юни – почти два месеца след решението – пуснах карта предстаяща по достъпен начин имотите, които обмислят да продават. Цялата хронология ще намерите в края на въпросната статия с линкове към другите текстове.
Много се изговори по темата. Желязков настояваше, че нямало да разпродават имотите и че щяло да има подробен анализ. След това скри списъка и обеща да пуснат нов. Това така и не стана и отказва да го предостави при няколко запитвания по ЗДОИ, защото не бил готов. Не бяха публикувани никакви анализи или аргументация за продажба на имоти от първоначалния списък. Желязков на няколко пъти отрече да текат търгове, което оборих. За капак на всичко се оказа, че районни администрации и дори други министерства имат нужда от част от имотите и в някои случаи се опитват от години да ги плучат за различни инфраструктурни проекти. Имаше няколко решения на МС за прехвърляне, но предимно на кметове свързани пряко или косвено с Пеевски. Решението обаче не значи реално прехвърляне, както се видя в София, където така застояват с години аналогични решения блокирайки изцяло или частично проекти като за линейния парк в Изгрев и Слатина.
В крайна сметка Желязков обяви, че ще прати искане за решение в парламента, но го направи докато бяха в отпуска и това не блокира течащи продажби. Гласуване по искането така и нямаше до сега, а междувременно системата за интернет търгове за въпросните имоти беше свалена за около месец без реално обяснение защо и какво го налага.
От решението на МС минаха седем месеца. От разкритието ми кои са имотите – пет месеца. От спирането на платформата за месец – три месеца. Реших да видя какво се случва междувременно.
От края на август няма нова информация на МС, няма нов списък, няма публикувани анализи. В края на октомври мълчаливо отказаха да ми предоставят работния списък, а на журналисти са отказвали с аргумента, че не пазят такава информация и нов списък няма. От пускането на платформата в средата на септември са публикувани 23 търга, от които 12 са изтрити ден по-късно заради установени технически грешки. От останалите 5 търга са били успешни, а 4 от тях са от списъка с 4400-те имота на Желязков.
Вгледах се в броя търгове през времето в платформата на АППК. Графиката показва колко са били активни в началото на всеки месец от пускането на платформата през 2020-та до сега.
Вижда се, че няма много нови търгове след решението през май, макар няколко да са били за имоти от списъка. През юли обаче рязко обявяват продажба на повече имоти и това продъжава до края на август. Междувременно има търгове, които са затворени като успешни, отменени или изтрити заради грешки и нови, които са били обявени. След спирането на платформата обаче активните търгове намаляват на под 20. На 1-ви декември активните бяха 4. Днес те са вече 3, като единият е бил отменен.
Няма информация за причините за това. Възможно е институциите да са решили да спрат продажбите до завършване на заветните анализи. Възможно е да ги продават в противовес на собствените си правила извън платформата на АППК. В края на август отрекоха да планират такова нещо. Възможно е АППК да са стегнали изискванията за приемане и обявяване на търгове и това да забавя новите. Възможно е предвид повишената видимост и пряко волята им – подобрена прозрачност да са променили стратегията и да бързат да прехвърлят имотите на удобни общини, където ще е далеч по лесно да бъдат продадени без конкурс и прозрачност. Вероятно затова Пеевски и Борисов блокираха в парламента предложението на Да, България търговете на общини и общински фирми да минава през същата тази платформа на АППК. Възможно е също просто да има управленски и административен вакуум, който да блокира процесите.
Не вярвам да получим отговор, особено предвид исканията за оставка. Виждаме редовни опити за блокиране на прозрачност и разследвания. Виждаме влошаване на практиките за отговаряне по ЗДОИ и комуникация в медиите. Виждаме как са готови да върнат Виденовото време като управление на финанси и ефект върху икономиката само и само да могат да обслужат интересите на Таки и Пеевски. Виждаме машинациите на не/изпълняващия длъжността главен прокурор и вече готвеното наместване на негов наследник пак близък до Пеевски.
В този контекст едни два декара гора или поле край някое село надали е най-големият проблем занимаващ всички. Занимава обаче хората от района, защото от там може да минава питейната им вода, пътя за селото, да е гора, природен парк или да е отредено за инфраструктура, която чакат от десетилетие. Затова трябва да ни пука, а и най-малкото е емблематично как работи шайката на Пеевски заграбвайки обществен ресурс. Затова и направих картата за собствеността на земята в България – за придобием представа какво се случва.
Един от многото повдигнати въпроса покрай картата ми с 4400-те имота готвени за продажба от правителството на Желязков беше, че много хора включително кметове не са знаели, че определени имоти са собственост на държавни институции и фирми. Трагедията в Елените пък постави интересени въпроси за собствеността на парцелите около и върху заличеното корито на реката, както и на склоновете над селището. Един от ключовите въпроси за изчезващите градинки, градоустройството и презастрояването не само в София, но във всички градове в България е изненадаващата частна собственост на междублокови пространства, градинки и места иначе предназначени и отдавна използвани за инфраструктура, училища и публични пространства.
С други думи, собствеността на земята е важен аспект засягащ много публични дебати ставащ често неразбран и настрана. Част от причината за това е огромното количество на данни, ниското качество на източниците и липсата на публичност на първоизточника – имотния регистър
Затова преди няколко месеца седнах и изготвих картата на собствеността на няколко български града. Исках да видя кои градинки са частни, кои реки са държавни, кои поля и места за инфраструктура са останали общински или вече са в частни ръце с цел застрояване. Наскоро реших, че ще е полезно да публикувам картата. Това обаче беше отново техническо предизвикателство отново заради огромното количество информация, качеството и принципът на който изготвям всичките си визуализации.
Картата ще намерите на govalert.eu/landown. Препоръчвам преди да я разгледате да се запознаете със секциите в тази статия, защото ще отговорят на почти всички въпроси за самата карта и какво показва. Други подобни карти ще намерите на opendata.yurukov.net/govbg и govalert.eu.
За целите на този текст е възможно да използвам думите парцел и имот в един и същи смисъл. Имот може да има значение и за апартамент, офис, къща или друг вид сграда. В случая за избягване на тафтологии ще използвам в смисъл конкретно на парцел.
Доколкото по-нататък обсъждам качеството на данните, картата почти сигурно не показва реалното положение. Причината е не само в наличността на данните, а и че много имоти са с неизвестна собственост. В този смисъл и както винаги, картата следва да бъде начална точка за проверки, търсене на информация и задаване на въпроси, отколкото като източник на фактическо положение. Данните от кадастъра са свалени на 13-ти ноември 2025, а от общински и държавни регистри – в рамките на ноември.
Когато споменах в социалките, че ще публикувам нещо такова, се появи критика, че това ще е възможност за измамници да се възползват и да крадат земя от частни лица и институции. В действителност, подобно на достъпа до нотариалните актове, измамниците почти винаги имат вече тази информация, както и вътрешен източник и достъп. Често ограбването на общински имоти става със съдействие на общинския съвет и служители в общината. Кражбата на частни и държавни имоти става с корумпирани съдии и нотариуси. Липсата на прозрачност е тази, която позволява в голяма степен всичко това. Също липсата на работеща прокуратура.
Източници на данни
Като основа използвах отворените данни от кадастъра. Те имат своите проблеми, един от които е именно с точността на данните за собствеността. Причината е, че доста сделки не обявават сменена собственост в кадастъра. Доколкото в повечето случаи това би засегнало смяна на записа за крайния собственик, виждаме как приватизация и одържавяване може да не бъде отбелязана като такава.
Въпреки споразумение за обмен на данни между кадастъра и имотния регистър – способ за взаимна работа, който принципно е абсурден като концепция – изглежда кадастъра използва достъпа си до данните за собственост единствено за административни операции, а не да приведе отворените си данни в нужното качество. Това е най-доброто обаче, което имаме като за начало и все пак се радвам, че въобще съществува, особено на фона на напъните за по-малко прозрачност и как под прикритието на протестите срещу бюджета и дърпането на уши от Пеевски на министри, една марионетка на ГЕРБ в кабинета всъщност затри критичен елемент на публичност на имотния регистър с оправданието. Оправданието му е, че така борил имотните измами, но практически всички юристи, нотариуси и журналисти обявиха, че прави точно обратното с крайна цел спиране на журналистически разследвания.
Концентрирах се върху 25 български града – Благоевград, Бургас, Варна, Велико Търново, Видин, Враца, Габрово, Добрич, Кърджали, Кюстендил, Ловеч, Монтана, Пазарджик, Плевен, Пловдив, Русе, Смолян, София, Стара Загора, Търговище, Хасково, Шумен и Ямбол. По-нататък обяснявам защо не можах да покрия в детайли цяла България. В повечето взех самото землище на града, но където виждам свързани квартали и села добавих и тях. Така получих 1095933 парцела.
За да коригираме данните, трябва да черпим от други източници. Започнах от данните на АППК, където имаме над 1000 търга от последните години. Презумпцията там е, че щом един търг е успешен, значи имотът вече е в частни ръце. Ако не е успешен, значи все още е в държавната фирма или инстритуция. Доста от търговете са за жилища, офиси и сгради. Някои въобще не споменават идентификатора на имота. Има и имоти, които са имали няколко неуспешни търга. Намерих един с два успешни търга, което говори, че спечелилият не е платил за имота. Няма как да знаем дали и колко още такива. Приемам, че след търговете земята е била сменена, както и че споменати там имоти не са продавани без търг. Също така не разглеждам имоти, които са отбелязани правилно в кадастъра. С тези презумпции обаче намерих 71 имота, които са минали в частни ръце и 13, които предполагаме, че са останали в държавни. Т.е. 84 имота, които много вероятно са отбелязани грешно в кадастъра.
На база тази и следващите корекции ще видите тези имоти в новия си цвят – например при успешен търг парцел маркиран като държавен в кадастъра ще се вижда като частен в моята карта. Тогава в информацията към този парцел ще виждате защо и линк към източника.
След това се обърнах към общинската собственост тя е пръсната и разнородна. Често трудна за сваляне и обработка. Отне ми значително време да сваля данните от София, Пловдив и Варна. Започнах да обработвам и останалите 22 града, но често или липсва регистър, или липсват данни за идентифициране на имотите. Пример е Бургас, където макар да има регистър, той не позволява по никакъв начин да се разбере за кои имоти всъщност става дума. Има предвидена функция за идентификатор, географски данни и прикачени документи, но липсват навсякъде. Именно за това лошо качество на данните говорих в началото и доколкото за други има бюрократично или обективно обяснение, в случая с общинската собственост най-често става въпрос за умишлено прикриване.
Подобно е положението в много други общини. Обработвам ги една по една и скоро ще обновя картата с нова информация. Публикувам я преди това, защото очаквам сравнително малко нови данни и съответно корекции за по-малките градове. В София „поправих“ собствеността на 3738 парцела, което е 0.96% от всички. В Пловдив – 239 или 0.62% от всички в общината. Във Варна – 1497 или 1.88% от парцелите.
Това не са всички общински имоти, а само тези, които сметнах за сгрешени в кадастъра. Също така не значи, че почти 1% от територията на София е сгешена, тъй като някои от парцелите са много малки. Не на последно място, данните в самите регистри са под въпрос, защото как се поддържат не е много ясно. Общинската собственост е чест източник на измами и схеми, особено от страна на общински съветници, чиновници и свързани с тях лица. По времето на Фандъкова, например, точният списък е бил изключително ревностно пазена тайна дори в рамките на администрацията. Това означава, че като правило липсват технически и организационни механизми тази информация да се публикува коректно и автоматично.
Това, което ни липсва като данни, е собствеността на държавни и общински фирми. Много години имаше обещания за такъв регистър, но не видя бял свят. Това изглежда е отчати лоша организация, отчасти нужда от продължително усилие на иначе кратковременни кабинети, отчасти чадър над многобройни схеми и точене на публичен ресурс по места, но също и факта, че изглежда много институции всъщност не знаят къде какво притежават.
Бихме могли да използваме информацията в АППК за отдаване под наем. Някои от тях са на държавни фирми. Като правило тези обаче се отнасят за офиси и сгради и няма яснота дали земята под тях е на същата фирма. Бихме могли да използваме решенията на Министерски съвет за промяна на предназначение на имоти, одържавяването или приватизацията им – добавих всички тези за София, Пловдив и Благоевграда в картата ми с документите за градоустройството. Оказва се обаче, че не е ясно колко от тези решения са изпълнени. Пример е решението за 12 имота в София да се прехвърлят на общината за изграждане на линеен парк, от които областния управител прехвърли след много време едва два.
Друг косвен индикатор би могъл да бъде списъкът с 4400 имота на Желязков. Там наистина има инфорамция коя държавна фирма какво държи и с какво кабинета би му се искало да закърпи невъзможния бюджет. Оказва се обаче, че данните са също крайно ненадеждни. Това не е учудващо предвид изписаното до тук и методът за събиране на инфорамцията първоначално „на крак“. Впрочем, след като списъка „изчезна“ не са публикували нов въпреки уверенията, че работят по такъв. Отказват да отговорят защо. В сега известния списък обаче намираме парцели, които са вече минали търгове и са продадени. Преглеждам отново данните за такива несъответствия и ще преценя дали има смисъл да се използват за тази цел. Вероятно ще трябва да прегледам повечето един по един. Това обаче би покрило само описаните като „отпаднала необходимост“ имоти, а не всички на съответните фирми.
Бих могъл, разбира се, да мина всички държавни фирми от регистъра на АППК и да извадя собствеността на всички 307 предприятия от Имотния регистър. Това би отнело значително време и ресурс предвид таксата за такава операция, възможни дъщерни фирми и прочие. Дори тогава не бихме имали цялата картина, тъй като немалко имоти не са с вписана собственост и дори понякога липсват документи за собственост.
Разбира се, всичко това следва да бъде излишно. Задължително трябва да имаме регистър на държавна и общинска частна и публична собственост, както и на такава на компании с над 50% държавно и общинско участие. Следва данните от имотния регистър да бъдат свободно достъпни без личните данни на частни лица и да бъдат обновени в съответните записи в отворените данни на кадастъра.
Ефект от тази липса на прозрачност и неточности в регистрите сега ще видите доста собственост на държавни и общински фирми като частна такава. В известен смисъл следва да бъде такава, защото въпреки формалните правила за използване на публични търгове през съответната агенция, всъщност нищо не спира борда на дадено ЕООД да продава имотите си пряко или прикрито чрез продажба на дъщерни фирми. Подсъдимо би било, но в определени случаи самата операция не би била обратима, а виновните могат да са спокойни при така услужлива и опъваща чадъри прокуратура.
Техническо изпълнение
Използвам Leaflet с d3js както винаги. За базов слой използвам OSM със стил от Carto и сателитните снимки на Google. За обработка и обръщане на формати и създаване на tiles използвам mapshaper и QGIS.
В повечето си проекти зареждам данните директно и ги визуализирам директно в browser-a. Затова и 3D картата или тази с документите е толкова тежка и бавна понякога. Това обаче ми позволява да филтрирам в реално време, да се клика за повече информация за конкретен обект и прочие операции. В този случай говорим обаче за гигабайти, което е невъзможно да се обработи в реално време на почти всички устройства.
Класическия подход е да се вдигне една GIS система отзад, която да кешира слой с данните и когато някой натисне някъде, с отделни заявки да се зарежда информацията. Това изисква значително пространство и отделен сървър, който да обработва заявките. Това правят кадастъра, всички GIS системи на общините (където въобще има). Основна задача когато изготвям визуализациите си обаче е да са портативни. Тоест да няма сървърна част, която динамично да изготвя всичко. Използвам само статични ресурси, които лесно да може да се свалят локално или прехвърлят другаде. Това означава първо, че практически липсват разходи за сайта, но най-вече, че не се изисква специализиран софтуер и поддържка. Най-вече обаче значи и че картите и графиките ще продължат да съществуват дори да ги изоставя.
Затова се обърнах към vector tiles, които позволяват хем статично зареждане, хем може да се стилизират в реално време според филтриране – например да се скрият всички държавни парцели. Генерирах ги използвайки две node библиотеки – geojson-vt и vt-pbf. Първо опростявам геометрията където не е нужна голяма точност (например при по-малко увеличение), а после ги режа на tiles, които да се зареждат.
Това създаде друг проблем. Доколкото при голямо увеличение (над 15) картата да работи добре, при отдалечаване се зарежда твърде много отделни пацели във всеки квадрат. Тъй като при отдалечаване на картата трудно се различават така или иначе отделни парцели – освен най-големите – минах на растерни tiles. Тях генерирах на база същите данни с QGIS. Тъй като не може да се клика на отделни парцели и поради спецификата на обръщането на снимки, за да не се виждат празни линии межди парцели от един и същи тип ги слях с mapshaper. Все пак запазих само данните за отделни градове поради големият обем данни при това увеличение. Ето, например, Смолян. Вижда се границата на пацелите, които съм показал.
При още по-голямо отдалечение, когато виждаме вече цели области, размерът на слоя стана доста малък при растерно изображение. Затова се пробвах да извадя снимки на цялата страна. Така виждаме снимката в началото. При промяна на увеличението на картата се зареждат различни източници – векторни, растерни и цялата страна. Отдолу ще се покаже каратко съобщение какво виждаме и кога може да кликаме на отделни имоти. Ето същото място на Смолян при отдалечаване. Вижда се землището на Бостина и земите около Пампорово нагоре.
При промяна на увеличението на картата ще видите освен съобщение, промяна и в легендата. С натискане на категориите ще може да скриете някои от тях. С бутона наподобяващ карта вляво горе може да смените между административна карта на OSM или сателитна на Google. Сега търся начин да взема ортофото картите от кадастъра. Ето например карта на централната част на Бургас с отбелязани частни парцели.
Бутона над него е за промяна на прозрачността на слоя с имотите. С повече натискания се увеличава на стъпки между 20% и 100%. Най-отдолу се извежда информацията за картата с различни линкове. Ще добавя тия дни и бутон за локация и търсене на адреси – да довежда картата до местоположението на гледащия я, както и да се намират адреси градове директно. Тук виждате изглед на Странджа при 40% прозрачност на имотите.
При отваряне на всеки парцел ще виждате собствеността му според кадастъра, друга информация за същото, ако съм я открил, кадастрален идентификатор и линкове към източници като КАИС и АППК. Макар конкретния собственик – конкретна община, фирма или частно лице са публикувани без разкриване на лична инфорамция, зареждането на тези данни статично би било твърде много. Би могло да се вложи като инфорамция в статичния слой, но пак ще стане твърде тежка картатам особено предвид, че за няколко клика ще са нужни данни.
Алтернативата е от страна на сървъра да има услуга, която да предоставя конкретния собственик при поискване. По-горе обаче обясних защо не съм го направил. По-важното тук е, че дори да покажа собственика според кадастъра, както беше обсъдено до тук Имотния регистър е отправната точка. Затова давам идентификатора и ако някой се интересува, може да плати лев да провери историята на въпросния парцел. Би било интересно да събираме тези справки на едно място. Вече имам няколко стотин по други поводи.
Конкретни казуси
Когато направих първата карта със София и ведната се забеляза как природен парк Пирин е собственост на държавата. Далеч не целия обаче. Виждат се много частни имоти доста навътре в парка. Може да се отриентирате ясно къде следва да минава границата на парка и как „инвеститорския интерес“ го окупира.
Аналогично във Варна исках да видя как стоят нещата с Алея първа и къщата на Копейкин. Тук виждате в червено всичко по алеята в Приморски парк, както и имоти зад нея. Вижда се и че в жк. Бриз нагоре почти няма общинска земя, с изключение на улиците.
Когато направих растерния слой на цялата страна, забелязах няколко неща, които ме накараха да мисля че съм объркал обработването на информацията или съм свалил нещо грешно. Първото шокиращо нещо беше, че половината планина Рила е всъщност частна. Виждаме го долу. Става въпрос за парцели 62685.10.1, 62685.10.2, 62685.50.3, 62685.45.1, 62685.46.1 и много други. Отблязани са като земеделска или горска земя и са собственост на „частни религиозни организации“. Разбирайте Българска православна църква. С изкючение на самите природни паркове, това е най-голямото непрекъснато парче земя собственост на няколко в България. Знаех, че имат доста земи около Рилския манастир, но мащабите ме шокираха. Това поставя редица въпроси, на които ще отговоря по-нататък.
На картата се виждат и доста „бели петна“ – липсващи райони, обикновено около села. Най-голямото е около с. Голец край Ловеч, с. Равнище край Правец (където също има липси), част от средногорието край Златица и Пирдоп и слоновете над Обзор и Бяла на морето. Виждат се и други странности като това долу – един вид линия от държавни имоти между Стара Загора и Казанлък простираща се от изток на запад до село Розовец. Става дума за десетки държавни имоти, които обаче на практика отрязват имотите над съседните села. В кадастъра се виждат едва когато човек увеличи значително. Търсете, например, парцели 05431.57.66 и 54314.238.3.
На горната карта се вижда и че доста села са отбелязани като съсобственост. В действителност, отделните парцели в тях не са отбелязани, а всичко е сложено наедно като „съсобственост“. Това е по-скоро правилото, отколкото изключението в България. Затова ако се чудите защо наследствената ви къща няма идентификатор и не може да я намерите, това е причината. Ето пример за с. Остра Могила в Стара Загора. Всичко е под КИ 54314.888.9901
Аналогично нещо виждаме и в планините около Чепеларе. Тук съм склонен да вярвам, че става дума за грешка, но не съм седнал да проверявам отделните парцели в Имотния регистър. Повечето, които разгледах са си наистина отбелязани като съсобственост и са всъщност иглолистни гори. Пример е 80371.202.42 от 1566 декара иглолистна гора.
Връщайки се на ниво град отново става интересна собствеността на парцелите около гребната база в Пловдив и неспирните опити да се застроят малкото останали зелени площи там. Оттатък реката, където искаха да правят нов канал, битката вече е загубена. С активните действия сегашния кмет и екипа му, градът се разпродава и презастроява още повече.
Защо е важно и какво трябва да се случи?
Описах няколко неща, които ми направиха впечатление. Подобно на картата за имотите на Желязков и много други, целта ми е да дам възможност на хора с местно знание, които ги е грижа за района им да си задават въпроси. Детайлите са налични, за съжаление, само за големи градове, но и общата картина помага, както видяхме в горните примери.
Най-простата употреба на картата е да проверите дали градинката, паркинга или полето край блока ви всъщност е частна собственост. Предвид изписаното до тук като методология, източници на данни и тяхното качество, това може да е само първа стъпка към по-нататъшно търсене. Препоръчвам тази статия, където описах миналата година как да търсим такава информация. Фокусира се върху София, но някои от линковете важат и за други градове.
Важно е да задаваме въпроси защо няма публичен регистър на общински и държавни имоти, както и какво всъщност притежават държавните и общинските фирми. Доколкото наистина последните като форма позволяват далеч по-голяма гъвкавост, всъщност най-често са средище на злоупотреби и източване на публичен ресурс. Именно имотите заедно с еврофондовете и бюджетните средства са основни източници за това.
Изискването сделките да стават само през АППК и с решение (в повечето случаи) на Министерски съвет е добра стъпка. Проблемът е, че практически липсва контрол при прокуратура и административен съд, които са в кюпа. Няма такова задължение и за общинските имоти и фирми. В действителност, прехвърлянето на имоти от държавата на общините понякога е схема за продажбата им на точно определени интереси. Причината е, че работата на общинските съвети се следи много по-малко, по-трудно е и се разбира от шепа хора. Вероятно затова почти всички от разпорежданията за прехвърляне на част от имотите с отпадната необходимост на общини отиде именно при кметове от ГЕРБ и ДПС пряко или непряко контролирани от Пеевски.
Казват, че светлината е най-добрия дезинфектант. Макар да имам забележки към тази максима, наистина е важно да разберем по-добре какво се случва в страната ни в мащаб, за да търсим отговори да настояваме за решения. Защото онези, които иска и вече я грабят ги знаят тези неща. Също работят неспирно в парламента, общински съвети, съдебни зали и тъмни офиси на нотариуси по нощите да прехвърлят и заличават следи. Работят и през една марионетка в министерски съвет, за да спрат разследванията, към които настоявам затваряйки публичността в Имотния регистър и блокират отварянето на данните ѝ.
Тази статия и картата имаха работно заглавие „Кой притежава България?“ В действителност не отговаря на този въпрос, а за го задава. Картата показва само каква територия вече не е в публични ръце. Доколкото повечето от описаните схеми крадат земя от наподозиращи наследници, най-големият грабеж именно е на публичен ресурс. Затова е добре да питаме кой всъщност държи даден парцел, гора, плажна ивица, природен парк, детска градина, езеро или река, кой го е позволил и кой прокурор е затрил преписката.
Тази вечер по БНТ след новините темата беше презастрояването в София. Включиха части от интервю, което дадох наскоро, както и кадри от 3D картата на възможното застрояване. Трябва обаче да направя две корекции в репортажа.
Първо, на едно място казвам, че дори някак да спрат да се издават разрешителни за строеж пряко закона и спорни съдебни решения, пак застрояването ще продължи. Години наред са позволявамк милиони кв.м. застроена площ. В интервюто в бързината казах „стотици хиляди сгради“. Имах предвид „стотици хиляди кв.м. площ“, каквато е статистиката на година в последните години.
Второ, цитатът, че част от проблемите е в липсата на „кадърни кадри“ в общината, е в известен смисъл неточно обобщение. В разговора посочих, че има остра липса на кадри, особено в районните администрации. Също и че често тези, които са лобирали и са вписали вратичките в закона, работят за инвеститорите, намират начини да скрият нередностите и заобиколят нормативните изисквания. В общината има немалко кадърни кадри и често работят там заради единия принцип въпреки проблемите, бюрокрацията и заплахите отвън.
Имаше и твърдения за спряни проекти и подписване на документи от този или онзи. В разговора обясних, че любима практика на Здравков е да „забравя“ за преписка в чехмедже. Често, за да се изкара че е спрял строеж, след което лесно в съда го задължават и от нашите данъци плащаме сериозни обезщетения. Също обаче тази практика е огромен източник на риск за корупция. Когато съдът отмени заповед или директно задължи някого, особено заради пропуски и години бездействие на предходните, не значи, че този следващия е „пуснал“ строежа. Както споменавам многократно, незаконните действия и злоупотреби са отдавна заровени в ПУП-ове, заповеди и лични асансьори, а сега някак всичко им е изрядно.
Предаването покрива доста аспекти от темата, които са важни и е добре да се види. Всъщност, това е първият репортаж в някоя от трите национални медии, в които картата се споменава или показва. Дори когато ме интервюираха за имотите за разпродажба на Желязков или картата ми за собствеността в Елените не я показаха. Обсъжда се от година и половина по други медии, в групи на кварталите и включително от общината, но дори когато протестиращи са показвали снимки от картата не са намирали място в репортажите за строителството, сред които протестират. Наскоро някой ми го отбеляза в коментарите и се замислих, че наистина е станно. Разбира се, не е нужно да го правят, но за година и половина вече 20% от софиянци с видели картата поне веднъж.
Репортажа на БНТ ще намерите тук, а тук има няколко статии, които ще ви помогнат да разберете какво показва картата, защо някои браншови организации и архитекти я критикуват и как може да ви е полезна:
Като се сдобия с някакви данни, често отнема доста време докато разбера какво гледам и подредя. Обикновено започвам със статистика и извадки за първите неща, които ми правя впечатление.
Има едно такова нещо като ЕПИП – електронни съдебни дела. Порталът е доста добър, бърз и позволява преглед на воденето на повечето дела заедно с документите, разпределението и прочие. Проблемът е, че не може да се търси по ключови думи, страни, а нямат и отворени данни.
В порталът има данни за 4.5 млн. дела. Най-ранните от тях са заведени пред 1970-та г. Ето малко статистика за тях:
На първата снимка виждате делата по месеци от последните 15 години. Вижда се рязко увеличение между 2016-та до 2021-ва, което може да се обясни по-скоро с качването на данни в системата и липсата на повечето дела преди 2016-та, отколкото друго.
Втората графика показва часът, в който са заведени делата в последните пет години, когато този час е упоменат. Известен е часът за 58% от делата. Вероятно конкретни съдилища не публикуват тази информация, а само дата. Сред останалите се забелязва обедната почивка и края на работния ден. Вижда се обаче интересен феномен за завеждане да 1% от делата с известен част между 1 и 4 часа след полунощ.
Най-много дела сред публичните в системата са на Топлофикация София – почти 100 хиляди. Третата графика ги показва. Сред завеждащите десетки хиляди дела са телекоми, банки, фирми за събиране на задължения, ВИК дружества.
Прокуратурите на България са завели 432 хиляди дела сред публичните такива. Четвъртата графика ги показва. 12% от всички дела на прокурори в последните 5 години са заведени от Районна прокуратура – София.
Липсата на дела от СРП и редица други институции преди 2021-ва сочи към това, че липсват все още много дела в системата. Не е ясно дали просто не ги дават или са в процес на качване. Така обаче трудно може да преценим дали има увеличение на делата от някоя прокуратура или от определена компания като Топлофикация София. Друг проблем е различното изписване на институциите. Докато фирмите се преименуват, а редовните преструктурирания на съдебната система и обвинението водят до объркване, дори изписването на една и съща прокуратура или компания в същата година се различават значително.
Всичко това е важно, защото с тези данни бихме могли и следва да проследяваме работата на прокурорите и съдилищата. До тук видяхте няколко бързи справки на база основните данни, които се виждат в заглавната страница на портала. Има около терабайт от структурирани данни и документи, които могат да се обработят и покажат значително повече.
Дори по-важно е да се дигирализира съдебното производство, каквото предложение вкара Божидар Божанов. Доколкото то очевидно няма да е публично, мярката ще запази доказателствата, проследимостта и ще лиши прокуратурата от редица оправдания, а всичко по веригата от възможността да затриват доказателства и да мотаят процеса. В публична част може да се изважда статистика в реално време колко преписки на каква фаза се намират и в коя институция. Сега това е статистика, която дори вътре в съдебната власт е практически невъзможна, а и съдейки по отказите по ЗДОИ – ревниво пазена тайна.
Този път ще пиша за карта, която не съм направил аз. Намерих я случайно докато търсих данни на страницата на Изпълнителна агенция по горите. Искам да ги поздравя за нея. Картата показва позволителни билети за транспортиране на дървесина. Отбелязани са като маркери. Като се натиснат се вижда регистрационния номер на камиона и ремаркето, ако има такова и колко кубика дърва може да се пренесат. Като се натисне линка на информацията се отваря страница с още информация като позволително за сеч, направление, собственост, шофьор и снимки на камиона и товара. Местоположението е къде е издаден билета.
Картата към днешна дата съдържа над 3440 билета за превоз. Всички са издадени в рамките на последните два дни – 4-ти и 5-ти ноември 2025-та. Би трябвало да има исторически данни, които да се намират в регистъра на билетите. Това обаче е невъзможно, защото търсейки по регистрационен номер на колите намерени в картата не се откриват дори билетите, които виждаме там.
Виждаме обаче тези за последните два дни – предполага се актуалните към дадения момент. Това би могло да позволи да сверим дали камион пред нас има право да пренася дървесина. За целта би било добре търсачката на регистъра да работи, но сравнително лесно може да се добави търсачка на картата за актуалните билети. В допълнение и сравнително по-лесно би било да се добави бутон за фокусиране на картата върху местоположението на посетителя. Има plugin-и за Leaflet, който използват от ИАГ. Използвам същата библиотека за почти всички мои карти и лесно могат да сверят какво правя. Самата карта обаче не е направена подходящо, за да работи на телефон. Вижда се, но не е удобна. Могат да я подобрят заедно с бутон за подаване на сигнал за камион без разрешение или с товар надвишаващ снимките. По-сложно но далеч по-удобно би било при натискане на маркер за билет да отбележат най-краткия маршрут от мястото на издаване до отбелязаното в него населено място или адрес.
Изброените подобрения на картата са различни по сложност и в някои случаи изискват по-добри познания за работата на библиотеката. Ще направят обаче картата истински полезна за хората чудещи се дали виждат пред себе си незаконна дървесина. Именно за подобно приложение призовавах преди десет години. Тогава написах анализ на позволителните за сеч и описах нуждата от приложение за сигнали. Това не се случи до сега. Опитах сам, но от тогава до сега регистърът продължава да не работи надеждно. Преди анализа си пуснах серия от карти базирани на същите тези разрешителни покриващи България. Миналата година свалих отново данните, но за целия период между 2011 и 2024-та и ги отворих за всички.
Загуба на гори
В първата си статия от март 2025-та споделям интересна карта на базата на Google Earth Engine, която показва загубата на горско покритие в годините между 2000 и 2024-та, местата където то се увеличава и къде загубата е заради пожари. Има много слоеве и данни и призовавам да я разгледате. Има нов адрес като картата в старата ми статия е с данни само до 2019-та.
Горе виждате общата картина за България като се вижда оголване на територия из цялата страна. Тук съм увеличил само загубата на гора над Кресна. В синьо е сеч, в оттенъци на жълто до червено са последните 25 години без настоящата. Над Кресна именно гореше огромния пожар през юли тази година, така че очаквам догодина да е цялото в червено. Виждате в синьо на други места къде са оголвали цели просеки, територии в паркове и прочие.
Тук виждате пък наложени данни за загуба на гори между 2000 и 2024-та в червено, съществуваща гора в зелено и увеличаване на горското покритие между 2000 и 2012-та в синьо. В статиите ми преди 10 години описах подробно трудностите в определяне на горското покритие и някои дефиниции. Тази карта конкретно е на територията около Банско. Виждат се къде какво е сечено за пистите. Тогава глобата беше 1000 лв.
От страницата може да свалите данните за тази промяна на горската покривка и да я използвате за анализ с други данни като защитени територии и разрешителни за строеж. За съжаление, не откривам ГИС система показваща къде точно важи дадено разрешение за строеж – т.н. горски отдели и подотдели. Има географски данни, но част са във формат, който не мога да отработя още, а на други места са неясни. Ще се опитам да измисля нещо. Ако знаете за такава ГИС система или обобщени данни в SHP формат на подотделите в цялата страна, ще се радвам да споделите.
През май Мартин пусна картата Черна писта, която показва нагледно данни получени по ЗДОИ от МВР за катастрофите в България с информация за местоположение, време, ситуация и жертви. Данните покриваха периода от 1-ви януари 2021 до 13-ти април 2025. Това прави 162.3 средно на ден. Съдържаха 253674 записа от които 75929 или 30% нямат известно местоположение. Пуснах анализ на тези данни показващи недостатъци в методологията на МВР като например координатите на инцидентите.
Два месеца по-късно Мартин писа, че получава отказ от МВР за последните данни. Малко по-късно сподели комуникацията с тях. Накратко МВР отказва да изпрати същата справка от последните месеци, тъй като работила върху собствена карта. Тази карта виждате долу. Представлява табло, което дава статистика и информация с последните случаи. Има филтри за райони, видове ПТП-та и периоди.
Таблото не е лошо и като плюс има отворени данни като линк долу вдясно. Това е важно, защото както съм изтъквал многократно, трябват ни суровите данни, а не интерпретация или статистика подбрана от институцията създаваща данните. Това създава риск от изкривяване на фактите и предотвратява възможността да проверяваме твърденията им и да си вадим изводи за работата. Спира ни да задаваме и въпроси, като например защо част от данните липсват или ПТП-та се намират в средата на парк или море.
Настоящите данни на МВР може да свалим са под формата на SHP файл, който е труден за използване от повечето хора. Отделно самият сайт предотвратява автоматичното сваляне, а гео сървърът им е затворен, което спира доста интерактивни приложения.
Затова направих скрипт, който всеки ден да сваля данните и да ги обръща в нещо по-използваемо. Може да ги свалите на този линк. Техния архив се обновява ежедневно и съдържа данни от началото на 2024-та. Към този момент съдържа 64255 записа между 1-ви януари 2024 и 4-ти ноември 2025. Това прави 95.5 на ден. От тях 3992 или 6.2% са без известно местоположение.
Тъй като и двете справки покриват цялата 2024-та г. може да направим бързо сравнение. Докато данните получени от Мартин и налични в Черна писта съдържат 63183 записа от които 58051 или почти 92% са с известно местоположение. За сравнение, наличните катастрофи на картата на МВР и отворените им данни са 34664 или почти наполовина по-малко. От тях 31541 или 91% са с известно местоположение.
Това означава, че по някаква причина отворените сега данни от МВР съдържат доста по-малко случаи от тези, които са предоставили на Мартин. Подробно вглеждане в разликите би помогнало да се разбере какво липсва, дали е имало дублиране преди или просто са изчистили грешки. Положителното поне е, че данните на МВР съдържат повече параметри и са публикували описание на номенклатурите и какво означават. Липсва номенклатура за crashtype, но съм я извадил от кода им във файла METADATA. Данните на Черна писта са публикувани на страницата. Ако някой открие различията и има обяснение кои катастрофи липсват и защо, ще се радвам да сподели в коментарите.
Покачващите се цени на имотите са основен елемент в няколко взаимносвързани обществени теми – има ли имотен балон, има ли презастрояване, финансова култура и инвестиции на домакинствата, демографска политика, сиви капитали и пране на пари. Описал съм позицията си, че имотния пазар не работи на пазарен принцип и защо въобще се говори за презастрояване макар да няма формална дефиниция.
Днес ще засегна друг аспект – статистиката за цените на имотите. Разделям я от данните за брой жилища пуснати на пазара, жилищна площ и отпуснати ипотеки. За тях препоръчвам да погледнете скорошната статия на Капитал и суровите данни от НСИ. Тук искам да погледнем това, което според мен е основен фактор в ценообразуването в сектора – следенето на т.н. „пазарни цени“.
Новини за покачването им навсякъде в България виждаме постоянно. Наскоро беше обявено, че България е сред рекордьорите по това отношение. Достатъчни са данните на Евростат, които ни поставят на 7-мо място по ръст за последните 15 години. 8-мо, ако включим Исландия. Тук ще намерите суровите данни по тримесечия.
За това, разбира се, има много фактори включително финансова култура, несигурност на инвестициите, влошен бизнес климат и липса на върховенство на закона, вътрешна миграция, пране на пари, ръст на доходите на част от населението та дори и обратна миграция от диаспорите.
Тезата ми обаче е, че има твърде много променливи в източниците на данни за цените на имотите, за които е практически невъзможно да контролираме и изчистим. Така според мен няма нито една оценка за пазара, която да може да твърди, че е вярна или дори, че може да следи динамика през времето. Разделям причините в четири категории.
Некоректни практики на брокери
Често изследвания и статистики за цените на имотите, особено що се отнася до разбивка по квартали, използват извадки от текущи обяви от сайтовете за имоти. Някои, включително най-известният imot.bg, включват дори историческа справка за избрания район. Взимайки квадратурата и параметрите на жилището лесно може да се изчисли средна цена на кв.м.
Проблемът с този подход е, че огромна част от обявите са фалшиви. Според брокери половината обяви, с които се свързват, се оказват на несъществуващи имоти и служат само като въдица за привличане на интерес след което се представят други жилища и сгради. Дори когато са истински оказва се, че параметри като квадратура, брой стаи, наличие на паркоместа и дори района на сградата са подменени.
Такива нелоялни практики са масови и затова много брокери призовават за регулиране на сектора. Като пример се дава Франция, където след 2-3 подобни измамни обяви или нарушения на кодекс лицето получава забрана да упражнява професията за дадено време. Доколкото искането за внасяне на ред се подкрепя от много фирми за недвижими имоти, брокери са ми споделяли, че най-големите и известни само формално са зад тази идея, но лобират да не види бял свят.
Друг източник на данни са самите комисионни на брокерите. Те знаят много добре кои обяви стигат до сделки, на каква цена се изповядват и колко реално е платено. В края на краищата на база именно платените пари получават комисионна. Тази информация обаче надали ще види бял свят, но дори да я получим, не може да се очаква, че ще е надеждна през времето, а и агенциите не покриват целия пазар на имоти – има много сделки директно със строител или без посредник.
Дори да изключим последното и дори оценката за 50% фалшиви обяви да е завишена, достатъчно е да са само една трета, за да прави тази вариация абсолютно неизползваеми публичните данни от подобни сайтове за оценка цената на жилищата.
Разлики в параметри на жилищата
Дори да можем да отсеем реалните обяви от публично достъпните, има разлики в самите имоти. Най-очевидна е квадратурата. Докато старите жилища се мерят по т.н. светла част или само видимия под на апартамент, например, при новите се броят вътрешни стени и целите балкони. Отделно на места включват общите части и понякога по различен начин. Когато се върнах от Германия се наложи в рамките на две седмици да огледам десетки апартаменти. Това ми даде възможност да сравня в кратък отрязък разликите между обявите и реалността. Квадратурата се разминаваше понякога с 50% от реалната жилищна площ.
Това непостоянство на това как се мери квадратурата означава, че не може да се сравняват имоти и цената им на кв.м. Тъй като в един район често се среща различни агенции да имат повече или по-малко обяви в зависимост от периода значи, че „динамиката“ на описанията се разминава и през времето и съвсем не може да сравняваме тримесечие за тримесечие или година.
Дори по-голям ефект има степента на завършване на сградата и жилището. Често сделки за жилища се правят на зелено, отделни обяви за които не се публикуват в сайтовете за имоти и не минават през агенции, т.н. там няма данни за тях. Цената им принципно е по-малка, но предвид, че жилището може да е готово след 2, 5 или 10 г. в зависимост от това колко е читав строителят, тези сделки не може да се слагат в една графа с препродажбата на жилища. В тази връзка, дори да получим данни за и да вкараме сделките на зелено в статистиката, нелоялни бизнес практики като късане на договор и прекомерни индексации означават, че за същото жилище получаваме две цени в различни години без дори да е предадено. Индексацията е параметър, за който също не научаваме и реално завишава значително платеното за едно жилище. Дори да научим за него кога го броим към статистиката – към годината на договора, кога се прехвърли или към годината на акт 16? А ако така и не получи такъв?
Доколкото агенциите за недвижими имоти и сайтовете с обяви посочват дали едно жилище е завършено, на мазилка или за ремонт, всеки търсил жилище знае, че тези също подвеждат силно и варират в широки граници. Покачващата се цена на майстори и материали именно заради огромния брой празни жилища и масовото вливане на пари в сектора води до допълнителен разход от 10 до 30% от цената на къща или апартамент за ремонт и обзавеждане. Оскъпяването на жилището след това е дори по-голямо.
Изброените широки граници са невъзможни да се изчистят в данните без да се посети всеки отделен апартамент и оцени по единни стандарти, което е практически невъзможно, но и не би било допуснато от самите брокери и продаващи.
Данъчни измами, сделки на сиво и други схеми
Тук може би може да се изпише най-много и затова ще гледам да маркирам основните. Най-очевидната е подписване на договор на занижени цени и даване на остатъка на ръка. Така се избягва от една страна плащането на данък, а от друга помага да се изперат незаконни или просто недекларирани пред НАП пари. По същия начин, но без доплащане на ръка, е документирано да се осъществява корупция, в които апартаменти (с и без асансьори) практически се подаряват на депутати, общински съветници, висши магистрати и техни роднини.
Така се зачерква друг източник на данни за сключените сделки – имотния регистър и нотариалните актове. Доколкото реалната цена на сделката е различна независимо дали се доплаща в кеш, в натура, с прокаран закон или с отсъждане по дело, няма как да я установим с точност. В някои случаи има вписани ипотеки, което помага. Тези обаче са едва една трета от сделките в последните тримесечия. Също така не гарантират, че няма пари или услуги под масата, защото често нотариуси и банки си затварят очите за подобни практики.
Не трябва да забравяме, че има немалко жилища в сгради без акт 16 или дори разрешения за строеж. Колко точно са всъщност никой не знае. Оказва се, че документите са пръснати между няколко институции в зависимост от типа сграда и почти никоя от тях не иска да ги дава или дори да сподели справка. Все още работя по това. ДНСК поне започна да сканира и публикува всички разрешения за строеж. Става бавно и е трудно да намери точно каквото му трябва човек, но може би ще се случи. Известни са обаче сгради, които имат тези проблеми и при оглед с неохота го признават, ако се сетите да питате. В такива случаи жилищата са обикновено с по-ниски цени, но следва ли да се включват в индексите при условие, че там не следва да живее никой и дори трябва да бъдат разрушени?
Вече стана дума за схемите с късане на договори на зелено и препродажба. Друга практика е да не се продава самият апартамент, а фирма, която държи собствеността и всеки купувач взима дялове в дружеството. Останалото се урежда с вътрешни договорки. Така реално продажба на имот няма, а от там се спестяват куп данъци. НАП санкционира Артекс преди години именно за това посочвайки очевидното, че сделките са фиктивни с цел избягване на данъци. Административният съд обаче взе страната на небезизвестният строител и дори отсъди да им платим от данъците си обезщетение. Това след като им опростиха 20 млн. лв. данъци, но преди според медиите ключови политици да получат евтини апартаменти. Идентична схема нашумя наскоро във връзка със Сарафов, където придобиване на имот на нелогично ниска цена беше разкрита и връзка с нелегалната фабрика за цигари свързана с Таки и Пеевски.
Доколкото изброеното и много други нелоялни и откровено незаконни практики прикриват други незаконни действия, за целите на статистиката за имотния пазар обезсмислят данните от държавни институции, официални документи или вътрешни извадки на самите агенции за имоти. В случая цените може да се занижават, но не може да се твърди дали и до колко това компенсира спекулативното завишаване от други фактори, както и че е постоянно през времето, което да позволява сравнението, което четем в медиите.
Вторичен пазар на имоти и ценообразуване
Тук се комбинират ефектите от няколко фактора, но като психологически ефект. Публичните данни и щедрите обещания на брокерите създават очаквания у продаващите и те съвсем очаквано залагат завишени цени.
Всъщност, нерядко се случва имоти да се слагат на неразумно висока цена въпреки предупрежденията дори на агенциите. Виждаме такива да престояват и да се публикуват отново и отново с месеци. Причината е, че собствениците нямат нужда от парите веднага, но оставят жилището „на пазара“ в случай, че някой се подлъже и получат цена доста над очакваното. В друг сектор би се нарекло limit sell order. Резултат е от „паркираните“ в имотите пари и неразумните очаквания към пазара. Вторичният ефект е още по-надута статистика от обявите за даден район.
Тук голямо влияние имат оценителите на имоти, за които ще стане дума след малко. Те се вглеждат по-дълбоко в състоянието на имота, сградата и обзавеждането, но в крайна сметка се влияят и придържат към същите метрики и изначално грешни източници за цени. Оценките се използват също като индикативни цени при препродажба или при пускане на нови жилища на зелено. Това затваря цикъла захранвайки същата мелница на фалшиви, неравномерно завишени, неправилно отчетени или неосъществени продажби.
Липса на данни, регулация и прозрачност
Тук някой би отправил критика, че привидно голяма част от тезата ми се базира на наблюдения върху пазара на имоти, обявите, разговори с архитекти и брокери, както и от собственото ми търсене на жилище. Този някой може би имал право доколкото не излизам с точни числа (или карти) на отклонение на цени, разминавания на оферти и сключени сделки. Същността на тази теза обаче е, че това са добре известни фактори и проблеми, за които се говори отдавна, но са проблем именно, защото не са измерими, предвидими и най-вече са непостоянни в ефекта си върху пазара.
Аналогично, когато писах за абортите в България, изписах надълго и широко защо не може да се вярва на данните на НЦОЗА. Разликата там обаче е, че освен, че са единственият наличен официален източник на информация, става дума за що-горе едно число с малко демографски променливи, които от своя страна са добре документирани и ясно определени – раждаемост, брой жени по възрастови групи и прочие. Не това е положението при данните за цените на имотите. Като антипример често давам данните на НЗОК за ражданията, които не само са неясни като методология, но и отчетливо непостоянни като неточност през времето.
За да имаме по-добри данни за имотите, трябват три неща. Първо, както стана дума по-рано, трябва да се регулира сектора на посредниците. Брокерите да носят отговорност за фалшиви или силно подвеждащи обяви. Трябва да има единна методология за описване, измерване и публикуване на имотите, за да не подвеждат и да може да се сравнява. Трябва всички документи покрай строителството и цени на вписване на имоти да бъдат публични, лесно и безплатно достъпни. Това ще заличи огромна част от несигурността, която описах до тук. Несигурност, която за пореден път твърдя, че прави практически всички сензационни заглавия в медии, оценки на агенции за недвижими имоти и индекси за цените на пазара най-малкото безпредметни.
Защо има значение отвъд заглавията?
Правилно е да се запитаме на този етап дали нещо от това има значение. Все пак, хората купуват и продават постоянно жилища на тези цени, видимо има търсене, което се среща с това предлагане. Идеята на пазарът все пак е именно тази и в самото начало започнах с това, че има рекорден брой сделки и ипотеки.
Първият проблем е, че има хора на пазара, които нямат особен избор. Задомяват се, раждат им се деца, връщат се от чужбина или си намират нова работа в друг град. Тогава въпросът е не дали да се вземе жилище, а какво и къде могат да си позволят и какъв дял от дохода им в следващите 20 години ще отделят. Изкуствено завишените цени на имотите означават, че ще ограничат финансовата си сигурност и икономическа активност в бъдеще, ще ограничат района, в който ще е удобно да търсят работа, градина и училище и в най-лошия според мен случай – ще повлияе на решението им да имат повече деца заради недостатъчно място. Именно жилищното пространство е сред основните рискови фактори, които се посочват от изследващите демографската криза в съвременния свят и има ясни белези за това от индустриалната революция до сега.
Стана въпрос обаче вече за оценителите и там се крие риск за банковата и застрахователната система. Зачетете се по-подробно в стандарта за оценка на сайта на Камарата на независимите оценители в България или дори в оценката на собствения си имот, ако имате такава. Ще откриете, че използват именно данните изброени до тук с всичките условности и неконтролируеми и измерими променили, които им влияят. С други думи, доколкото те се вглеждат по-добре в състоянието на жилището, в крайна сметка отново разчитат на поне 30% фалшиви обяви, други с нереалистични цени при сключени сделки на доста по-ниски цени, пари под масата или в магистратска натура.
Доколкото тези оценки влияят например на вноската ви за често задължителната застраховка живот към ипотеката води до оскъпяване за вас. Системно обаче те имат потенциално пагубен ефект върху активите на банките и дейността на застрахователните дружества. По всичко личи, че рисковите отдели на същите са съвсем наясно с този проблем, но предвид другите им практики, злоупотреби, проблеми с регулатори и дори съмнения за съдействие при пране на пари, надали трябва да ни учудва. Разчитат на видимо надути оценки в един откровено надут балон, за да не трябва да отписват активи и да покажат реалното състояние, до което нерентабилното отпускане на ипотеки ги е докарало.
Какво следва?
Ако вярваме на НСИ – още стотици хиляди кв. м. жилищна площ всяка година. Вече са разрешени милиони още за застрояване из страната. Националната асоциация на строителните предприемачи освен да настоява, че няма такова нещо като презастрояване, твърди, че решението за високите цени е леенето на много повече бетон. Т.е. повече предлагане. Предвид обсъденото вече ценообразуване, нелоялни практики и индексация, това бързо се разпознава като поредната подмяна.
Казах, че имотният пазар не работи на пазарен принцип, защото не е основан на нужда за дадената стока – в случая жилище, което да се обитава по един или друг начин, а на спекулативната му стойност. Доколкото има несъмнено много хора търсещи жилище, в което да живеят, вече между 20 и 40% в зависимост от града остават празни. Така същите разбираемо могат да се определят като нищо повече от бетонно крипто.
Постоянно се пита дали и кога ще се спука балонът. Истината е, че никой не знае. Това не значи, че междувременно щетата върху икономиката, прането на пари, финансовото състояние на населението и дори демографската криза не е истинска. В няколко интервюта наскоро споделих мнението си, че ще видим срив едва когато има значително намаление на доходите и свободните капитали най-вече в два сектора на обществото. Първият е IT индустрията, където сериозен и най-важното продължителен спад в позициите на IT специалисти ще накара много да се освобождават от инвестиции в такива имоти. Вторият е спиране на еврофондове и/или работеща прокуратура и регулаторни органи, които по един или друг начин спират краденето на обществен ресурс и изпирането му. И в двата случая пазарът ще бъде залят от до сега високо оценени жилища и ще се види липсата на търсене отвъд базовата жилищна нужда. Тогава вече ще имаме редица други проблеми в допълнение на тези, които природата ни донася.
Съгласни ли се с тезата ми? Ако не, ще се радвам да споделите в коментарите кои източници на данни за цените на имотите смятате за надеждни, защо и как се контролира за променливите и условностите, които изброих.
Преди няколко седмици си сложих ваксина срещу COVID-19. До две седмици ще си сложа противогрипна. Първите са безплатни за всички, а вторите – безплатни за хора над 65 г. Беше ми трудно обаче да се ориентирам къде има имунизационни центрове за тези за COVID-19, защото страниците на РЗИ-тата са шарени и трудни за навигиране. Затова направих тази карта с информацията към днешна дата.
Целият списък с места ще намерите на информационния портал за задължителни и препоръчителни имунизации на Министерството на здравеопазването Плюс мен. Препоръчвам ви да го разгледате, защото е изготвен с помощта на имунолози и епидемиолози и за разлика от други ресурси в мрежата, съдържа информация базирана на факти, данни и изследвания.
Списъкът води обаче към отделни страници и файлове на РЗИ-тата, които са разнородни и невинаги разбираеми. Подобно на РДВР-тата и горските стопанства, всяко РЗИ си е държава в държавата и липсва особена координация, носене на отговорност или последователност в усилията, комуникацията или дори практиките. В София има най-много и по таблицата ми беше трудно да се ориентирам къде е най-удобният за мен имунизационен център. Когато си поставих ваксината открих грешки в публикуваните таблици – две болници настояваха, че нямат такива центрове при позвъняване – затова не направих картата по-рано. Виждам обаче, че в края на септември с началото на кампанията са обновили списъците навсякъде и затова реших, че ще е полезно.
Доста РЗИ-та съобщават, че всеки от нас има възможност да поиска личния му лекар да поръча ваксина и да си сложи там. Доколкото някои не знаят, не искат или няма голям интерес, т.е. отварянето на една доза за 1-2-ма души е безсмислено, често се случва да насочват всички към РЗИ-тата. Също така, доста РЗИ-та говорят за мобилни екипи, с които може да се ваксинират трудноподвижни хора или такива в отдалечени райони. На страниците им и на картата са поместени контактите.
На някои места е посочено, че няма нужда от предварително запазване на час, но на повечето изрично казват, че трябва – навярно, за да се групират повече хора в един ден, за да не се прахосват флаконите ваксини. Има доста центрове за имунизиране на деца. Ваксината може да се поставя още от 6 месечна възраст, но не на всякъде е отбелязано, че слагат на деца. Като правило над 12 годишна възраст може да сложат навсякъде.
Припомням също, че пенсионери над 65 години имат право на безплатна ваксина срещу грип. Ако не ви е звъннал вече личния лекар, свържете се, за да поръча ваксина. Останалите трябва да си набавим сами от аптеките. Вече са налични, макар заради огромното търсене да свършват бързо. В някои аптеки има даже списъци на чакащи. Може да ги поставите при личните лекари или в същите имунизационни центрове на картата. Няма проблем да се поставя заедно с ваксината срещу COVID-19.
Данните в картата са актуални към 18-ти октомври 2025-та. Непременно сверявайте в страниците на РЗИ-тата и по телефона последното състояние, защото е възможно да променят местата на кабинетите, работното време и други условия. Ако забележите някаква такава промяна или неточност в картата, моля коментирайте под тази статия, за да обърна внимание.
След като миналата седмица стана наводнение в Елените, имаше много коментари за жертвите, собствениците, инвеститорите, виновните, корупцията, процедурите, проверките и провала им. Сравних мащабите на бедствието с унищожените реки в София и какви може да са последствията при аналогични порои. Добавих в онази статия линкове към други анализи и модели, които показват колко предвидимо и очаквано е било всичко това.
Очаквах, че някой ще се заеме да направи карта на собствеността на тези имоти. Именно там беше големият спор предвид, че министърът на околната среда настояваше, че на това място река няма. Разбира се, документите от собствената му институция показа обратното. За съжаление, няколко дни след наводнението това не се случи. Затова седнах да я направя аз.
Цялата карта ще намерите по-долу. В нея съм оцветил имотите според това дали са държавна, общинска или частна собственост според последните данни на кадастъра. Частната може да е на физически, юридидически или съсобственост смесена от последните, включително от чуждестранни лица. Вижда се ясно, че голяма част – но не цялата – от протежението на реката е държавна собственост и по-специално на МОСВ – същата, която настоява, че там няма нищо.
Имотите с чуждестранна собственост включват две офшорни компании в Сейшелски острови с посочени реални собственици кипърски граждани. Те именно притежават парцелите, които пострадаха най-много от наводнението. Още две компании са също с такива кипърски собственици. На пръв поглед, всички изглеждат свързани предвид, че са със сходни имена. Поне някои от тях са свързани според Търговския регистър и медиите с Арабаджиеви.
На картата виждаме освен реката и плажа още няколко държавни имота. По специално сграда на Националната разузнавателна служба, която гледа точно над аквапарка построен върху самата река Не открих информация дали сградата се използва и дали е пострадала от наводнението. Встрани е от коритото на реката. Над този имот нагоре по хълма виждаме и имот на Министерството на отбраната. На запад от Елените в посока Св. Влас виждаме също три имота на Сливенската митрополия.
В светло зелено виждате общинските имоти, които предимно представляват пътища. В зоната на наводнението обаче виждаме, че всички пътища са частна собственост. Особено тези над коритото на реката. На следващата снимка виждате пример за имот по продължението и със собственост офшорка с „реален собственик“ кипърски гражданин.
Картата може да отворите и на цял екран през този линк. Тук може да я разгледате с легендата. Натискайки върху парцелите ще видите информация за собствеността. С бутона с лупата може да ги направете съвсем прозрачни, за да видите сградите отдолу. С още едно натискане се показва оригиналния вид. С бутона с картата може да смените основата от сателитни снимки на географска карта само с очертания на сградите отдолу.
Ако имате идея каква още информация може да се добави на картата, моля пишете в коментарите. Ще се радвам, ако добавите линкове към документи свързани със споменатите фирми или парцели, за да ги добавя. Данните горе са от кадастъра, които може да не съвпадат непременно с Имотния регистър. Ако имате документи от тях, може да ги споделите също. Както и с предишните ми карти ще подобрявам тази с времето.
Наводнението в Елените не е нищо ново, уникално, непредвидимо или непредотвратимо. Всъщност се случва всяка година и ще се случва повече. Спомням си за едно подобно в Добрич преди години, а чета се случва идентично в момента пак там.
Ако живеете в София, може би се чудите дали има вероятност да видите същото по улиците си освен, разбира се, вече традиционното наводняване на мазета. На тази снимка виждате наложена площта на Елените върху съвсем случайна река в София подготвена за застрояване. Просто за да разберете какви са мащабите на случилото се там спрямо какво се готви в столицата.
На втората снимка виждате 100-метровата зона около реките на София, която би трябвало да е минимумът за защита. Данните са на Софияплан и Столична община. Доста ще намерят жилищата си върху самите реки, много от които са активно унищожени от досегашни главни архитекти и кметове, а земята на още доста е все още частна и на места има приети отдавна ПУП-ове и документи за (пре-)застрояване. Третата снимка показва всички реки на София според стария ОУП.
Последната снимка е на над 21 хиляди разрешения за строеж от последните 20 години. Почти гарантирано е, че цялата площ на тези парцели е бетонирана и запечатана с практически никакъв почвен слой или растителност с дълбока коренова система, която са задържа водата или да я пропуска към подпочвените води. Това, заедно с павираните улици и тротоари създава фуния, която не задържа по никакъв начин проливни дъждове, а ги насочва към зоните от първата снимка. Наводненията видяни до сега са е нищо. Метрото, подлезите и каналите на София няма да помагат много повече в бъдеще.
На следващите снимки съм наложил 3D картата на очакваното застрояване с реките и 100-метровата зона около тях. Направил съм галерия със снимки на 13 места, които ми направиха впечатление. Добавил съм описание къде се намират. Може да контролирате галерията със стрелките да спрете автоматичното прехвърляне с бутона горе вдясно.
Манастирски ливади между бул. Черни връх и България
Кв. Витоша между Черни връх и Симеоновско шосе
Симеоновско шосе при Г.М. Димитров и зоопарка
Новият квартал до Горубляне
Дианабад под зеления ринг
Черни връх между мол Парадайс и зоопарка
Младост при Южната дъга и новия Бизнес парк
Централна част при кулите на Т.Александров и бул. Иван Иванов
Горната част на кв. Княжево
По протежението на бул. Цар Борис
Овча купел по бул. През. Линкълн
Кв. Симеоново, Витоша и Малинова долина
Северната част на Западен парк
Тук от голяма полза са анализи като тези на института GATE, Университетски център за геопространствени изследвания и технологии и други. В пост последните пуснаха анализ, който са направили, който моделира точно какво се случи в Елените и доказва думите ми, че е лесно предвидимо и добре известно, че такова бедствие е неизбежно. Подобни анализи са задължителни за всички населени места в България и следва да бъдат взети предвид при инфраструктурни проекти и каквото и да е строителство. За съжаление, доста от тези анализи и планове изглежда не са готови и това не е било сметнато за причина да се откаже разрешение. Всъщност, дори там, където ги има, видимо са пренебрегнати и затова сме свидетели на такива бедствия и смъртни случаи.
Повече за тези планове ще намерите на страниците на басейновите дирекции: Дунавски, Западнобеломорски, Източнобеломорски и Черноморски. Ще забележите, че немалко от картите и GIS системите, които са изготвени по тези европейски програми продължаващи до 2027-ма, вече са изтрити или не съществуват по други причини. Има доста документи за срещи, подготовка, усвоени средства, конференции и прочие, но е много трудно да се намери къде всъщност има риск от наводнения. Анализът на Черноморската басейнова дирекция пък ясно показва, че при Елените има добре документиран и отдавна установен риск. Въпреки това, той не е взет предвид при разрешенията за строеж.
За Дунавския район, включително София, картата липсва. Не се намира също процесът, в който се консултира или одобрява строителство в тези зони. Десетилетия запечатване на повърхностния слой, неспазване на изискванията за озеленяване и безразборно строителство ще имат своите последствия, но доста след като едни инвеститори са прибрали парите, а други са си ги изпрали.
Наводнението в Елените не е нищо ново, уникално, непредвидимо или непредотвратимо. Естествено последствие е от корупция, пране на пари и хора наместени на постове, за да обслужват, а не защото са отговорни професионалисти. Ако си мислите още, че неработещата прокуратура и съд не водят до смърт, ще изчакаме следващата язовирна стена да падне.
